Doanh nghiệp bất động sản “nín thở” chờ đợi

Bên mua chần chừ

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Trên thị trường bất động sản, số lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý 1/2023 không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn.

Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới.

Theo báo cáo gần nhất của DKRA, trong tháng 4 nguồn cung mới trên thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận chỉ có 5 dự án được mở bán với 568 căn, trong đó chỉ có 1 dự án mới. Nguồn cung này đã sụt giảm đến 77% so với cùng kỳ.

Sức cầu chung thị trường giảm mạnh 84% so với cùng kỳ năm 2022, lượng tiêu thụ tập trung ở một dự án mở bán tại khu Đông, TP. HCM trong khi các dự án tại Bình Dương chỉ hấp thụ đươc 16% - 21% giỏ hàng mở bán. Sau quý 1 với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%, đến tháng 4 nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Cá biệt có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ.

Khách hàng tham quan sa bàn một dự án bất động sản. Ảnh: H.Sang

Cushman Wakefield Việt Nam đánh giá, việc áp dụng khung pháp lý mới và tình hình phát hành trái phiếu hiện nay vẫn có tác động đến thị trường bất động sản. Hơn nữa, lực cầu đang cho thấy sự chần chừ của bên mua trước nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Đối tượng mua ở giai đoạn này chủ yếu là người mua để ở thực và đầu tư dài hạn chứ không còn là nhà đầu tư ngắn hạn dưới sự hỗ trợ của đòn bẩy tài chính như trước đây.

Trong khi đó ở phân khúc nhà liền thổ, tình hình kinh tế ảm đạm và cũng như những khó khăn trong việc hoàn thiện pháp lý của địa phương ảnh hưởng đến tốc độ phát triển dự án của các chủ đầu tư. Xu hướng này cũng ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai vì các chủ đầu tư có khả năng trì hoãn đợt tung hàng trong tương lai với kỳ vọng thị trường phục hồi trong thời gian tới.

Kỳ vọng khởi sắc từ giữa năm 2023

Tại một hội thảo gần đây, TS Huỳnh Thanh Điền, Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, cho biết khi đọc báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đều thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm vì không bán được hàng, huy động vốn không có,…

Theo ông Điền, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhiều người nói về vướng mắc pháp lý nhưng tại sao 10 năm trước cũng vướng mắc mà thị trường vẫn “chạy”? Ông Điền đặt câu hỏi và cho rằng có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản chậm phục hồi. Đó là nguồn tín dụng thiếu, trái phiếu bị “bóp” và nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, pháp lý bị vướng.

Thị trường khó khăn, nguồn cung nhỏ giọt nhưng nhiều chủ đầu tư chưa sẵn sàng mở bán khiến thị trường rơi vào tình cảnh trầm lắng. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, hiện nay hàng tồn kho rất nhiều, dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng lại không bán được bởi người mua mất niềm tin.

Theo tổng hợp từ Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản trong quý 1/2023 vào khoảng 18.808 sản phẩm, bao gồm chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở loại bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Lãnh đạo doanh nghiệp trên cho biết, việc cần làm nhất hiện nay là làm sao để người mua tiếp cận được với nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý, giúp kích cầu tiêu dùng. Có như vậy mới khơi thông được thị trường.

Gần đây, thị trường đang đón nhận nhiều thông tin tích cực. Sau 5 dự án bất động sản của 5 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã được UBND TP.HCM giải quyết, gần đây tiếp tục có dự án của Tập đoàn Novaland và 6 dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh vừa được UBND thành phố hỗ trợ tháo gỡ pháp lý.

Theo HoREA, TP.HCM đang có 156 dự án gặp vướng mắc về pháp lý, hầu hết đều có tính chất phức tạp, đã được xử lý qua nhiều thời kỳ, vướng nhiều quy định pháp luật do một số quy định thiếu tính đồng bộ, thống nhất, hoặc do chưa được pháp luật quy định.

Giới đầu tư đánh giá, dù thị trường đã có những tín hiệu tích cực hơn những vẫn cần thời gian để có tác động rõ ràng. Bên cạnh đó, bài toán quan trọng nhất liên quan đến vốn vẫn chưa giải quyết được nên nhiều doanh nghiệp đang trong trạng thái tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường.

Với sự hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực từ doanh nghiệp, các chuyên gia tại Colliers kỳ vọng thị trường sẽ có những khởi sắc vào hồi phục từ giữa năm 2023 khi mà các biện pháp đã được thực hiện và niềm tin của người mua cũng như các nhà đầu tư được củng cố.