Dấu hỏi sau những số liệu về thị trường BĐS

PV: Thưa ông, những ngày đầu năm 2014 này, có nhiều dự báo cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam cần 3 đến 5 năm nữa mới có thể thực sự hồi phục trở lại. Ông bình luận gì về nhận định này và quan điểm của riêng ông thế nào?

Ông Trần Như Trung: Có rất nhiều kỳ vọng cho thị trường BĐS năm 2014. Bởi thời kỳ suy thoái đã kéo dài từ năm 2011-2013. Nhìn kỹ lại sẽ thấy, càng suy thoái thì sự kỳ vọng vào các năm tiếp theo càng lớn. Hơn nữa, thị trường BĐS là một trong các lõi chính của phát triển kinh tế. Khi thị trường trầm lắng, cả chủ đầu tư, người mua nhà đất, nhà quản lý đều rất quan tâm đến thị trường này.

Ông Trần Như Trung: Thị trường BĐS sẽ không lặp lại việc sốt nóng – lạnh như giai đoạn 2009-2010!

Sự suy thoái của thị trường thời gian qua, ngoài căn nguyên do nền kinh tế, do kỹ thuật của riêng thị trường BĐS, còn có nguyên nhân mang tính chất chu kỳ. Từ những tín hiệu kinh tế vĩ mô ấm áp lên ở quý IV năm 2013, vẫn cần chờ xem số liệu này ở quý II/2014 thế nào, từ đó phần nào có căn cứ đánh giá thị trường tiếp tục đi xuống hay đi lên.

Tức là trong năm 2014, cần phải quan sát số liệu rất kỹ. Nhưng số liệu cũng chỉ là bề nổi, còn phần lõi của thị trường là mối quan hệ cung – cầu, sức mạnh của kinh tế nói chung... đều có tác động đến thị trường BĐS.

Về dự báo rằng, thị trường cần 3-5 năm nữa mới có thể hồi phục, tôi cho rằng, các lập luận đưa ra thời gian như thế chủ yếu trên cơ sở nhớ lại thời huy hoàng của thị trường vào năm 2009-2010. Nhưng chắc chắn thị trường sẽ không lặp lại việc sốt nóng – lạnh như giai đoạn đó nữa. Cho nên, sự hồi phục cũng không phải như đã từng diễn ra.

Theo tôi, sự hồi phục của thị trường cần hiểu theo nghĩa là các nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường, vẫn tiếp tục dự án. Còn người mua tiếp tục khảo sát, lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng của mình. Dù sao, muốn biết thị trường sẽ ra sao, cần chờ đến từ nửa cuối năm 2014 mới có thể đánh giá thị trường đã hồi phục ở mức nào hay vẫn không có tiến triển gì.

PV: Hiện có nhiều số liệu liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam. Dư luận cho rằng cần đặt một dấu hỏi lớn sau những số liệu đó. Theo ông, các số liệu từ cơ quan quản lý nhà nước công bố lâu nay có đủ tin tưởng để làm căn cứ đánh giá thị trường?

Ông Trần Như Trung: Quan sát này rất chính xác. Việc đưa ra quyết định từ tầm hoạch định chính sách của nhà nước hay chiến lược của một doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS hay quyết định mua nhà của người dân... đều rất quan trọng. Họ cần đến số liệu chính xác, tin cậy được về thị trường.

Riêng đối với nhà quản lý, hoạch định chính sách, số liệu căn cứ không chỉ đòi hỏi phải chính xác, tin cậy mà còn cần sự đầy đủ, cập nhật của nó. Hiện ở nước ta có ít nguồn số liệu có thể đáp ứng được các yếu tố đó, cho dù là một phần trong đó. Số liệu khó có độ tin cậy thì sẽ dẫn đến khó khăn trong việc ra các quyết định liên quan đến thị trường.

PV: Thời gian gần đây, có nhiều nơi hay đưa ra những con số về giảm giá sản phẩm trên thị trường BĐS, có lúc mức giảm tới 50%. Nhưng thực tế, người mua hàng thấy giá không giống như giới truyền thông hay chuyên gia nói. Ông có đánh giá gì về sự tác động của những con số xuất hiện trên truyền thông như vậy đối với tâm lý tiêu dùng trên thị trường BĐS?

Ông Trần Như Trung: Đây là một quan sát cũng hoàn toàn chính xác. Bởi vì, khi chúng tôi gặp cụ thể một số hộ gia đình, một số bà nội trợ cho thấy, mỗi đợt thông tin truyền thông cung cấp ra các số liệu theo quý hay theo năm... thì có rất nhiều nguồn từ bộ, ngành, công ty, chuyên gia.

Thực tế, ngay tại một thời điểm, chúng ta thường thấy có 3-4 nguồn thông tin và số liệu đưa ra thường không giống nhau. Việc này đã lặp lại khá đều đặn thời gian gần đây. Song, việc này cũng hợp lý ở chỗ vì thị trường rất rộng lớn, nhưng nguồn số liệu hiện không đầy đủ. Chúng ta đang tiếp cận số liệu giống như xem voi, người thì xem được đầy đủ ở phần chân, người lại ở xem phần đầu.. Cho nên khi có kết luận về con voi này, khó nói được ai đã kết luận sai. Vấn đề ở chỗ số liệu không đầy đủ, không nhất quán từ đầu.

Tôi khuyến nghị rằng, khi đưa ra các công bố về việc thị trường đã ấm rồi hoặc phục hồi rồi... cần thận trọng. Là người trong nghề tôi cũng khó đưa ra nhận xét ngay lập tức, vì thị trường vô cùng lớn, rất nhiều phân khúc. Vì có phân khúc vẫn tồn tại qua những khó khăn nhất của thị trường, có những phân khúc gần đây mới bắt đầu có giao dịch.

Về con số giảm giá được công bố có thể tới 50% mà giới truyền thông đã đưa tin, tôi nghĩ rằng, cần bình tĩnh nhìn nhận. Trong các phân tích nghiên cứu khoa học về chu kỳ BĐS, họ có đưa ra nhiều yếu tố tác động đến thị trường, trong đó có yếu tố truyền thông tác động đến chu kỳ thị trường nhanh hơn hay chậm hơn.

Cho nên, trong bối cảnh nhiều thông tin, nhiều số liệu về thị trường, người nghe cần phải có kiến thức, biết sàng lọc, phân tích. Thời kỳ nghe thông tin một chiều đã thành quá khứ rồi./.