Khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố; giữa các vùng miền trong cả nước

Giá đất giao dịch mua bán không sát với giá thực tế, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng ì ạch, thất thu thuế của Nhà nước...

Lấn cấn giá đất giáp ranh 

Trên thực tế, hiện khung giá đất không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn, từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt. Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Ông Đinh Văn Vũ, Tổng giám đốc Công ty mua bán và định giá nợ Việt Nam cho hay, còn rất nhiều vướng mắc trong xác định giá đất giáp ranh. Đặc biệt trong các dự án, công trình liên tỉnh, việc thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn là một vấn đề khó khăn. Ví dụ, khi nâng cấp đường 5 từ Hà Nội đi Hải Phòng sẽ phải đi qua 4 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng. Giá đất nông nghiệp ở mỗi tỉnh quy định khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau. Giá đất giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch khá lớn, nhất là giáp ranh giữa Hà Nội và Hưng Yên.

Nhưng, không chỉ có sự chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, mà ngay trong một tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch khá lớn giữa các quận, huyện. Một chuyên viên Sở TN&MT Hà Nội cho biết, trong quá trình xây dựng giá đất, Hà Nội bị vướng vào vùng giáp ranh. Đã có hiện tượng giá đất tại huyện Từ Liêm cao hơn cả các quận nội thành như Long Biên, Hà Đông…

Ông Olov Farnlvist, chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết, tại Thụy Điển, định giá đất được tính toán sát tới từng thửa đất. Trong khi đó, Việt Nam mới dừng ở tính toán theo đoạn đường, tuyến phố, hoặc cả xã, thậm chí cả huyện. Hiện tại, Việt Nam đã có dự thảo về phương pháp, khung giá, định giá đất nhưng điều quan trọng là phải phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Theo ông, ở phần lớn các nước, giải pháp để định giá theo thị trường (bằng khoảng 75 - 80% giá thị trường) dựa trên những phương pháp định giá hàng loạt và cá biệt…

Một bất cập lớn nữa xuất phát từ bảng giá đất hiện nay là, hai người có đất giống nhau nhưng khi bồi thường chưa chắc sẽ nhận được số tiền bồi thường giống nhau. Hơn nữa, để xây dựng bảng giá đất rất tốn kém nhưng chỉ sử dụng 1 năm, trong khi nhiều địa phương có những loại đất giá hầu như không thay đổi trong 5 năm.

Không thể sát giá thị trường

Một trong những tác dụng quan trọng của bảng giá đất tại các địa phương là để sử dụng tính toán đền bù giải phóng mặt bằng, thu thuế cho Nhà nước. Tuy nhiên, bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn hiện nay, vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thậm chí chỉ bằng khoảng 20 - 60%. Trong khi bảng giá đất chuẩn quốc tế phải đạt 70 - 75% giá thị trường. Thậm chí, có nơi, khi mua mảnh đất thực trị giá hơn 1 tỷ đồng, nhưng khai báo và nộp thuế chỉ có 50 triệu đồng theo đúng thang bảng giá của Nhà nước.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thừa nhận, qua thực tế trực tiếp làm công tác quản lý đất đai cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường là điều rất khó. Trong đó, nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Hiện tại chúng ta chỉ chia theo các tuyến phố, chưa có bảng giá cụ thể.

Kinh nghiệm cho thấy, nếu xây dựng bảng giá có lợi cho dân thì dễ đồng thuận, còn có lợi cho Nhà nước là điều rất khó. Hiện tại ở Hà Nội, nguồn thu từ phí sử dụng đất nhiều hơn nguồn thu từ thuế đất. Việc xây dựng bảng giá, khung giá, nếu không có cơ sở dữ liệu tốt để đối chứng thì việc xây dựng bảng giá này chỉ là hình thức, khó quản lý.

Theo Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Bộ TN&MT, việc điều chỉnh giá đất tăng dần từng năm cho “sát với thực tế” đem đến tác động ngược: người có đất bị thu hồi chờ đợi để được giá cao hơn, gây khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm. Bởi vậy, chính sách pháp luật về giá đất còn nhiều bất cập cần phải điều chỉnh.

Khái niệm “trong điều kiện bình thường” cũng chưa được làm rõ trong nguyên tắc định giá đất, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, nguyên tắc này chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng. Bảng giá đất ở Việt Nam cũng chưa được áp dụng tới từng thửa.

Ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất Bộ TN&MT cho biết: “Cả một quận, một huyện, giá bồi thường giống nhau trong khi ở mỗi vị trí đất, giá trị thị trường lại khác nhau. Sự cào bằng này gây rất nhiều khó khăn. Kinh nghiệm của các nước phương Tây cho thấy việc định giá đất phải đến từng thửa”.

Trong khi đó, Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế… Điều này dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng được yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều tại các địa phương.

Cũng theo ông Bùi Ngọc Tuân, để khắc phục những bất cập trên, khi định giá đất phải làm rõ được 4 vấn đề: định giá theo mục đích sử dụng tại thời điểm định giá hay theo giấy chứng nhận; xác định giá đất theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường (Đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn không chính xác với thực tế); trong nguyên tắc định giá, thửa đất có điều kiện tự nhiên như nhau thì định giá giống nhau. Nếu thực hiện được 4 nguyên tắc này, sẽ vừa đảm bảo được công bằng cho dân mà lại không gây thất thoát của Nhà nước.

Cũng theo ông Tuân, trước khi xây dựng bảng giá đất, địa phương phải trình HĐND xem xét và có ý kiến.

Hiện Bộ TN&MT cũng đang lấy ý kiến để đưa ra phương án điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường. Theo đó, buộc người định giá phải thâm nhập thị trường chứ không thể căn cứ vào những hợp đồng giao dịch. Người định giá phải có trình độ phân tích thị trường để xác định được giá đất thị trường....

Theo ông Olov Farnlvist, đối với Việt Nam, việc định giá đất nên bắt đầu từ mô hình đơn giản, nếu không chi phí thu thập tư liệu rất tốn kém, sau đó nếu có điều kiện thì mới bắt đầu mở rộng mô hình định giá.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyên tắc theo mục đích sử dụng tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng
Đình Trung (VOV)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Movenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn Tecco Vina Garden Đất nền tiến lộc garden
Dự án Picity