Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà - sao cứ làm khó nhau?

Về mặt pháp lý, giao dịch mua bán và chuyển nhượng hợp đồng mua bán có bản chất hoàn toàn khác nhau. Trong giao dịch mua bán, bên bán là người có quyền sở hữu đối với tài sản mua bán, còn trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bên chuyển nhượng chưa có quyền sở hữu đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán mà chỉ có quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản và sẽ chuyển nhượng các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng sẽ thay thế bên chuyển nhượng và sẽ kế thừa, được hưởng các quyền, nhưng đồng thời cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đã thiết lập trước đó theo hợp đồng mua bán.

Kết quả của giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Như vậy, người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng thực tế sẽ là bên mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án. Nếu sau giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mà số lượng nhà ở sở hữu bởi người nước ngoài không vượt quá mức trần do Nhà nước quy định, thì ngoài việc bên chuyển nhượng là cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng, qua đó làm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài không làm nguy hại hay tiềm ẩn khả năng xâm phạm đến nguyên tắc của pháp luật nhà ở.

Xử lý chuyện đã rồi

Phải chăng Bộ Xây dựng đang đánh đồng giao dịch mua bán nhà ở cho người nước ngoài với giao dịch người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở? Cách nhìn cứng nhắc và khó hiểu của Bộ Xây dựng đã đóng băng hoàn toàn thị trường chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài vốn đã được chủ đầu tư và các bên tham gia giao dịch công nhận lâu nay. Dù vậy, điều này không nặng nề hơn so với việc xử lý các giao dịch đã được thực hiện trước đó.

Người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay không? Các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện nếu không phù hợp theo ý kiến của Bộ Xây dựng thì phải giải quyết như thế nào? Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài không bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự, vậy bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng có phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và khôi phục tình trạng hợp đồng ban đầu hay không? Nếu khôi phục, khoản thuế chuyển nhượng đã nộp cho Nhà nước sẽ được hoàn trả lại cho bên chuyển nhượng hợp đồng, phải vậy không? Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng đã chết hoặc không còn ở Việt Nam thì làm sao xử lý được giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà Bộ Xây dựng không công nhận? Bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, phòng công chứng, công chứng viên đã công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng hay chủ đầu tư đã xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, bên nào sẽ chịu trách nhiệm trong việc tiến hành và thực hiện giao dịch không phù hợp theo quan điểm của Bộ Xây dựng?

Bộ Xây dựng có lẽ phải cân nhắc và suy xét kỹ hơn các quy định pháp luật liên quan để giải đáp thỏa đáng những vấn đề trên trong thời gian sắp tới.