Cùng chung nhiều điểm xuất phát, nhưng cách triển khai và định hướng của hai thành phố lại hoàn toàn khác nhau.
Những lỗi sai trong quy hoạch thành phố
Mới đây sau khi Đà Nẵng đưa ra chủ trương xây dựng hầm chui vượt qua sông Hàn dài hơn 1000m, có nhiều ý kiến cho rằng, quy hoạch chung của thành phố này đang đối diện với nguy cơ bị phá vỡ.
Bởi dọc các con đường ven biển và hai bờ sông Hàn hầu như không còn đất trống để xây dựng, hàng trăm dự án khách sạn từ 3-5 sao đang "mọc" lên như nấm sau mưa, hòn ngọc quý bán đảo Sơn Trà cũng đang phải chịu gánh nặng hàng chục dự án chung cư cao tầng. Hơn nữa, Đà Nẵng đã bắt đầu xuất hiện tình trạng ách tắc giao thông tại một số tuyến đường trung tâm.
Trước những thông tin trên, trao đổi với Đất Việt, ngày 23/12, KTS Hồ Huy Diệm - nguyên Chủ tịch Hội Quy hoạch TP Đà Nẵng cho biết: "Tôi đã từng khẳng định không thể có chuyện 20 năm tới, dân số Đà Nẵng sẽ tăng lên 2-3 triệu dân như lời Chủ tịch UBND TP Huỳnh Đức Thơ, nghĩa là dân số không phải nguyên nhân khiến thành phố phải làm thêm nhiều công trình hầm chui, cầu vượt sông.
Bởi trước đó, năm 1976, Đà Nẵng có 350.000 dân và diện tích chỉ 5.000ha. Phải đến 40 năm sau - 2016, dân số mới xấp xỉ 1 triệu người, nhưng bù lại diện tích đô thị đã tăng lên gấp 5 lần với 25.000ha. Và nếu có chuyện tăng lên 3 triệu dân thật thì cũng phải bắt buộc xây trong khu đô thị cũ, mà vòng ra các khu đã làm sẵn chung cư, đường xá.
Nhiều chung cư cao tầng được xây dựng
Đà Nẵng đã chuyển đổi cơ cấu kinh tế, chọn du lịch làm ngành mũi nhọn, TP không có các khu công nghiệp, lượng công nhân chưa tới 100.000 người, ít hơn so với ngay Quảng Nam. Cho nên, dù TP có sự hấp dẫn hơn 20 năm qua cũng không thể tăng dân số cơ học đến đột ngột như vậy.
Vấn đề ở đây là quy hoạch, tâm lý của người dân ai cũng thích sống ở gần trung tâm thành phố, nhà cửa xây ở khu vực này sẽ dễ đi lại, nhưng cơ quan quản lý quy hoạch phải có cách để giãn dân ra, còn cứ xây nhà cao tầng la liệt trong trung tâm, thì đến một lúc nào đó, Đà Nẵng, TPHCM, Hà Nội đều rơi vào tình trạng như nhau, nhà thì có, nhưng không di chuyển được.
Tức là phải giải quyết bằng vấn đề quy hoạch, cái sai của Đà Nẵng đó là các khu trung tâm đô thị cũ, mật độ dân cư đã đông đúc, lại đi lấp hồ, sông để xây dựng thêm các công trình ở khu vực đó. Ngay kể cả việc định xây hầm chui vượt sông Hàn cũng vậy, nếu có tuyến đường kết nối từ quận Hải Châu sang khu vực bán đảo Sơn Trà thì lượng dân bên khu vực bán đảo sẽ tăng lên ngày càng khủng khiếp, trong khi cần phải có chính sách giãn dân".
Bên cạnh đó, theo ông Diệm, hiện việc xây dựng Trung tâm hành chính thành phố tại bờ sông Hàn thuộc quận Hải Châu là đã sai về quy hoạch, dồn hàng chục nghìn người dân, cơ quan công quyền vào khu vực trung tâm, dẫn đến ách tắc giao thông, xuất hiện nhiều bất cập. Thế nhưng, lãnh đạo TP vẫn tiếp tục cấp phép xây dựng cao ốc, nhà chung cư, khách sạn dày đặc như hiện nay thì có xây hầm cũng không giải quyết được ách tắc cục bộ.
Với hầm Thủ Thiêm (TPHCM) chui qua sông để kết nối một trung tâm đô thị mới của Sài Gòn. Tương lai, tuyến hầm - đường này nối với hệ thống giao thông đến sân bay Long Thành, Đồng Nai, ra Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết… nối vùng kinh tế rộng lớn hàng chục triệu dân. Trong khi hầm qua sông Hàn chỉ phục vụ không quá bán kính 5km.
