Việc thiếu hụt quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội đã được luật hóa, tuy nhiên, việc thực thi trên thực tế lại không quyết liệt, khiến nguồn cung nhà ở xã hội luôn thiếu hụt.

Hiện trên địa bàn Hà Nội đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội. ảnh: Dũng Minh
Thiếu hụt do “vênh” luật…
Hội đồng Nhân dân (HĐND) TP.Hà Nội vừa thành lập Đoàn giám sát đô thị để kiểm tra công tác quy hoạch đô thị và thực hiện quy định về xây dựng tại các quận, huyện trên địa bàn Thành phố. Lý do chính dẫn đến việc HĐND TP.Hà Nội thành lập đoàn giám sát, vì thời gian gần đây, cử tri có nhiều phản ánh về việc nhiều chủ đầu tư không dành 20% quỹ đất tại dự án nhà ở thương mại cho mục đích nhà ở xã hội như quy định.
Đáng chú ý, việc phát triển nhà ở xã hội được coi là trụ cột chính sách của ngành xây dựng, nhưng việc giám sát, kiểm soát các chủ đầu tư sử dụng quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội lâu nay vẫn chưa được sát sao, dẫn tới thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở xã hội.
Cách đây 3 năm, vào tháng 7/2013, HĐND TP.Hà Nội đã quy định chính sách ưu tiên cho nhà ở xã hội. Theo đó, mỗi dự án thương mại phải dành ít nhất 25% diện tích đất ở, hoặc 25% diện tích sàn nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội. HĐND TP.Hà Nội cho biết, tổng nhu cầu nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2020 là khoảng 9 triệu m2 sàn, tương ứng với hơn 1.000 ha đất.
Dù vậy, qua nhiều đợt kiểm tra, số dự án nhà ở xã hội được trích từ quỹ đất 20% chỉ đếm trên đầu ngón tay như nhà ở xã hội Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội), Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội)…
Tại buổi giám sát của Ban đô thị HĐND TP.Hà Nội với Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội vừa qua, ông Bùi Xuân Tùng, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết không phân biệt vị trí dự án thuộc khu vực đô thị, hay khu vực nông thôn, mà áp dụng trên toàn địa bàn Thành phố.
“Tuy nhiên, theo Nghị định của Chính phủ, đối với dự án có quy mô trên 10 ha tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị loại 3 trở lên mới phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Do vậy, cần nghiên cứu chỉnh sửa Nghị quyết của HĐND Thành phố cho phù hợp với thực tiễn, nhằm khuyến khích đầu tư tại các khu vực ngoại thành, các đô thị vệ tinh”, ông Tùng kiến nghị.
…và cả lý do khó nói
Thực tế, không phải đến bây giờ, nguyên nhân thiếu hụt quỹ đất cho nhà ở xã hội mới được chỉ ra do sự vênh nhau của các quy định pháp lý, nhưng việc giải quyết lại không thể bằng cách điều chỉnh Nghị quyết của địa phương, mà hơn cả là có lẽ phải điều chỉnh hoặc bổ sung lại một số quy định mới trong Nghị định của Chính phủ.
Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm.
Tức là việc áp dụng vẫn theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Nghị định này cũng quy định, đối với dự án có quy mô dưới 10 ha, thì chủ đầu tư được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Chính vì thế, đã có nhiều dự án dù có quy mô diện tích trên 10 ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha, nhằm lách quy định này.
Điều này xuất phát từ thực tế, các doanh nghiệp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận, nhất là với các khu đất ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Đặc biệt, càng gần nội đô, mức giá chào bán của dự án có thể lên đến vài chục triệu đồng/m2, nên nếu dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, với mức giá chỉ dao động chưa tới 14 - 15 triệu đồng/m2, sẽ khiến hiệu quả kinh tế của dự án sẽ giảm sụt rất nhiều.
Trong khi đó, với nhiều dự án lớn (có quy mô trên 10 ha) xa trung tâm, rất ít dự án được triển khai đúng tiến độ. Hiện nhiều dự án vẫn đang đắp chiếu, một số khác được chủ đầu tư chuyển nhượng từng phần cho nhà đầu tư thứ cấp, nên yêu cầu trích 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội cũng khó có khả thi.
Ở một góc nhìn khác, đại diện một tập đoàn bất động sản cho rằng, quy định buộc doanh nghiệp phải dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Theo ông này, quy định quá cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Theo nhìn nhận của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc chỉnh sửa các quy định mới nhằm hướng tới tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu số đông hiện nay là rất cần thiết, tuy nhiên, phải có sự điều chỉnh cho phù hợp, tránh “đánh đồng tất cả” một cách máy móc, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường còn đang bước vào quá trình ổn định trong dài hạn.
“Cách tốt nhất là cơ quan quản lý cần đẩy mạnh xây dựng cơ chế khuyến khích riêng cho các doanh nghiệp tập trung phát triển nhà ở xã hội, chẳng hạn như các gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mới, hoặc khuyến khích ưu đãi thuế. Làm như thế mới có người mua, chủ đầu tư mới sẵn sàng để làm, còn nếu vẫn bắt buộc phải dành diện tích cho dạng nhà ở này trong dự án, thì tỷ lệ cần giảm thấp hơn, mức điều tiết nên quy định khoảng 10% diện tích đất dự án là hợp lý”, ông Châu chia sẻ.
Chủ đề: Dự án nhà ở xã hội
Ninh Trang (ĐT BĐS)
VIP

