Chuyên gia Nhật: “Bong bóng bất động sản kiểu gì cũng sẽ vỡ”

Đầu những năm 1990, Nhật Bản đã từng trải qua giai đoạn bong bóng giá bất động sản (BĐS) khiến cả thập kỷ sau đó, nền kinh tế Nhật lâm vào tình trạng trì trệ, nợ xấu tăng cao và gây ra nhiều hệ lụy khác. Song, đến nay, Nhật Bản là nền kinh tế lớn thứ ba trên thế giới, và vẫn được gọi là “sự thần kỳ Nhật Bản” trong phát triển kinh tế.

Nhiều chuyên gia cho rằng, kinh nghiệm của Nhật Bản đối với việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bong bóng BĐS, cũng như phát huy vai trò của các định chế tài chính đối với quá trình phát triển thị trường BĐS sẽ là những bài học kinh nghiệm rất quý báu đối với Việt Nam.

Tại hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”, do ngân hàng BIDV và ngân hàng SuMi TRUST (Nhật Bản) tổ chức hôm nay (6/8), các diễn giả Nhật Bản cho rằng Việt Nam có thể tham khảo 7 bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản để xử lý vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay.

7 bài học sau bong bóng giá bất động sản Nhật Bản

Bài học đầu tiên, các chuyên gia Nhật Bản cho rằng, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS. Theo họ, đã là bong bóng thì không thể tồn tại được lâu, trước sau gì nó cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa.

Hai là, việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng. Kinh nghiệm ở Nhật Bản cho thấy, khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời.

Ba là, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.

Bốn là, ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng.

Năm là, cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng. Kinh nghiệm cho thấy, đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả.

Sáu là, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng. Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có chuẩn bị. Để thực hiện việc cho phá sản những ngân hàng yếu kém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan (như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ).

Bảy là, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng BĐS. Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong quá trình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ).

Vốn cho thị trường BĐS Việt Nam chủ yếu đến từ ngân hàng

Đối với phía Việt Nam, các chuyên gia cũng đánh giá: Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, xét cả về mặt quy mô giá trị và sức lan tỏa. Thị trường này đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài. Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến nay có đến 407 dự án giá trị đăng ký 49 tỷ USD, chiếm 21% tổng giá trị FDI đăng ký.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam cũng còn nhiều tồn tại, trong đó có nguyên nhân phát triển thiếu ổn định, đầu tư mang tính tự phát, thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp; giá cả còn quá cao so với mức thu nhập của người dân.... Đặc biệt, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối...

Một điểm quan trọng nữa, theo nhiều chuyên gia, tài chính BĐS ở Việt Nam còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng. Trong khi đó, quá trình phát triển thị trường BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế.

Nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế tài chính khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm….) còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013.

Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%). Ngoài ra, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Với tính chất như vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam./.