Đã đến lúc cần có Luật Quy hoạch phát triển chung

Khó có thể lạc quan

“Nóng –lạnh” là cụm từ được nhiều chuyên gia dành để nói về thị trường BĐS Việt Nam ở thời điểm này, khi mà “mây đen” che phủ các phân khúc của thị trường BĐS vẫn chưa có dấu hiệu thay đổi.

Theo con số thống kê gần đây nhất của Hà Nội, dư nợ cho vay phi sản xuất 6 tháng năm 2011 luôn giảm. Cụ thể, dư nợ cho vay phi sản xuất (BĐS, chứng khoán, tiêu dùng) là 99.950 tỷ đồng chiếm 18,86% tổng dư nợ tín dụng, trong đó, dư nợ BĐS là 38.320 tỷ đồng chiếm 6,9% tổng dư nợ. Những con số này cho thấy dòng tiền đổ vào BĐS trong những tháng qua sụt giảm đáng kể. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản của thị trường không được “sáng sủa” như mong đợi của nhiều người.

Đáng chú ý hơn nữa, BĐS cũng đang trở kém hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KHĐT) cho biết, vốn FDI đăng ký và tăng thêm vào lĩnh vực này tiếp tục đà giảm mạnh chỉ chiếm 3% tổng vốn đăng ký 7 tháng trong năm nay, trong khi cũng kỳ năm trước là 23%.

Nhận định về triển vọng thị trường BĐS, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng: “Từ nay đến cuối năm khó có thể lạc quan về thị trường BĐS khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông và tình hình nền kinh tế chưa được cải thiện”.

Cũng theo ông Leech, tình hình thị trường chỉ có thể khả quan nhất nếu có sự thay đổi tích cực trong chính sách góp phần tạo ra những xung lực mới cho thị trường.

Quan điểm của Knight Frank Việt Nam lại cho rằng, do nguồn cung hiện tại tương đối lớn người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn cho phù hợp với điều kiện của họ.

“Các chủ đầu tư thực sự nhạy bén phải tạo được sự khác biệt và định hướng cho khách hàng là trung tâm. Bởi nhiều khách mua tiềm năng đang cân nhắc, chờ đợi những tín hiệu mới của thị trường”, vị đại diện Knight Frank nói.

Dưới góc độ của một chuyên gia, và có đánh giá mang tính vĩ mô GS. TS Đặng Hùng Võ sử dụng cùm từ “nhân-quả” để nói về việc các nhà đầu tư BĐS gặt hái quá lớn trong quá khứ do phát triển quá nóng thì hệ quả đình đốn ngày hôm nay do lạm phát là đúng qui luật.

Ông Đặng Hùng Võ khẳng định: “Sự phát triển quá nóng của thị trường BĐS trong thời gian qua là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng tăng cung tiền, tăng tín dụng trên thị trường. Việc tăng cung tiền vào thị trường BĐS đó đã tạo ra siêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư và cũng góp phần đáng kể để tạo nên lạm phát trong giai đoạn 2008 đến nay”.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng dành một chút lạc quan cho các nhà đầu tư rằng: Trong hoàn cảnh hiện nay, BĐS tiếp tục trầm lắng nhưng không thể “đột quỵ”, không thể gây ra tác động xấu cho thị trường tiền tệ, vì vậy các nhà đầu tư BĐS cần chủ động tìm giải pháp cho mình, đừng bắt Nhà nước lo cả hai việc đối ngươc nhau không thể xử lý cùng một lúc.

“Chúng ta hãy nhìn sự trầm lắng lúc này của thị trường BĐS dưới con mắt tích cực hơn, thị trường đang “lột xác” để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe khoắn hơn, và hữu ích hơn” ông Võ nói.

Quy hoạch phát triển và đầu tư xây dựng BĐS ở nước ta hiện nay đều phải có một tầm nhìn dài hạn và toàn diện (Ảnh: T.Xuân)

Cần có Luật Quy hoạch phát triển chung

Trong bài tham luận của mình, ông Lê Xuân Bá, Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), đã đặt thị trường BĐS Việt Nam vào nhóm đối tượng được quản lý bởi công thức “5+1” (gồm: đất đai do Bộ Tài nguyên môi trường quản lý; xây dựng nhà, BĐS do Bộ Xây dựng; Doanh nghiệp đầu tư, đấu thầu thuộc thẩm quyền chủ Bộ Kế hoạch đầu tư; tiền tệ, tín dụng và quĩ thì do Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính quản lý). Với công thức trên thì hiện thị trường BĐS nước ta đang nằm giữa ranh giới hai cấp độ là tiền tệ hóa và tài chính, có nghĩa là Ngân hàng Nhà nước đang tham gia xây dựng BĐS.

Theo ông Bá, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng “trồi sụt” thị trường BĐS thời gian qua, trong đó có những nguyên nhân từ cơ chế, chính sách của nhà nước. Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam còn thiếu tính chế tài. Các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cũng như phát triển đô thị quy hoạch sử dụng cấp đất đã được các cấp chính quyền phê duyệt. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy hoạch này vừa thiếu tính nhất quán, vừa không được thực hiện đầy đủ. Điều đặc biệt quan ngại là có nhiều quy hoạch được phê duyệt nhưng không được thực hiện.

Ông Bá dẫn chứng: Hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án BĐS đang được triển khai. Tuy số dự án chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều, nhưng số dự án thu hồi còn rất ít.

“Bên cạnh đó, các thông tin về BĐS nói chung và nhà ở nói riêng rất kém minh bạch, hệ quả là người mua thường bị thu thiệt. Trên thực tế đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án BĐS (hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu”, ông Bá bày tỏ.

Theo ông Lưu Đức Hải, Viện chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch đầu tư), qui hoạch phát triển và đầu tư xây dựng BĐS ở nước ta hiện nay đều phải có một tầm nhìn dài hạn và toàn diện, nhưng quy hoạch phải đi trước, làm tiền đề cho phát triển BĐS. Nếu tách rời yếu tố này hoặc cố tình vi phạm sẽ làm cho thị trường BĐS méo mó, phiến diện, bị các yếu tố chủ quan chi phối.

“Đã đến lúc Việt Nam cần có Luật Quy hoạch phát triển chung, không thể mỗi loại qui hoạch chuyên ngành lại có một luật riêng. Không thể để tiếp tục tình trạng mỗi cơ quan quản lý chuyên ngành lại có những luật riêng mang nặng tính cục bộ”, ông Hải khuyến nghị.

Đồng tình với ý kiến trên, một học giả cũng nhấn mạnh: “Để có thể vượt qua những khó khăn và những bất ổn khác của thị trường BĐS phải chăng phải có một quy hoạch tổng thể cho từng thời kỳ trong một giai đoạn nhiều năm về sử dụng đất đai theo từng lĩnh vực sử dụng đất đai với các quy mô sử dụng ở từng địa phương và thời gian sử dụng, phải công khai và minh bạch quy hoạch này”./.