Đầu tư nhà đất: Gian nan… nhặt bạc lẻ

BĐS đang dần phục hồi một cách tích cực theo hướng đáp ứng nhu cầu thực của người cần nhà ở, đồng thời tốc độ và giá trị giao dịch ở một vài phân khúc trọng điểm cũng giúp doanh nghiệp (DN) thêm niềm tin, cơ sở để "chiến đấu". Trong mắt nhà đầu tư, thời gian từ đầu năm tới nay chỉ ghi nhận thành công (lợi nhuận) của một bộ phận cá nhân nhỏ lẻ biết thức thời.

Cầu cao, nhưng không hấp dẫn

Tại Hà Nội, Tp.HCM hay Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Tĩnh, Bình Dương, mật độ dân cư và tỷ lệ người lao động nhập cư chưa bao giờ có dấu hiệu giảm sút. Ngoài những địa bàn có đặc thù phát triển ưu tiên khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), cụm công nghiệp (CCN) như Hà Tĩnh, Bình Dương, Quảng Ninh hay Đồng Nai, Thủ đô Hà Nội và Tp.HCM thực sự chưa bao giờ đáp ứng (về số lượng) nhu cầu ở, lưu trú dài hạn của người lao động từ các nơi tìm về.

Địa bàn phía Nam, với "cái nôi" Tp.HCM chất chứa hàng triệu dân lao động nhập cư, giới tạo lập BĐS và nhà quản lý vẫn loay hoay với cách phát triển, quản lý sản phẩm địa ốc. Với cơ chế quản lý và hỗ trợ "thông thoáng", thị trường nhà đất Tp.HCM quả thực đã vượt mặt phần còn lại về sự chuyên nghiệp, minh bạch của DN. Trong khi BĐS phía Bắc đang "mải vui quên đường về" (2008-2011), giới đầu tư và xây dựng địa ốc phía Nam đã phải đối mặt với những cú "sốc" tài chính, giá, tồn kho, chênh lệch cán cân sản phẩm.

Nhưng cả hai thị trường này, đều cho thấy sản phẩm BĐS cho thuê vẫn chưa được "chăm sóc", khai thác một cách đúng nghĩa. Ngay cả những đơn vị đi đầu trong mảng cho thuê ở Tp.HCM như Công ty Lê Thành với "đứa con cưng" Lê Thành Twins Tower, bản thân DN cũng khẳng định mô hình kinh doanh sản phẩm, mới chỉ dừng ở thử nghiệm và rất nan giải chuyện thu hồi vốn.

DN kinh doanh, phát triển địa ốc hoàn toàn "có lý" khi rời xa sản phẩm cho thuê dạng bình dân

Bi quan hơn, ở Hà Nội, điểm những DN dám "dấn thân" vào nghiệp kinh doanh cho thuê, may ra chỉ có những đơn vị ngoại. Nhưng oái oăm, sản phẩm họ tung ra thị trường cơ bản là… các sàn thương mại cao cấp, diện tích cho thuê cao cấp, có giá trị phục vụ làm văn phòng (Dolphin Plaza, Charmvit, Sentinel Palace, Corner Stone…). DN nội thì gần như "bỏ qua" mảng cho thuê để ở, phân khúc trung cấp trở xuống. Nếu có, sản phẩm kiểu này chỉ xuất hiện lác đác theo dạng "bia kèm lạc" ở một số dự án tổ hợp chung cư: Hapulico Complex, 102 Trường Chinh, 57 Vũ Trọng Phụng, FLC Landmark…

Lãi ít nhưng đều

Trong giới đầu tư, săn tìm lợi nhuận từ địa ốc (không bao gồm DN, chủ đầu tư), luôn tồn tại hai đối tượng. Một, lắm tiền nhiều của (chủ động tài chính), "dày" quan hệ thường tập trung chủ yếu vào sản phẩm nhà ở dự án. Đặc biệt, nhóm đầu tư này được coi là yếu tố góp phần tạo nên những cơn sốt giá, đợt khan hàng trên thị trường bấy lâu nay. Đơn cử, đó là trường hợp của các dự án nhà ở "siêu hót" như Đại Thanh, VP6 Linh Đàm, 102 Trường Chinh, OCT Cổ Nhuế, HH2 Bắc Hà, khu nhà ở C37 Bộ Công an.

Những cá nhân giữ vai trò "thổi lửa" thị trường như vừa nêu chỉ chiếm thiểu số trong giới đầu tư, đầu cơ "lướt sóng" địa ốc ở Hà Nội. Bởi lẽ, chỉ thực sự có uy tín, khẳng định được "sức mạnh" hầu bao, và "quan hệ" chặt chẽ với các ông chủ địa ốc có máu mặt, thì nhà đầu tư dạng này mới mong biết trước thông tin mở bán, giá bán, và "chắc suất" từ một tới hai sàn ngoại giao. Lực lượng này được xây dựng từ rất nhiều trùm môi giới BĐS.

Phần còn lại, gồm chủ yếu dân đầu tư nhỏ lẻ, tiền ít hoặc phụ thuộc. Thực tế, nhiều nhà đầu tư thuộc hàng "chiếu dưới" lại tìm tới mảng cho thuê để tự cứu mình bằng phương án khá ngoạn mục. Giải pháp kiếm tiền bằng đầu tư địa ốc thời khó khăn của những cá nhân tiền ít, quan hệ "mỏng" chính là săn tìm các căn hộ tầm và cho thuê. Đa phần trong số họ nguyên là môi giới, thậm chí lãnh đạo của các sàn giao dịch đình đám một thời.

Tháng 1/2014, một nhà đầu tư, môi giới kỳ cựu của sàn giao dịch M.L (khu vực Cầu Giấy) mua bán thành công một căn gần 110m2 ở Hapulico Complex (Q.Thanh Xuân) với giá 29 triệu đồng/m2, bao vào tên hợp đồng, cho một đôi vợ chồng người Nhật thuê với giá 15 triệu đồng/tháng thời hạn 2 năm. Trừ đầu đuôi các khoản phí môi giới, dịch vụ tòa nhà, nhà đầu tư sau khi kết thúc hợp đồng này đã có thể thu lại gần 400 triệu đồng. Đến nay, căn hộ dự án tại đây đang liên tục chứng kiến xu hướng tăng giá – khả năng bán lại sau 2 năm là hoàn toàn khả thi và… chỉ có lãi.

Cũng vội vã áp dụng công thức này, một người vừa mua xong 1 căn tại TimesCity đã cho thuê cấp tập. Tuy nhiên, trừ lãi ngân hàng, từ năm thứ hai, người này bắt đầu…lỗ. Chi tiết: mua căn hộ 80m2, giá khoảng 2,8 tỷ đồng, trả trước 30%, vay 70% tương đương nợ ngân hàng 2 tỷ (lãi năm 1 là 3%, lãi năm 2 trở đi là 8%). Cho thuê 10 triệu/tháng, năm thứ nhất được 120 triệu, trả ngân hàng 3% của 2 tỷ vay là 60 triệu. Từ năm thứ 2, vẫn thu 120 triệu, trả lãi ngân hàng là 8% của 2 tỷ vay là 160 triệu (!).