MẶT PHỐ VŨ MIÊN, TÂY HỒ 45m - 5T - 4,6MT - VIEW HỒ - LÔ GÓC - KINH DOANH...
29 tỷ 200 triệu- 45m2
Tây Hồ, Hà Nội
Hôm nay
0971969***
VIP

CHUYỂN GIAO NGÔI TỊNH ĐƯỜNG CHO NGƯỜI HỮU DUYÊN CHÙA TOẠ LẠC TẠI BÀ RỊA VŨNG TÀU
17 tỷ - 2928.6m2
Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu
Hôm nay
0396627***
VIP

Chuyển nhượng 30.000m2 khu công nghiệp Yên Mỹ – Hưng Yên
127- 30000m2
Yên Mỹ, Hưng Yên
Hôm nay
0976875***
VIP

CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ PARK LEGEND TẦNG CAO - ĐANG CHO THUÊ 18 TRIỆU/ THÁNG
6 tỷ 300 triệu- 70m2
Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0938825***
VIP

Siêu phẩm Duplex 4PN 320m2 tại khu căn hộ Topaz Elite, sở hữu TTTM lớn nhất Q8
12 tỷ - 320m2
Quận 8, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0902828***
VIP

Bán Nhà Mới 3 Tầng - Mặt Tiền Phú Lộc 19 - Gần Biển
6 tỷ 350 triệu- 80m2
Thanh Khê, TP. Đà Nẵng
Hôm nay
0935747***
-
Hạ Long chuẩn bị đón thêm hai dự án nhà ở xã hội với tổng vốn hơn 1.500 tỷ đồng
UBND tỉnh Quảng Ninh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội tại TP. Hạ Long với tổng mức đầu tư hơn 1.560 tỷ đồng. Cả hai dự án đều được triển khai trên phần quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội trong các khu đô thị, góp phần...
-
“Cứ điểm” của loạt dự án tỷ USD sắp đón thêm 2 dự án nhà ở xã hội hơn 16.000 tỷ đồng
Thị trường bất động sản Đông Anh vừa ghi nhận cú hích lớn ở phân khúc nhà ở xã hội khi hai đại dự án với tổng vốn đầu tư vượt 16.000 tỷ đồng chính thức tìm được những "ứng viên" đầu tiên đăng ký thực hiện....
-
Hà Nội kêu gọi đầu tư cho dự án nhà ở xã hội nghìn tỷ cao 22 tầng
Hà Nội đang đẩy mạnh kêu gọi đầu tư vào hàng loạt dự án nhà ở xã hội (NOXH) với quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng, trải dài từ Long Biên, Thanh Trì đến Đông Anh. Trong đó, đáng chú ý là dự án NOXH cao 22 tầng nằm giữa khu vực phát triển nhanh của quận L...
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.