Chuyển quyền phát triển bất động sản: Hướng ra cho việc bảo tồn

Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM có kiến trúc cổ. Ảnh: Cao Thăng

Lấn cấn giữa bảo tồn và phát triển

Theo pháp luật về bảo tồn, các công trình kiến trúc được bảo tồn chia làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất gồm các công trình kiến trúc đặc biệt có giá trị về lịch sử, văn hóa… Những công trình này sẽ được bảo tồn nghiêm ngặt theo Luật Di sản. Tại TPHCM, tuy công tác bảo tồn theo Luật Di sản có thể chưa bao quát hết các công trình kiến trúc có giá trị đặc biệt về lịch sử, văn hóa nhưng cơ bản vẫn giữ được cho thành phố nhiều công trình có ý nghĩa lớn về văn hóa và lịch sử như trụ sở HĐND, UBND TPHCM, Nhà hát TPHCM… Đáng lo ngại là các công trình kiến trúc ở nhóm thứ hai, đó là những công trình cũng có giá trị về kiến trúc, lịch sử, văn hóa nhưng không đặc sắc được như nhóm một. Những công trình này sẽ được bảo tồn theo Luật Nhà ở. Tùy vào giá trị kiến trúc, lịch sử, văn hóa mà công trình thuộc nhóm này sẽ được bảo tồn toàn bộ hay một phần. Nói đáng lo ngại bởi những công trình dạng này thường là các kiến trúc về nhà ở nằm rải rác trong các khu dân cư và thuộc sở hữu của tư nhân. Công tác bảo tồn thường bị các nhu cầu sửa chữa, duy tu theo ý chí của chủ nhà cản trở. Thậm chí, nhiều chủ nhà còn muốn tháo dỡ hoàn toàn để xây dựng mới.

Theo tính toán của Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, TPHCM có khoảng 1.300 nhà ở cũ - nói chính xác là các biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1975 có giá trị về kiến trúc, nghệ thuật, cảnh quan đô thị, lịch sử, văn hóa. Các biệt thự này chủ yếu được người Pháp xây dựng trước năm 1954, tập trung ở khu vực quận 1 và quận 3 (Sài Gòn cũ), quận 5 và quận 6 (Chợ Lớn cũ), quận Bình Thạnh, Phú Nhuận và Gò Vấp (Gia Định cũ). Các biệt thự cũ thường nằm trên các khu đất rộng (vài trăm đến vài ngàn mét vuông) và tại các vị trí đắc địa trên các tuyến đường đẹp ở khu vực trung tâm nên thường “được” các nhà kinh doanh bất động sản mong muốn mua lại hoặc chính chủ nhà mong muốn tháo dỡ để xây các cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại…

Hơn 20 năm trước, theo quy định tại Công văn số 3606/UB-QLĐT ngày 19-10-1996 của UBND TPHCM “việc tháo dỡ biệt thự cũ trên địa bàn thành phố để xây dựng các công trình khác phải do Kiến trúc sư trưởng thành phố xem xét và trình Chủ tịch UBND TPHCM quyết định”. Quy định chặt chẽ là thế nhưng trước áp lực phát triển đô thị, nhiều biệt thự cũ có giá trị về kiến trúc, xứng đáng được bảo tồn toàn bộ đã bị tháo dỡ hàng loạt để xây dựng các công trình cao tầng. Trong 361 biệt thự theo phong cách Pháp trên một số tuyến đường thuộc quận 1 và quận 3 được ghi nhận vào năm 1993 đã có khoảng 57% biệt thự bị thay đổi hình thức bên ngoài đến mức không thể quay lại trạng thái ban đầu.

Đảm bảo lợi ích người dân - chìa khóa thành công

Trong quá trình phát triển, nhiều nước trên thế giới cũng gặp các vấn đề về bảo tồn tương tự TPHCM. Để giải quyết vấn đề này, theo một nghiên cứu của ông Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, giải quyết hài hòa lợi ích chung của toàn xã hội (giữ được công trình kiến trúc có giá trị) và lợi ích riêng của các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng các khu đất có biệt thự cũ là giải pháp cơ bản nhất. Trên cơ sở này, “chuyển quyền phát triển bất động sản (Transfer of Development Right - TDR) được xem là công cụ có khả năng giải quyết hiệu quả vấn đề này. Nói nôm na, phương thức này là một công trình kiến trúc cũ, có giá trị nằm trong một khu vực được xây dựng mới, dù không được xây do phải bảo tồn nhưng chủ công trình vẫn có quyền “phát triển bất động sản” (hiểu là quyền xây dựng mới). Và người chủ này có quyền bán hoặc chuyển nhượng quyền này cho một đối tác khác có khả năng tiếp nhận. Ở một số đô thị, chính quyền địa phương còn tổ chức “sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản” và “ngân hàng quyền phát triển bất động sản” để kết nối giữa các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Việc bán quyền này có thể mang lại cho chủ nhân ngôi biệt thự phải bảo tồn một khoản tiền lớn. Không chỉ có thế, nó còn giúp thành phố bớt kinh phí đầu tư cho công tác bảo tồn (ngôi biệt thự này).

Cũng theo ông Phạm Trần Hải, cái khó khi áp dụng hình thức này ở Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng là chưa có hành lang pháp lý. Nội dung này phải được bổ sung vào Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Di sản văn hóa cũng như Luật Quản lý phát triển đô thị (đang được Bộ Xây dựng soạn thảo) và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành song song với việc lập sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản, ngân hàng quyền phát triển bất động sản.

“Việc bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị ở TPHCM chỉ thành công khi đảm bảo hài hòa được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và chủ nhân các công trình này”, ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện phó Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, nguyên Chủ tịch Hội đồng phân loại biệt thự (để bảo tồn) TPHCM khẳng định.