Để chủ đầu tư thỏa thuận mua đất của dân không những giảm khiếu kiện về đất đai, mà còn là cách chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Tì (Q.9, TP.HCM) với lô đất nằm trong quy hoạch nhiều năm nay do ông không đồng ý giá bồi thường - Ảnh: Tiến Long

Trong tờ trình dự thảo sửa đổi Luật đất đai 2013, Bộ Tài nguyên - môi trường (TN-MT) đề xuất bổ sung một số diện dự án được Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Ròng rã khiếu kiện đòi đất

Hơn bảy năm bị cưỡng chế thu hồi đất, ông Nguyễn Văn Tì (P.Phước Long A, Q.9, TP.HCM) ròng rã đi khắp các cơ quan từ trung ương đến địa phương khiếu kiện đòi đất.

Hết khiếu nại, kiện ra tòa hành chính, nay ông chuyển thành đơn tố cáo quyết định hành chính để đòi đất. Bởi lý do đơn giản, theo ông Tì: "Dự án này là dự án kinh doanh bán đất nền, doanh nghiệp muốn đầu tư thì phải tự thỏa thuận với dân, sao Nhà nước lại cưỡng chế thu hồi?".

Năm 2004, UBND TP có quyết định thu hồi và tạm giao khoảng 26ha đất tại P.Phước Long A cho Công ty TNHH xây dựng kinh doanh nhà Bách Giang (Công ty Bách Giang) để đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư khu phố 4. Gần 200 hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án phải di dời.

UBND Q.9 ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại với mức chỉ 150.000 đồng/m2 đất nông nghiệp.

Chủ đầu tư sau đó có thương lượng hỗ trợ thêm, nhưng giá không thỏa đáng nên người dân không đồng ý di dời.

Khu đất nông nghiệp của gia đình ông Tì rộng gần 750m2 nằm trong ranh thu hồi của dự án. Mãi đến năm 2009, UBND Q.9 thông báo giá bồi thường, hỗ trợ mới là khoảng 1,1 triệu đồng/m2.

Cho rằng giá chủ đầu tư đưa ra chưa bằng giá thị trường, ông Tì không đồng ý bàn giao mặt bằng. Sau đó, UBND Q.9 can thiệp cưỡng chế gia đình ông Tì cùng bốn hộ dân gần đó ra khỏi khu đất.

Điều đáng nói, 13 năm sau quyết định giao đất, dự án vẫn chỉ là khu đất bỏ trống ngoài một vài con đường trục đầu tư sơ sài, xung quanh cỏ hoang mọc um tùm. Khu đất của ông Tì và bốn hộ dân bị cưỡng chế thu hồi giờ chỉ để trồng cây.

Mặc dù quyết định giao cho một mình Công ty Bách Giang nhưng đến thời điểm tháng 3-2010, dự án này có đến 3 chủ đầu tư cùng thu hồi và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

UBND Q.9 áp dụng biện pháp hành chính để thu hồi đất, nhưng đến nay vẫn còn khoảng 30/198 hộ dân trong phạm vi dự án chưa di dời.

Chủ đầu tư thỏa thuận với người dân

Không phải doanh nghiệp nào làm dự án kinh doanh cũng "dựa" vào Nhà nước cưỡng chế thu hồi. Tại TP.HCM, có nhiều dự án chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng thành công chỉ trong thời gian ngắn. Giá đưa ra hợp lý, người dân sẵn sàng giao mặt bằng cho chủ đầu tư.

Dự án giải phóng mặt bằng chung cư 192 đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Q.3, TP.HCM) là một trong những dự án đầu tiên được chủ đầu tư thỏa thuận bồi thường thành công nhanh. Dự án này được giao cho chủ đầu tư từ năm 1992.

Tuy nhiên, đến năm 2008 mới chỉ bồi thường được 30/60 căn hộ theo giá bồi thường Nhà nước duyệt. Giá chủ đầu tư đưa ra không thỏa đáng, người dân một mực không chịu rời đi.

Trước tình hình đó, UBND TP đồng ý cho chủ đầu tư thương lượng bồi thường cho người dân với giá bằng mức giá mà các công ty khác muốn mua. Chỉ sau ba tuần, 30 hộ dân chấp nhận giá thỏa thuận, chịu di dời.

