Cưỡng chế chủ đầu tư để thu phí bảo trì chung cư: Dân vẫn “cầm dao đằng lưỡi”!

Cư dân chung cư Rainbow Văn Quán phản đối chủ đầu tư “ôm” phí bảo trì. Ảnh: HẢI NGUYỄN

Nhờn... luật!

Khi diễn ra tranh chấp phí bảo trì chung cư, hầu hết các chủ đầu tư (CĐT) đều cho rằng sẽ hoàn trả lại phí bảo trì và không muốn quản lý số tiền này. Tuy nói vậy nhưng khi hội nghị dân cư bầu được ban quản trị (BQT), các CĐT đều dùng dằng, “câu giờ” trả phí bảo trì. Nhiều CĐT đưa ra những lý do hết sức cảm tính như “các thành viên BQT không có chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư”, hoặc “các thành viên BQT vì lợi ích, động cơ cá nhân” hay điển hình là “không thể giao tiền cho thành viên BQT vì không có hộ khẩu thường trú tại tòa nhà”.

Mới đây nhất, CĐT còn lách luật bằng cách áp dụng hình thức chuyển tiền cho cư dân nhưng thực tế số tiền này BQT lại rất khó sử dụng. Cụ thể, cư dân Rainbow Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội) hiện tại vẫn đang tố CĐT “ôm” hơn 8 tỉ đồng phí bảo trì. Khi thành lập BQT chung cư Rainbow Văn Quán, đại diện cư dân lập sẵn một tài khoản ngân hàng để CĐT chuyển tiền vào. Tuy nhiên, CĐT là Cty CP Bic Việt Nam lại không chuyển tiền vào tài khoản này mà chuyển tiền sang tài khoản khác, trong đó đồng chủ sở hữu tài khoản là một phó BQT (là người của CĐT chỉ định tham gia BQT). “Có 2 người là đại diện giao dịch đồng chủ sở hữu tài khoản, trong đó 1 người thuộc CĐT. Nếu chúng tôi muốn rút tiền cũng phải được sự đồng ý của 2 đại diện này, đồng nghĩa với đồng ý của CĐT” - ông Phùng Đức - thành viên BQT tòa nhà Rainbow Văn Quán - nói. Sau khi quá mệt mỏi vì hằng năm trời kêu kiện vì bị CĐT chiếm dụng phí bảo trì, BQT tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội) hai lần phải kêu cứu lên tận Thủ tướng. Tuy nhiên trong số tiền phí bảo trì mà CĐT phải trả là 160 tỉ đồng, BQT mới chỉ nhận được vẻn vẹn 2 tỉ đồng.

Chung cư Rainbow Văn Quán của Cty CP BIC Việt Nam - nơi xảy ra tranh chấp về phí bảo trì. Ảnh: HẢI NGUYỄN

Thực tế việc tranh chấp phí bảo trì chung cư đang diễn ra tràn lan tại tất cả các tỉnh thành. Theo thống kê, tại Hà Nội có khoảng 200 tòa chung cư, nhưng chưa đến 20% bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho BQT. Tất cả những trường hợp CĐT trây ỳ ôm tiền không bàn giao cho BQT đều trái với khoản 1, Điều 109 của Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, CĐT phải chuyển giao kinh phí bảo trì (2% giá trị hợp đồng mua nhà) bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện quản lý, sử dụng.

Cưỡng chế được không?

Nghị định 99 sắp có hiệu lực cụ thể hóa điều 108 và 109 Luật Nhà ở năm 2014 khi quy định nếu CĐT trây ỳ không trả, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế CĐT bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc CĐT phải chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do BQT quản lý hoặc xử lý tài sản của CĐT. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Tuy nhiên chưa rõ được biện pháp này khi đi vào thực tế sẽ thực hiện ra sao. Bởi việc xác định tài sản của CĐT để cưỡng chế cũng là vấn đề nan giải. Bởi ngoài tài sản cố định như trụ sở, không ít CĐT đổ hết tiền vào các dự án kế tiếp. Thậm chí từng xảy ra nhiều trường hợp như dự án đổi chủ, CĐT phá sản hay bỏ trốn. Về những thắc mắc này, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, sắp tới bộ sẽ ban hành thông tư quy định rõ từng trường hợp cưỡng chế CĐT. Nếu trường hợp CĐT bỏ trốn hay phá sản sẽ áp dụng theo Luật Hình sự và Luật Phá sản.

Về tình trạng CĐT trây ỳ, lách luật việc nộp phí bảo trì, luật sư Bùi Quang Hưng (Trưởng Văn phòng luật sư BQH và cộng sự) cho rằng khi nào người mua nhà vẫn đóng tiền phí bảo trì trực tiếp cho CĐT, người dân vẫn cầm dao đằng lưỡi, số tiền này vẫn có nguy cơ bị chiếm đoạt. “Do đó khi người mua nhà, phải đưa khoản phí bảo trì này vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án. Tài khoản này sẽ chỉ được mở ra khi BQT nhà chung cư được thành lập và ngân hàng sẽ bàn giao số tiền này. Tất nhiên, phải có phí dịch vụ gửi tiền cho ngân hàng” - ông Hưng nói.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh đặt vấn đề: Việc phí bảo trì trong tay CĐT sẽ xảy ra nhiều rủi ro như CĐT phá sản, mất tích. “Vấn đề đặt ra là không phải làm thế nào cưỡng chế thành công mà là làm sao khỏi phải cưỡng chế” - ông Ánh cho biết.