Đất ở Hà Nội sao rẻ thế?

Dự án BT hiện là "món hời" của nhiều doanh nghiệp. Ảnh minh họa

Cụ thể, tại Hội nghị về hợp tác và đầu tư năm 2018 vừa diễn ra, lãnh đạo TP. Hà Nội đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư cho một loạt dự án, trong đó có 4 dự án về hạ tầng giao thông được triển khai theo hình thức BT. Tổng chiều dài đường giao thông của 4 dự án này gần 20km, với tổng đầu tư dự kiến là 5.727 tỷ đồng. Để hoàn vốn cho các nhà đầu tư, Hà Nội đã phải trả khoảng 175 ha đất (bao gồm đất cơ sở hạ tầng giao thông).

Như vậy, với mức giá nói trên thì nhà đầu tư chỉ phải trả cho Hà Nội trung bình khoảng 3,3 triệu đồng/m2 đất. Mức giá này chưa bằng 1/15 so với giá đất đang giao dịch hiện nay ở Hà Nội. Tất nhiên, trong 175 ha đất nói trên đất kinh doanh thương mại của các dự án chỉ chiếm từ 40 đến 50% nhưng tính ra nhà đầu tư vẫn có một mức giá đất “trong mơ”.

Cụ thể, đó là 4 dự án: Xây dựng các tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông; Dự án Xây dựng tuyến đường Lê Trọng Tấn đến đường Vành đai 3; Dự án Tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường Vành đai 2,5; dự án tuyến đường từ đê sông Hồng đến khu đô thị mới C2, Gamuda quận Hoàng Mai.

Trong đó, Dự án Xây dựng các tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông do Liên danh Công ty CP đầu tư Văn Phú Invest và Công ty CP đầu tư Hải Phát là Công ty TNHH BT Hà Đông. Tổng chiều doanh các tuyền đường này này là 12,54 km, tổng đầu tư là 1.961 tỷ đồng. Để hoàn vốn đầu tư dự án BT này, nhà đầu tư này nhận 6 khu đất đối ứng rộng khoảng 68 ha. Như vậy, tính trung bình giá đất mà nhà đầu tư này phải trả chỉ có 2,9 triệu đồng/m2.

Dự án BT thứ 2 Tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường Vành đai 2,5 với tổng chiều dài là 1,65 km do Công ty CP đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng đầu tư. Tổng mức đầu tư dự án là 1.373 tỷ đồng. Nhà đầu tư này được nhận khu đất có diện tích 47,19ha. Như vậy, giá trung bình mà Vĩnh Hưng bỏ ra cũng chỉ có 2,9 triệu đồng/m2.

Dự án BT thứ 3 về của một đại gia trong ngành bất động sản. Dự án tuyến đường có chiều dài 2,6km với tổng đầu tư là 989 tỷ đồng. Để bù vốn cho doanh nghiệp, TP Hà Nội phải giao cho 20 ha đất tại vị trí trung tâm quận Hoàng Mai, một vị trí khá đắc địa. Như vậy, doanh nghiệp chỉ phải trả chưa tới 5 triệu đồng để có 1m2 đất tại đây.

Dự án cuối cùng là dự án Xây dựng tuyến đường Lê Trọng Tấn đến đường Vành đai 3 theo hợp đồng BT. Dự án này do Liên danh Công ty CP Phát triển Nhân lực LOD và Công ty TNHH Phát triển Bắc Việt đầu tư. Tổng chiều dài tuyền đường này vỏn vẹn chỉ có 2,85km nhưng tổng đầu tư lên tới 1.404 tỷ đồng. Đổi lại liên doanh này nhận được gần 40ha đất tại quận Nam Từ Liêm. Tính ra giá đất mà liên doanh này phải trả chỉ có 3,5 triệu đồng/m2.

Thời gian vừa qua các dư án BOT đã gây bức xúc trong dư luận bởi rất nhiều trạm thu phí đặt sai vị trí và kiểm toán nhà nước phát hiện nhiều sai phạm. Các dự án BT theo các chuyên gia đánh giá cũng có rất nhiều điều bất cập gây thoát ngân sách rất lớn. Hầu hết các dự án BT đều thực hiện theo chỉ định thầu. Giá thực hiện các dự án thường rất cao nhưng chất lượng thì không như mong đợi. Trong khi đó giá đất giao cho doanh nghiệp được xem là rẻ mạt.

Doanh nghiệp làm dự án BT thường chỉ bỏ ra số vốn ban đầu 20-30% so với tổng đầu tư dự án, phần còn lại là vay ngân hàng. Như vậy, nhà đầu tư dự án BT được lợi “kép” khi vừa bỏ ra một số tiền vốn thực rất nhỏ nhưng đổi lại 1 quỹ “đất sạch” có giá trị lớn nhưng thường được giao với giá siêu rẻ. So với việc nhà đầu tư tự bỏ tiền xin dự án, giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất thì làm dự án BT có lợi hơn rất nhiều. Đây chính là một lỗ hổng rất lớn tại nhiều dự án thực hiện theo hình thức BT hiện nay. Nhiều chuyên gia cho rằng để giảm tình trạng này thì nên thực hiện theo cơ chế đầu thầu cạnh tranh. Tức là đất đai và dự án cần phải đấu thầu minh bạch để có được mức giá đất ở mức cao nhất, giá làm dự án ở mức thấp nhất.