Định giá đất sát giá thị trường là việc không tưởng?

Giá đất giao dịch mua bán không sát với giá thực tế, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng ì ạch, thất thu thuế của Nhà nước...

Lấn cấn giá đất giáp ranh

Trên thực tế, hiện khung giá đất không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn, từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt. Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Ông Đinh Văn Vũ, Tổng giám đốc Công ty mua bán và định giá nợ Việt Nam cho hay, còn rất nhiều vướng mắc trong xác định giá đất giáp ranh. Đặc biệt trong các dự án, công trình liên tỉnh, việc thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn là một vấn đề khó khăn. Ví dụ, khi nâng cấp đường 5 từ Hà Nội đi Hải Phòng sẽ phải đi qua 4 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng. Giá đất nông nghiệp ở mỗi tỉnh quy định khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau. Giá đất giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch khá lớn, nhất là giáp ranh giữa Hà Nội và Hưng Yên.

Nhưng, không chỉ có sự chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, mà ngay trong một tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch khá lớn giữa các quận, huyện. Một chuyên viên Sở TN&MT Hà Nội cho biết, trong quá trình xây dựng giá đất, Hà Nội bị vướng vào vùng giáp ranh. Đã có hiện tượng giá đất tại huyện Từ Liêm cao hơn cả các quận nội thành như Long Biên, Hà Đông…

Ông Olov Farnlvist, chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết, tại Thụy Điển, định giá đất được tính toán sát tới từng thửa đất. Trong khi đó, Việt Nam mới dừng ở tính toán theo đoạn đường, tuyến phố, hoặc cả xã, thậm chí cả huyện. Hiện tại, Việt Nam đã có dự thảo về phương pháp, khung giá, định giá đất nhưng điều quan trọng là phải phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Theo ông, ở phần lớn các nước, giải pháp để định giá theo thị trường (bằng khoảng 75 - 80% giá thị trường) dựa trên những phương pháp định giá hàng loạt và cá biệt…

Một bất cập lớn nữa xuất phát từ bảng giá đất hiện nay là, hai người có đất giống nhau nhưng khi bồi thường chưa chắc sẽ nhận được số tiền bồi thường giống nhau. Hơn nữa, để xây dựng bảng giá đất rất tốn kém nhưng chỉ sử dụng 1 năm, trong khi nhiều địa phương có những loại đất giá hầu như không thay đổi trong 5 năm.

Không thể sát giá thị trường

Một trong những tác dụng quan trọng của bảng giá đất tại các địa phương là để sử dụng tính toán đền bù giải phóng mặt bằng, thu thuế cho Nhà nước. Tuy nhiên, bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn hiện nay, vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thậm chí chỉ bằng khoảng 20 - 60%. Trong khi bảng giá đất chuẩn quốc tế phải đạt 70 - 75% giá thị trường. Thậm chí, có nơi, khi mua mảnh đất thực trị giá hơn 1 tỷ đồng, nhưng khai báo và nộp thuế chỉ có 50 triệu đồng theo đúng thang bảng giá của Nhà nước.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thừa nhận, qua thực tế trực tiếp làm công tác quản lý đất đai cho thấy, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường là điều rất khó. Trong đó, nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Hiện tại chúng ta chỉ chia theo các tuyến phố, chưa có bảng giá cụ thể.

Kinh nghiệm cho thấy, nếu xây dựng bảng giá có lợi cho dân thì dễ đồng thuận, còn có lợi cho Nhà nước là điều rất khó. Hiện tại ở Hà Nội, nguồn thu từ phí sử dụng đất nhiều hơn nguồn thu từ thuế đất. Việc xây dựng bảng giá, khung giá, nếu không có cơ sở dữ liệu tốt để đối chứng thì việc xây dựng bảng giá này chỉ là hình thức, khó quản lý.

Theo Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Bộ TN&MT, việc điều chỉnh giá đất tăng dần từng năm cho “sát với thực tế” đem đến tác động ngược: người có đất bị thu hồi chờ đợi để được giá cao hơn, gây khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm. Bởi vậy, chính sách pháp luật về giá đất còn nhiều bất cập cần phải điều chỉnh.

Khái niệm “trong điều kiện bình thường” cũng chưa được làm rõ trong nguyên tắc định giá đất, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, nguyên tắc này chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng. Bảng giá đất ở Việt Nam cũng chưa được áp dụng tới từng thửa.

Trong khi đó, Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế… Điều này dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng được yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều tại các địa phương.

Cũng theo ông Bùi Ngọc Tuân, để khắc phục những bất cập trên, khi định giá đất phải làm rõ được 4 vấn đề: định giá theo mục đích sử dụng tại thời điểm định giá hay theo giấy chứng nhận; xác định giá đất theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường (Đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn không chính xác với thực tế); trong nguyên tắc định giá, thửa đất có điều kiện tự nhiên như nhau thì định giá giống nhau. Nếu thực hiện được 4 nguyên tắc này, sẽ vừa đảm bảo được công bằng cho dân mà lại không gây thất thoát của Nhà nước.

Cũng theo ông Tuân, trước khi xây dựng bảng giá đất, địa phương phải trình HĐND xem xét và có ý kiến.

Hiện Bộ TN&MT cũng đang lấy ý kiến để đưa ra phương án điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường. Theo đó, buộc người định giá phải thâm nhập thị trường chứ không thể căn cứ vào những hợp đồng giao dịch. Người định giá phải có trình độ phân tích thị trường để xác định được giá đất thị trường....