Tương tự, trên 20km sông Hàn ở Seoul (Hàn Quốc), chỉ có 15 cây cầu để phục vụ lưu thông 15 triệu dân. Hay chỉ 10 cây cầu và vài hầm qua sông Hoàng Phố để phục vụ 10 triệu dân TP.Thượng Hải. Nghĩa là trung bình mỗi cây cầu đó đã đáp ứng lưu thông 1 triệu dân.
Trong khi Đà Nẵng chỉ khoảng 800.000 dân nội đô (ven 15km bờ sông Hàn) đã có 10 cây cầu. Mỗi cầu ở Đà Nẵng hiện mới chỉ gánh 100.000 dân. Rõ ràng, mục đích hưởng lợi nếu xây hầm ở đây là gì, chắc chắn không phải làm để phục vụ cho người dân?.
Cuối cùng chỉ có những Tập đoàn, các DN BĐS, các đại gia đầu tư vào các công trình xây dựng, kể cả xây dựng chung cư sẽ có lợi.
Mặt khác, ông Diệm đưa ra nhận định: "Trước đây lãnh đạo vội vàng xây dựng cầu Thuận Phước, để bán đất bên khu vực quận Sơn Trà, nhưng không thành công, cầu xây ra nhưng không có người đi. Rồi bây giờ lại vội vàng xây hầm chui vượt sông Hàn, thì có lẽ cũng chỉ để hỗ trợ bán được các khu đất bên bán đảo Sơn Trà vẫn còn dang dở.
Cụ thể, nếu hầm chui sông Hàn được xây lên thì cũng chỉ phục vụ hơn 200.000 dân ở 2 phường (Thọ Quang và Mân Thái) bên bờ đông. Chưa kể ngư dân 2 phường biển này ít có nhu cầu qua trung tâm TP hằng ngày, vì họ là dân đánh cá, bám biển là chủ yếu. Còn du khách sang Sơn Trà thì đi chùa là chính, sang đó tham quan rồi đi về, chứ ít nghỉ lại bên khu vực đó vì dịch vụ chưa phát triển''.
Cái khó để phát triển quy hoạch
Phải nói rằng, Đà Nẵng được xem là địa phương có nhiều đột phá trong quy hoạch và đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị. Nhưng trong khoảng thời gian 10 năm trở lại đây, tình hình đã thay đổi đi rất nhiều, dù đã có nhiều ý kiến phản biện, tâm huyết về nghiên cứu của các nhà khoa học liên quan đến việc quy hoạch, phát triển hạ tầng giao thông Đà Nẵng.
Ông Diệm nói thêm, những cái mác thành phố kiểu mẫu chỉ là mọi người gán cho Đà Nẵng, chủ yếu là người đi ngang qua, còn 10 năm nay những người dân địa phương không còn nói như vậy nữa.
Hay mọi người cứ hay nói Đà Nẵng là trung tâm đô thị của miền Trung, trung tâm văn hóa, trung tâm du lịch, thành phố đáng sống...nhưng xét ra, họ nói như vậy cũng đúng, vì du khách thì chỉ vào đó 1-2 mùa lễ, ở thì dài lắm cũng đên 1 tuần, còn nếu sinh sống luôn ở đây, thì cũng không biết lấy tiền đâu mà sống. Một thành phố ít việc làm, không có nhà máy cho công nhân làm việc, dân chủ yếu làm làng chài, bám biển, thậm chí sinh viên ra trường cơ hội tìm việc cạnh tranh khốc liệt, đó là lý do vì sao Đà Nẵng không thể đông dân lên được.
Hiện tại, Đà Nẵng chỉ hơn các thành phố khác là có cơ sở hạ tầng xây dựng được nhiều, thông thoáng, ăn uống rẻ, thực tế phải như vậy vì nếu đắt thì không người dân nào bám trụ được, vì nguồn thu nhập của họ thấp.
KTS Hồ Huy Diệm
Còn về việc quản lý, vì sao thành phố này quản lý tốt, đơn giản, bởi Đà Nẵng chỉ có chưa đến 1 triệu dân mà đường xá thành phố trực thuộc trung ương nên dễ dàng quản lý. So sánh với Hà Nội, TP Hà Nội, có khoảng 10-15 triệu dân, chỉ riêng quận Ba Đình cũng đã khoảng 1-2 triệu dân, nghĩa là số dân cả thành phố chỉ bằng 1 quận.
Hay cũng có người nói, Đà Nẵng là trung tâm du lịch, nhưng thực tế các sản phẩm du lịch của thành phố không có qua nhiều, chỉ có Bà Nà Hills, bãi biển Mỹ Khê, một số các công trình khác. Trong khi, cách đó vài chục km thì có Huế, có Hội An - Quảng Nam, Lý Sơn - Quảng Bình.
