Cung – cầu thời hạ giá

Nguồn cung trên thị trường vẫn được bổ sung từ những khu căn hộ đang xây dựng - Ảnh: T.Tùng

Tuần qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã nói “không đồng ý” với đề xuất thành lập Ngân hàng Xây dựng Việt Nam vì cho rằng thêm một ngân hàng chuyên cho vay để mua nhà ở là không cần thiết, nước ta hiện có tới 37 ngân hàng thương mại và ngân hàng nào cũng hoạt động trong lĩnh vực này.

Đó là chưa kể trong đề xuất thành lập Ngân hàng Xây dựng của Bộ Xây dựng cũng chưa có luận cứ nào cho thấy ngân hàng này có khả năng đáp ứng các chỉ tiêu tài chính cần thiết để có thể hoạt động lành mạnh lâu dài.

Thống đốc cũng cho biết, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu mua nhà để ở, tức phục vụ nhu cầu tiêu dùng thực của người dân, Ngân hàng Nhà nước đang phối hợp với nhiều tổ chức quốc tế, trong đó có Ngân hàng Phát triển châu Á để xây dựng mô hình tổ chức tín dụng có những sản phẩm cho vay mua nhà.

Sản phẩm này sẽ có nét tương đồng với cách thức mà các nước phát triển đã thực hiện nhưng sẽ nằm trong tầm kiểm soát của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước hơn.

Về phía doanh nghiệp, trong sự vận động để tồn tại, mong muốn được chuyển đổi công năng dự án với dự tính sản phẩm mới phù hợp hơn với thị trường, nhanh chóng bán được và quay nhanh vòng vốn, cũng có thể gặp nhiều rắc rối.

Nó có thể vấp phải sự phản đối từ bên trong - của cổ đông, khách hàng (nếu đang từ dự án căn hộ và đã bán được một phần cho người mua chuyển thành dự án khác, như thành bệnh viện chẳng hạn).

Cũng có thể sự phản đối đến từ bên ngoài, nếu đó là sự chuyển đổi từ một dự án khác thành dự án chung cư, vì sẽ phá vỡ quy hoạch, làm cho dân số tăng lên, trong khi cơ sở hạ tầng xã hội chưa đáp ứng kịp, ngược với chủ trương của thành phố là giãn dân ra khu vực vùng ven để giảm áp lực cho hệ thống hạ tầng ở khu trung tâm.

Có ý kiến còn gay gắt hơn, cho rằng việc cho phép chuyển những dự án từ văn phòng, khách sạn thành những căn hộ cao giá - vốn đang dư thừa, bán không ai mua, chưa biết khi chuyển đổi xong có bán được không – là một hành động gây hại cho doanh nghiệp nhỏ. Vì khi dòng vốn đổ vào các doanh nghiệp có dự án lớn đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp nhỏ hơn càng gặp khó khăn khi huy động vốn.

Phía cầu: nhiều lựa chọn

Khỏi phải nói đến sự “lên giá” của người mua nhà trong thời gian gần đây, khi được đối xử như những thượng đế thực sự, vì “quyền lực” đang ở tay họ. Bên cạnh việc mua những căn hộ đang được các chủ đầu tư rao giá hấp dẫn kèm khuyến mãi tặng tiền, vàng, lãi suất ngân hàng, thì gần đây phía người mua có thêm một xu thế mới.

Cụ thể, những người làm môi giới bất động sản đã và đang nhận được nhiều “đơn đặt hàng” từ những người cần mua những căn nhà thế chấp ngân hàng và chủ tài sản mất khả năng thanh toán nợ.

Nguồn cung các sản phẩm này trước nay cũng có nhưng không nhiều và không… rẻ như giai đoạn hiện tại – giai đoạn cực kỳ khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Có một thực tế trong cho vay thế chấp ở Việt Nam, đó là đại đa số tài sản thế chấp cho các khoản vay ở ngân hàng là bất động sản. Vậy nên khi các con nợ ngân hàng - chủ của những tài sản thế chấp - mất khả năng chi trả, ngân hàng cũng khó mà thu hồi nợ được, để phải kiện ra tòa và phát mãi tài sản thì thủ tục rất rắc rối, chờ đợi lâu.

Cái vòng luẩn quẩn, khi kinh tế khó khăn, làm ăn thua lỗ, chủ bất động sản phải quyết định bán tài sản thì cũng là lúc thị trường bất động sản lao dốc, người bán thì nhiều mà người mua thì ít, trong khi nợ ngân hàng đang “thúc” sau lưng.

Vậy là cả ba phía, người bán, người mua và ngân hàng đều có nhu cầu giao dịch. Người bán thực sự muốn bán tài sản của mình để xử lý khoản nợ. Ngân hàng muốn giao dịch mua bán được tiến hành để nhanh chóng biến “cục nợ” thành tiền mặt, chứ chẳng muốn ôm một khối tài sản trong tình hình thanh khoản khó khăn như thế này.

Khi thị trường bất động sản xuống giá, riêng việc định giá lại các khoản nợ cũng làm cho nợ xấu của ngân hàng tăng lên. Hiện nay, số nợ có thế chấp bằng bất động sản mà các ngân hàng không thể thu hồi vốn là không hề nhỏ.

Mọi thứ chỉ còn phụ thuộc vào người mua và nếu tài sản định giá ở mức hấp dẫn được người mua, giao dịch sẽ xảy ra. Vậy nên, thời gian qua, các nhà môi giới bất động sản nhanh nhạy đã lên danh sách cho khách hàng của mình những món hàng như vậy.

Khâu thủ tục để tiến hành mua bán những bất động sản loại này dĩ nhiên phải phức tạp hơn bình thường. Thường thì tất cả phải ký vào một thỏa thuận ba bên, người mua sẽ chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng.

Sau đó, ngân hàng phát hành cho người mua một thư đảm bảo, tiếp đến là làm thủ tục công chứng sang tên, rồi tiền mới được chuyển từ tài khoản phong tỏa đến bộ phận giải quyết các khoản nợ ngân hàng...

Thủ tục tuy phức tạp hơn nhưng cái lợi cũng rõ ràng hơn, đó là có thể sở hữu được những căn nhà ưng ý với giá “rẻ bất ngờ”, nên khá nhiều người có nhu cầu thực lẫn người mua đầu tư hào hứng tìm hàng.

Nhà đang là tài sản thế chấp ở ngân hàng giúp thị trường có thêm nguồn cung hàng giá rẻ và chính hoạt động săn lùng loại hàng này từ phía người mua đang tạo chút sôi động và tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản đang èo uột.

Khi giá bất động sản ngày càng hạ xuống một ngưỡng nhất định, sẽ có những người có ý định mua nhà cho rằng đã đến thời điểm để mua những tài sản giá rẻ, vị trí đẹp, hoặc mua và kiếm tiền nhờ vào chính tài sản ấy, như cho thuê để ở, kinh doanh...