Có chống được rửa tiền trong bất động sản?

Nhận diện rửa tiền

Thông tư do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam ký ban hành ngày 1-9 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 7-6-2005 của Chính phủ về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Theo đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, quản lý BĐS có trách nhiệm bố trí cán bộ hoặc thành lập bộ phận chuyên trách chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền. Các trường hợp nhận biết khách hàng có dấu hiệu rửa tiền gồm: Khách hàng thực hiện các giao dịch BĐS bằng tiền mặt có giá trị lớn; khách hàng thực hiện số lượng giao dịch BĐS từ 2 giao dịch trở lên trong 1 ngày; khách hàng mua, bán từ 2 BĐS trở lên trong một lần (kể cả khách hàng mua và bán BĐS). Ngoài ra khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá cả BĐS, phí giao dịch phải trả; khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được các thông tin liên quan tới BĐS, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân... cũng bị coi là có dấu hiệu rửa tiền.

Khi các tổ chức, cá nhân phát hiện các giao dịch có dấu hiệu trên phải báo cáo bằng văn bản cho Cục Phòng chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng trong vòng 48 giờ kể từ thời điểm phát hiện dấu hiệu đáng ngờ trong giao dịch BĐS. Còn với trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 24 giờ kể từ thời điểm phát hiện.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, Thông tư này nhằm hướng dẫn cơ quan chức năng, cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc nước ngoài có tham gia vào các hoạt động kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Cần sự minh bạch

Sự ra đời của Thông tư này được các chuyên gia trong ngành đánh giá là rất cần thiết bởi Việt Nam đã tham gia Công ước quốc tế về chống rửa tiền ở tất cả các lĩnh vực, trong đó có BĐS. Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia trong ngành, sẽ rất khó xác định các dấu hiệu vi phạm pháp luật trong thời buổi "trăm cái khó như hiện nay”.

Bà Nguyễn Như Chung, Giám đốc sàn bất động sản Như Chung phân tích, các chuyên gia nhà đất hiện nay không chỉ đầu cơ 2 BĐS mà đầu cơ cả sàn. Do vậy, một ngày diễn ra nhiều hoạt động bán mua là tất yếu, đấy cũng là một cách quay vòng vốn nhanh. Trong thời điểm thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay, hai giao dịch cùng thời điểm có thể được xem là "khả nghi” nhưng khi thời điểm BĐS sôi động, thì 2 giao dịch vẫn được xem là điều bình thường. Hiện nay thị trường BĐS Việt Nam vẫn luôn bị làm giá, thậm chí giá giao dịch vượt quá 5 -10 lần so với giá gốc. Người có nhu cầu mua nhà cũng không thể tiếp cận với giá trị thực. Nhiều người muốn mua nhà cho mình, đồng nghĩa với việc phải chịu cảnh thiệt thòi, không thể đi phản ánh với nhà quản lý "giá quá cao”.

PGS. TS Nguyễn Hữu Tuấn cho rằng, quản lý thực hiện giao dịch BĐS cũng đồng nghĩa như việc kê khai tài sản, mà tài sản thì luôn đứng tên dưới nhiều hình thức. Xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp sẽ không hề đơn giản. Bản thân những người có chức quyền cũng không muốn cung cấp đầy đủ thông tin cho sàn giao dịch. "Tôi có hộ khẩu ở Hà Nội, tôi tìm mua nhà hộ cho người quen” – ai cấm được tôi? PGS. TS Tuấn nói.

Hiện nay, thị trường BĐS vẫn được nhận định là đang rơi vào tình trạng "bắt đáy”, nhiều sàn BĐS sẽ rất mừng khi có giao dịch. Chẳng nhà môi giới nào, vì cái lợi chung mà đi tố các khách hàng "đáng ngờ” của mình. Nhiều sàn còn đưa ra các hình thức khuyến mãi, hỗ trợ cho khách hàng chỉ với mục đích hút vốn.

Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng băn khoăn về quy định "giao dịch tiền mặt có giá trị lớn”. Nếu theo Khoản 1 Điều 9 Nghị định 74/NĐ-CP thì mức tiền mặt quy định (hoặc bằng vàng, ngoại tệ có giá trị tương đương) có tổng giá trị từ 200 triệu đồng trở lên đã xếp vào diện "giao dịch đáng ngờ”. Nhưng trên thực tế, hiện các giao dịch BĐS đều có giá trị vượt xa mức này, do đó xác định dấu hiệu "đáng ngờ” dựa vào giá trị BĐS theo quy định này thì sẽ không phù hợp.

Rõ ràng, muốn chống được rửa tiền trong BĐS vẫn thiếu đi một yếu tố cốt lõi: Minh bạch? Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Tuấn, thị trường BĐS cần phải minh bạch hơn về giá bán trước khi có những quy định về chống rửa tiền. Khi người dân tiếp cận được với giá gốc, không phải chịu cảnh làm giá thì mới mong kiểm soát được hoạt động rửa tiền.