Luật tốt nhưng vẫn muốn "mở" thêm

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể loại dự án được Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, các dự án phát triển kinh tế - xã hội thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất rất hạn chế. Qua hơn 3 năm thực hiện, nội dung này được Bộ

TN-MT đánh giá: "Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã có chuyển biến rõ rệt, hạn chế tối đa việc thu hồi đất "tùy tiện", làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất".

Tuy vậy, trong tờ trình sửa đổi Luật đất đai, Bộ TN-MT lại đề xuất bổ sung các trường hợp dự án Nhà nước được thu hồi đất như dự án khu nhà ở, dự án sử dụng đất có vốn đầu tư nước ngoài, dự án phát triển nông nghiệp tập trung, công nghệ cao.

Theo Bộ TN-MT, đề xuất này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được hết diện tích đất để thực hiện dự án. Điều này dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả.

Bộ còn đề xuất cần có cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh. Cơ chế này đảm bảo cho nhà đầu tư vẫn thực hiện được dự án, tránh bị chậm, muộn hoặc không triển khai được dự án nếu nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất, tạo sự an tâm và môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp chủ đầu tư.

Ông Đào Trung Chính, phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Bộ TN-MT, cho biết việc Bộ TN-MT đề xuất bổ sung một số trường hợp dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi nhằm làm rõ các diện Nhà nước thu hồi đất, từ đó tránh trường hợp các tỉnh lợi dụng quy định để thu hồi đất tràn lan.

Trả lời việc bổ sung diện dự án thu hồi có tăng số vụ khiếu kiện đất đai hay không, ông Chính cho hay việc tăng hay giảm khiếu kiện về thu hồi đất phụ thuộc vào khâu bồi thường, tái định cư cho người dân bị thu hồi đất.

Trong đó, theo quy định hiện nay, giá bồi thường phải ngang với giá thị trường và chỗ ở tái định cư phải có trước khi thu hồi.

PGS.TS Võ Trí Hảo (phó khoa luật Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):

Thỏa thuận có lợi cho dân

Qua nghiên cứu hai mô hình chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng đất tại TP.HCM và mô hình Nhà nước thu hồi đất tại Đà Nẵng, tôi thấy mô hình chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất có lợi hơn cho người dân.

Tại TP.HCM, với lập luận rằng ai cần đất phải trực tiếp thương lượng với người có đất, tức chủ đầu tư phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân, việc thỏa thuận này giải quyết được hai vấn đề: giảm khiếu kiện đông người và hiệu quả của dự án.

Nếu dự án có hiệu quả, lợi nhuận cao thì nhà đầu tư sẵn sàng chi tiền mua đất của người dân với giá cao. Điều này còn thể hiện nhà đầu tư có năng lực tài chính.

Còn tại TP Đà Nẵng, chính quyền dùng biện pháp hành chính thu hồi đất của người dân nên bị nghi ngờ Nhà nước "bắt tay" với tư bản thân hữu. Nhà nước lấy đất của dân với giá rẻ để giao cho doanh nghiệp kinh doanh thu lợi nhuận cao.

Cách làm này dẫn đến khiếu kiện đông người. Một hệ quả nữa là sau khi Nhà nước thu hồi xong, nhà đầu tư không có tiền triển khai dự án hoặc triển khai không đúng quy hoạch ban đầu.

Chính sách phải cân bằng quyền lợi của ba bên. Nếu dùng bàn tay hành chính để thu gom đất nhanh thì bao nhiêu người sẽ mất đất một cách bị động.

Họ buộc phải di chuyển chỗ ở, mất quan hệ xóm giềng, đứt gãy mạch sinh hoạt bình thường, thay đổi lối sống.

Nhà nước phải lo tái định cư, công ăn việc làm, chỗ ở cho hàng ngàn người dân.

Còn doanh nghiệp thỏa thuận mua đất của người dân theo quy luật thị trường thì bản thân người dân khi bán đất đã ở thế chủ động thay đổi kế hoạch để cuộc sống của họ không bị xáo trộn lớn.

D.Ngọc Hà - Tiến Long (Tuổi Trẻ)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.