Rồi nói Đà Nẵng là đầu tàu kinh tế phát triển miền Trung - Tây Nguyên, nhưng đầu tàu này bị hàng chục toa tàu đè lên về giá trị FDI. Cách đây 20 năm, chỉ số thu hút FDI của Đà Nẵng khoảng 1 tỷ USD, Quảng Nam, Bình Định chỉ được nửa tỷ USD, nhưng đến bây giờ, Đà Nẵng lên 1,1 tỷ USD, trong khi Quảng Nam, Bình Định, Quy Nhơn lên 3-4 tỷ USD. Đà Nẵng không có đất làm công nghiệp, không có nhà máy hàng vạn công nhân, trong khi các tỉnh khác lại có, nên sự thu hút đầu tư nước ngoài vô cùng thấp.
"Thiết nghĩ, quy hoạch ở đây không chỉ là quy hoạch xây dựng mà còn quy hoạch KT-XH, cần đặt ra bài toán làm gì để phát triển. Cách đây 10-15 năm, ĐN sống bằng bán đất, đổi đất lấy hạ tầng, nghĩa là giao cho các DN 20-30ha thì họ phải làm đường, làm các công trình công cộng. Nhưng bây giờ khó thu hút nên nhiều mảnh đất hàng trăm ha bị bỏ không.
Nếu như để ruộng đó cho nông dân sản xuất, bán lúa, bán rau thì còn có đồng ra đồng vào, giờ dân bán đất lên ở nhà lầu nhưng không có gì để làm kiếm sống hàng ngáy, đất thì bỏ không mênh mông, đường xá làm lên nhiều, chính vì thế mà nhiều nhà đầu tư chết vì không thu hồi được vốn. Từ đó, quy hoạch bị phá vỡ không cân đối với phát triển kinh tế - xã hội", ông Diệm nói.
Theo vị chuyên gia trên, thì cái sai lớn nhất của Đà Nẵng đó là tính đến bây giờ vẫn chưa biết trung tâm kinh tế, trung tâm xã hội, thương mại đô thị của thành phố ở đâu. Chỉ có trung tâm các quận thì rõ, còn thành phố thì không thấy.
"Anh không làm trung tâm đô thị rõ thì làm sao giãn dân được, cứ dồn vào bên trung tâm cũ thì mãi mãi không phát triển được", ông Diệm đặt ra băn khoăn.
Khó làm được như Singapore
Từ thực tế như vậy, theo nguyên Chủ tịch Hội Quy hoạch TP Đà Nẵng, tham vọng trở thành một Singapore thứ hai của thành phố khó thành công.
Ông phân tích: "Đà Nẵng khác xa với Singapore, cách đây 30-40 năm, khi đó, Singapore cũng chưa phát triển nhưng họ có cách làm riêng, biết kéo khoa học kỹ thuật về, nên cuộc sống có quy hoạch, chiến thuật tỉ mỉ và chỉ thực hiện theo định hướng đó.
Còn Đà Nẵng có cơ sở học làm theo Singapore nhưng những cái lôi kéo được thì không điển hình. Singapore có một hòn đảo tên là Sentosa, nơi đây là địa điểm vô cùng hấp dẫn cho du khách đi du lịch, thế nhưng, từ bên trung tâm thành phố sang đảo chỉ có duy nhất một chiếc phà. Thế nhưng, 1 ngày đảo có thể thu nhận 1 triệu dân, đến 9h tối không còn ai bên kia thành phố, như vậy sẽ thấy, cách làm khác nhau giữa hai thành phố. Đà Nẵng chỉ đi qua mỗi quận Sơn Trà mà có đến 6 cây cầu".
Chính những sai lầm trong quy hoạch, nên nếu như cách đây vài năm thì các đại gia BĐS coi Đà Nẵng như 1 thị trường béo bở để khai thác, có những người đầu tư mua nhiều miếng đất 100m2, giá tại thời điểm quy hoạch tầm 6 triệu/m2, còn giờ bán 5 triệu/m2 không ai mua, nên họ cũng ái ngại, không đầu tư nhiều.
Nói là mua đất để xây nhà nghỉ, khách sạn thu hút khách du lịch, nhưng thực tế, khách chủ yếu ở bên trung tâm, nên có xây cũng không có người ở. Hơn nữa, du khách thường lựa chọn resort hay một khu nghỉ dưỡng hợp lý.
"Những sai lầm về quy hoạch hiện nay không thể cứu chữa được, ví dụ như cầu Thuận Phước 2000 tỷ không ai đi, biết là sai nhưng cũng không chặt ra được, hay là ruộng lấp hết rồi, 20-30 năm cũng làm sao lấy lại được.
Tôi đã từng nói với lãnh đạo TP, miếng ruộng ông cha ta đã bỏ 500 năm mới có được, đây chỉ mất vài tiếng đồng hồ để san bằng thành một miếng đất, muôn đời sau cũng không lấy lại được.
Và nếu như TP không nhìn nhận lại quy hoạch chung thì tương lai ĐN cũng sẽ khó khác được các thành phố như HN, TPHCM. Người chịu trách nhiệm cho vấn đề này là lãnh đạo thành phố", ông Diệm nhận định.
Châu An (Đất việt)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
