“Cộng đồng chung cư phải làm chủ dự án tái thiết”

Ông đánh giá như thế nào về việc thực hiện cải tạo chung cư cũ thời gian qua?

Chủ trương cải tạo chung cư cũ của Chính phủ là hoàn toàn đúng đắn, nhưng trong phương pháp thực hiện, việc giao cho các DN làm chủ đầu tư toàn bộ dự án tái thiết là chưa phù hợp. Điều này không tương thích với tuyên bố lấy lợi ích của cộng đồng chung cư và mục tiêu xã hội làm chủ đạo, vì lẽ lợi ích hàng đầu của DN bao giờ cũng là lợi nhuận và vì vậy khó tạo được sự đồng thuận giữa các bên.

Quá trình thực hiện chủ trương tái thiết cũng gặp phải thách thức rất lớn về tính quan liêu và xem nhẹ quyền làm chủ của nhân dân của bộ máy chính quyền địa phương. Việc nâng cao nhận thức của cộng đồng chung cư đối với chủ trương quan trọng này chưa được quan tâm đúng mức.

Nói tóm lại, chủ trương và chính sách tái thiết nhà chung cư cũ hiện hành còn nhiều bất cập, việc tổ chức thực hiện còn thiếu năng động và sáng tạo, do đó thời gian tới cần mạnh dạn tham khảo kinh nghiệm quốc tế, ý kiến chuyên gia trong nước và nguyện vọng của cộng đồng chung cư để tìm ra giải pháp thiết thực khả thi nhằm đẩy mạnh việc tái thiết thành công các chung cư cũ.

Để có những chuyển động mới trong tái thiết chung cư cũ, cần có giải pháp nào, thưa ông?

Dựa theo kinh nghiệm quốc tế, chúng ta phải lấy cộng đồng chung cư làm chủ. Tái thiết chung cư cũ ở các nước cũng gặp khó khăn, không riêng gì Việt Nam, nhưng cũng có nhiều nước thành công. Ví dụ như ở Seul (Hàn Quốc), người ta cũng dựa vào cộng đồng, chúng ta nên học tập kinh nghiệm này và tôi tin sẽ thành công. Nhưng muốn thành công phải làm thử, làm thí điểm ở đâu đó. Khi làm thí điểm, cần cho phép được làm cả những vấn đề chưa được quy định, vì nếu làm theo quy định hiện hành sẽ rất khó. Từ kết quả của thí điểm, Chính phủ sẽ đưa ra những chính sách phù hợp hơn.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có giao cho Bộ Xây dựng chuẩn bị trình Chính phủ nghị định về tái thiết chung cư, do chưa tìm ra được cơ chế thích hợp cho nên hiện nay Bộ vẫn đang tiếp tục nghiên cứu. Nhưng những văn bản pháp luật cũng chỉ là những nét lớn, còn cụ thể phải qua thực tiễn. Vì vậy chúng tôi đề nghị lấy khu Giảng Võ làm thí điểm theo tư duy mới là hướng tới cộng đồng, theo đó cộng đồng chung cư làm chủ các dự án tái thiết, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, DN tham gia vào những phần nào mà họ thấy có thể đem lại lợi nhuận.

Sở dĩ cộng đồng chung cư phải làm chủ vì họ là chủ sở hữu tài sản, do đó có quyền và có trách nhiệm đối với tài sản của mình, và vì mục đích chủ yếu của tái thiết là nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của chính họ. Được tự quyết định công việc tái thiết chung cư phù hợp với nguyện vọng mà không phải chi phí tốn kém, đó chính là lợi ích của cộng đồng chung cư.

Trong điều kiện chủ trương xã hội hóa cải tạo chung cư cũ đã thất bại, theo ông, mô hình nào được xem là phù hợp với điều kiện của Việt Nam hiện nay?

Để đẩy mạnh quá trình cải tạo chung cư cũ, tôi cho rằng nên xây dựng khung thể chế dựa trên mô hình Hợp tác xã (HTX) nhà ở. Theo đó, cộng đồng chung cư được tổ chức lại thành “HTX nhà ở” và HTX sẽ là chủ dự án đầu tư tái thiết chung cư. Các HTX nhà ở trong một khu chung cư được tập hợp trong “Liên xã nhà ở khu chung cư”; các dự án tái thiết chung cư là thành phần của Dự án tổng thể tái thiết toàn khu theo quy hoạch được duyệt. Liên xã sẽ làm chủ đầu tư tổng dự án tái thiết khu chung cư cũ, bao gồm cả phần nhà ở và không gian cảnh quan kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chứ không cải tạo kiểu manh mún từng nhà chung cư như hiện nay. Liên xã nhà ở xem xét chuyển nhượng theo cơ chế thị trường “quyền phát triển” các phần của Dự án có thể thu hút sự tham gia của DN BĐS (như tầng hầm, các tầng dưới và các tầng trên cùng của nhà chung cư, hoặc diện tích đất các lô dành riêng cho kinh doanh...). Thu nhập theo đó được điều tiết phân phối một cách công bằng cho tất cả các dự án tái thiết chung cư cùng khu.

UBND thành phố sẽ lập ra Ban chỉ đạo tái thiết nhà chung cư, có đại diện các sở, ban, ngành để giúp đỡ các Liên xã trong việc thành lập, quy tắc hoạt động, vay vốn, chọn DN đấu thầu thực hiện dự án.

Để thành công, quá trình tái thiết cần lưu ý thêm điều gì, thưa ông?

Quy hoạch tái thiết là nhân tố hàng đầu quyết định sự thành công của dự án tái thiết khu chung cư cũ. Theo tôi, Nhà nước cần quy hoạch lại các khu chung cư thành các đô thị đa chức năng, hướng tới tạo lập khu đô thị sống tốt với cơ cấu chủ đạo là đường phố và hệ thống giao thông mở kết nối với các đường phố, tạo ra nhiều mặt tiền để kinh doanh, theo đó khai thác hết tiềm năng và làm tăng giá trị của đất đai.

Trong quy hoạch phải chú ý không gian công cộng, có công viên, vườn hoa, thậm chí làm công viên trên mái nhà. Ngoài ra, cần quy hoạch không gian ngầm dưới đất. Ví dụ có thể xây điểm đỗ xe ô tô nhiều tầng dưới lòng đất nhưng phía trên lại là công viên. Cần hiểu rằng không gian công cộng không hề lãng phí, nhờ có không gian công cộng giá trị của những khu nhà thường lên rất cao.

Xin cảm ơn ông!