DN bất động sản với bài toán tồn tại

Bức tranh màu xám

Theo BCTC quý III/2012 của các DN bất động sản niêm yết, hều hết DN đã có một năm kinh doanh đầy vất vả. Số liệu thống kê cho thấy, trên 30% doanh nghiệp nhóm bất động sản đã bị lỗ. Có thể kể ra các đơn vị đã bị lỗ như Địa ốc Khang An (KAC), Licogi (LCG), Quốc Cường Gia Lai (QCG), Vạn Phát Hưng (VPH), Đầu tư bất động sản Việt Nam (VNI), CTCP Đầu tư kinh doanh nhà (ITC)…

DN nào không lỗ thì mức lãi cũng giảm đáng kể, với đà giảm trung bình từ 40 - 70%. Do đó, không thiếu những DN chỉ lãi vài trăm triệu đồng. Những công ty địa ốc có thể vui vẻ trình ra kết quả kinh doanh khả quan chỉ đếm trên đầu ngón tay, với các tên tuổi như Vingroup (VIC), Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI), Đất Xanh (DXG)…

Theo đại diện của KAC thì nguyên nhân dẫn đến con số thua lỗ hơn 24 tỷ đồng trong quý III năm nay là do Công ty thỏa thuận thanh lý các quỹ đất từng đầu tư những năm trước nhưng không hiệu quả. Hay lãnh đạo Tổng CTCP Đầu tư phát triển Xây dựng (DIG) cho biết, DIG bị lỗ vì một số công ty con hoạt động trong ngành xây dựng bị lỗ.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể, sự thua lỗ cũng như sa sút trong kinh doanh của DN địa ốc có lý do chủ yếu từ thị trường bất động sản ảm đạm kéo theo sức tiêu thụ sản phẩm chậm. Nếu như tồn kho ở CTCP Đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex (VCR) tính đến cuối quý III/2011 chỉ khoảng 8 tỷ đồng thì đến cuối quý III năm nay, con số này lên tới 405,22 tỷ đồng - chiếm 86,8% tài sản ngắn hạn.

VPH tuy không tăng tồn kho với tốc độ chóng mặt như VCR, nhưng lại là DN trong Top có tồn kho “khủng”. 9 tháng đầu năm nay, tồn kho của VPH đã tăng lên 1.375,65 tỷ đồng, xấp xỉ 80% tổng tài sản của Công ty. Phát Đạt (PDR), ITC, QCG cũng là những đơn vị có tồn kho hàng ngàn tỷ đồng.

Tồn kho lớn đã khiến các DN gặp áp lực trong gia tăng chi phí tài chính, quản lý cũng như đầu tư. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, đây là bài toán không dễ giải trong ngắn hạn.

Ưu tiên bài toán tồn tại

Tính đến thời điểm này, phần lớn DN bất động sản đều chưa có kế hoạch chi tiết cho năm 2013. Tuy nhiên, một phương án thận trọng, không khác nhiều so với năm 2012 đã được nhiều DN suy tính đến. Ngoài ra, các DN sẽ không đặt trọng tâm vào mục tiêu tăng trưởng, lãi lỗ ra sao mà dành ưu tiên cho bài toán tồn tại thế nào, trụ lại ra sao trước diễn biến bất động sản dự báo còn ảm đạm.

Nhìn từ những DN bất động sản làm ăn có lãi năm nay, đa số đều nhờ vào những nguồn thu ngoài kinh doanh bất động sản. Đơn cử, doanh thu của ASM chủ yếu đến từ kinh doanh thủy sản. Hay lãi tăng mạnh ở BCI đến từ nguồn thu tài chính và khoản thuế hoàn lại. Từ thực tế này, các DN bất động sản hiểu rằng, muốn trụ lại trong thời khó khăn, DN không thể chỉ trông chờ vào bất động sản. Những DN nào có thế mạnh về phân phối dự án như Sacomreal (SCR), DXG sẽ ưu tiên đẩy mạnh mảng dịch vụ - môi giới. Năm 2013 cũng được dự báo là năm DN tiếp tục nhờ vào những nguồn thu từ lĩnh vực ngoài bất động sản.

Muốn tồn tại, các DN phải giảm được gánh nặng chi phí. Vì thế, như Savico (SVC) đã lên cho mình kế hoạch bán bớt, chuyển nhượng vốn khỏi những dự án không hiệu quả hoặc những dự án mà DN này chưa đầu tư đáng kể. Tuy nhiên, nói như lãnh đạo SVC, Công ty phải cân nhắc kỹ vì thoái vốn lúc này đồng nghĩa với lỗ.

Với những DN có dự án đã và sắp hoàn thành, mục tiêu cho năm 2013 ở các DN này còn là tăng tốc để bàn giao đúng tiến độ, giúp DN có nguồn tiền hoạt động cũng như ghi nhận kết quả này vào doanh thu, lợi nhuận năm.

Một số DN có dự án thuộc phân khúc trung cao cấp như PDR, VPH, QCG thì đang tìm cách chuyển hướng kinh doanh, thay đổi công năng dự án. Bởi theo kết quả điều tra thị trường của Savills Việt Nam thì 78% thị phần giao dịch trên thị trường trong quý III/2012 là thuộc phân khúc hạng C (căn hộ có giá từ 12 - 16 triệu đồng/m2). Dù việc chuyển hướng đòi hỏi thời gian và đầu tư mới nhưng các DN hy vọng, họ sẽ có những sản phẩm có giá trị trung bình, diện tích vừa phải để đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng nhằm tháo gỡ bế tắc đầu ra.