Condotel, em là ai? (P1)

Phát triển rầm rộ

Ảnh: Minh Tú

Việt Nam có đường bờ biển dài 3.260 km, chạy dài từ Bắc chí Nam với nhiều bãi biển được vinh danh trong top những bãi biển đẹp nhất thế giới. Với lợi thế đường bờ biển dài, phong cảnh đẹp và đa dạng, Việt Nam được ví như thiên đường của du lịch nghỉ dưỡng. Đây chính là đòn bẩy khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ và xuất hiện nhiều loại hình, mà nổi bật hơn cả là condotel - từ được viết tắt của condo và hotel có nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn.

Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng. Loại hình này hiện đã xuất hiện ở khắp các dự án bất động sản tại Hạ Long, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu và đặc biệt là đảo ngọc Phú Quốc.

Đà Nẵng, thành phố với những bãi biển đẹp thơ mộng cùng hàng loạt danh thắng như Bà Nà, bán đảo Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn… trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Đã có hàng ngàn căn condotel đến từ nhiều chủ đầu tư đình đám như: Tập đoàn Sun group với dự án Sun Premier Đà Nẵng, Tập đoàn Empire với dự án Cocobay, chủ đầu từ Alphanam với dự án Alphanam Luxury, Công ty cổ phần Sovico với dự án Furama.

Tại Nha Trang, các dự án condotel cũng được phát triển mạnh. Gây chú ý trong thời gian gần đây là dự án tổ hợp condotel The Arena tại Cam Ranh của Công ty cổ phần Trần Thái Cam Ranh (được giới thiệu trực thuộc Công ty Vịnh Nha Trang). Dự án có quy mô 4 tòa tháp condotel với khoảng 4.500 căn, được xây dựng trên khu đất rộng 25ha trải dài trên Bãi Dài (Cam Ranh) 500m. Một dự án khác cũng của chủ đầu tư này là Panorama Nha Trang. Dự án có quy mô 39 tầng, với hơn 1.000 căn hộ condotel.

Với thế mạnh là biển và rừng hoang sơ, Phú Quốc trở thành thiên đường của loại hình condotel. Hòn đảo này đang là một đại công trường với hàng loạt dự án nghỉ dưỡng mọc lên san sát ven biển của nhiều chủ đầu tư tên tuổi.

Trong số những dự án lớn đang được triển khai tại Phú Quốc có Sonasea Villas & Resort của CEO Group, Phú Quốc Marina của Bim Group, Premier Residences Phu Quoc, Emerald Bay của Sungroup, Pullman do Công ty cổ phần Milton đầu tư.

Theo Savills Việt Nam, condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ hai (second home). Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam) với hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên, số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Còn theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2014 đến nay xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới. Đó là dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel) tại các khu vực ven biển, hải đảo. Riêng năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Dự kiến giai đoạn 2017-2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel được mở bán.

Dấu hỏi về mức lợi nhuận cam kết

Tuy là loại hình bất động sản còn khá mới lạ, nhưng condotel đang hấp dẫn một lượng nhà đầu tư rất lớn. Bởi đặc tính “kép” của condotel tích hợp ưu điểm giữa loại hình căn hộ lưu trú và khách sạn.

Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của condotel với khách sạn đó là condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê.

Condotel được gọi là căn hộ bởi được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.

Điều đặc biệt hấp dẫn các nhà đầu tư là mức cam kết lợi nhuận “khủng” mà các chủ đầu tư condotel đưa ra. Hiện nay, các chủ đầu tư thường cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong vòng 8-12 năm.

Rủi ro phía sau mức cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng của condotel là điều nhà đầu tư cần lưu ý

Với những đặc điểm như trên, condotel nhắm đến hai đối tượng khách hàng chính là những nhà đầu tư muốn thu hồi vốn, tăng lợi nhuận nhanh và những khách hàng trung lưu có nhu cầu tìm một nơi để thụ hưởng cuộc sống.

Tiềm năng như vậy, nhưng giới chuyên gia vẫn tỏ ra nghi ngại với loại hình condotel. Đặc biệt là mức cam kết lợi nhuận “khủng” được chủ đầu tư đưa ra.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng việc các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết sinh lời hấp dẫn từ 8 – 12% mà không có bất cứ chế tài nào đảm bảo sẽ tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư.

“Nhiều dự án cam kết cho mức lợi nhuận 10%, nhưng ai đảm bảo sẽ thực hiện được? Trong hợp đồng lại không có một chế tài nào, nếu bây giờ họ không đưa cho tôi đủ 10% mà chỉ 2% thậm chí có những năm họ không có lời, vì phí quản lý tốn kém, không chia lợi nhuận cho tôi thì phải xử lý chủ đầu tư như thế nào? Tôi có thể bán bất động sản đó cho người khác hay không?”, ông Hiếu đặt vấn đề.

Theo ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận tư vấn khách sạn, Savills châu Á – Thái Bình Dương, để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn hảo như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Tuy nhiên, nhiều dự án hiện nay, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển. Điều này đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.

Ngoài ra, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng có thể không được đảm bảo mức lợi nhuận đã được cam kết.

Bên cạnh đó, với sự gia tăng chóng mặt như hiện nay, loại hình condotel đang bộc lộ khả năng dư thừa nguồn cung. Theo một báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, trong năm 2017, phân khúc condotel cung cấp ra thị trường khoảng 14.741 căn, tăng 12% so với năm 2016 song mức tiêu thụ chỉ đạt khoảng 33% nguồn cung mới (khoảng 4.821 căn) bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn).

Một rủi ro khác được tiến sĩ Hiếu chỉ ra là, hầu hết các dự án bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng tại Việt Nam được xây dựng dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng và huy động từ khách hàng. Nếu không có một cơ chế quản lý dòng tiền huy động đúng đắn thì rủi ro cho người mua rất cao. Chẳng hạn, chủ đầu tư huy động vốn nhưng không thực hiện dự án, hoặc thực hiện được giữa chừng rồi đắp chiếu.

(Còn tiếp)...