Chuyên gia mách nước thoát 'bẫy lừa' địa ốc

Luật sư Trần Quang Huy, Công ty Luật Bross và Cộng sự kể, khoảng 1 năm trở lại đây, có rất nhiều các vụ kiện tụng của khách hàng liên quan đến việc dự án chậm tiến độ, chưa đủ thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công.

Có những dự án ký hợp đồng góp vốn với khách hàng 3 năm, nhưng vẫn là bãi đất hoang, khách hàng đàm phán với chủ đầu tư hơn 1 năm nhưng vẫn không có kết quả. Thậm chí, chủ đầu tư còn “trốn” gặp khách, cũng không giải quyết thanh lý hợp đồng góp vốn, dù khách hàng sẵn sàng chỉ nhận số tiền gốc, không cần khoản lãi mà lẽ ra theo nội dung trong hợp đồng họ được hưởng.

Do chủ đầu tư cố tình chây ỳ, các khách hàng đã tập hợp nhau lại, sau đó cũng góp tiền nhờ Luật sư đứng ra giúp họ giải quyết. Mặc dù ban đầu chủ đầu tư vẫn không có ý định sẽ thanh lý hết tất cả các hợp đồng, chỉ giải quyết cho một số trường hợp trước. Nhưng khách kiên quyết “đoàn kết” cùng đấu tranh đến cùng, thậm chí sẵn sàng sẽ đưa chủ đầu tư ra tòa nếu vẫn “quỵt” tiền.

“Tuy nhiên, những vụ thành công thường là khách hàng gặp may khi chủ đầu tư họ vẫn còn tiền, tức là có khả năng về tài chính. Còn đa số các vụ kiện tụng hiện nay, khách hàng thường khó đòi lại được tiền ngay vì đa số các chủ dự án sau khi huy động vốn của khách đã đi đầu tư dự án khác hoặc giải ngân làm các việc khác, nên không còn tiền để trả lại cho khách”, luật sư Huy nói.

Hay một cách thức khác mà nhiều khách hàng đang sử dụng hiện nay là gửi đơn lên các cơ quan báo chí, để nhờ dư luận gây sức ép với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đa số những vụ thành công trong trường hợp này thường là các vụ có dấu hiệu “lừa đảo”, chiếm đoạt tài sản, vi phạm pháp luật hoặc dự án mới bắt đầu triển khai, chủ đầu tư vẫn cần “uy tín” để bán hàng tiếp.

Những dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm ngày càng nhiều

Còn theo luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng luật sư BQH và cộng sự, hiện nay, khi thị trường bất động sản đang chững lại, có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn phải hết sức lưu ý đến tính pháp lý của dự án mà mình có ý định đầu tư.

Bao giờ cũng vậy, một dự án nhà ở phải có các loại giấy tờ sau: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, Chứng nhận việc hoàn thiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Đối với chủ đầu tư thứ phát, phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở với chủ đầu tư thứ nhất.

Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 71 (quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) cũng quy định chi tiết về góp vốn, huy động vốn, mua bán ở dự án phát triển nhà ở.

Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn khi dự án đã đầy đủ các giấy tờ về đầu tư, quy hoạch, kiến trúc, giải phóng mặt bằng và đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng, móng công trình. Chủ đầu tư cũng chỉ được phép huy động tối đa 70% giá trị căn hộ khi xây dựng xong phần thô công trình.

Hình thức huy động vốn bằng cách góp vốn, cho vay vốn (nhà đầu tư cho chủ đầu tư vay vốn để được hưởng quyền mua căn hộ) phải được chủ đầu tư lập danh sách gửi lên Sở xây dựng. Theo quy định, mỗi nhà đầu tư chỉ được phép cho vay vốn tại một dự án.

Thực tế thì dự án nào cũng có một số căn hộ để chủ đầu tư bán ưu đãi cho một số đối tượng như cán bộ, nhân viên, những người có công trong việc hình thành và thực hiện dự án (thường được gọi là bán “suất ngoại giao”). Tuy nhiên, người được hưởng mua các suất ưu đãi này sẽ không được hưởng giá chênh lệch khi chuyển nhượng quyền mua cho người khác.

Đây cũng tạo ra kẽ hở để một số đối tượng móc nối với cán bộ quản lý dự án gom căn hộ để bán ra ngoài thu tiền chênh lệch. Nếu bị cơ quan công an phát hiện, những giao dịch này sẽ vô hiệu, tiền giao dịch sẽ bị thu hồi làm tang chứng vụ án.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam thì cho rằng, hiện nay, việc ký hợp đồng góp vốn, người dân luôn... “cầm dao đằng lưỡi”. Nhiều doanh nghiệp vi phạm hợp đồng lại không đền bù cho người dân mà chỉ dừng lại ở việc hoàn trả tiền đặt cọc là bất hợp lý. Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện hợp đồng góp vốn nhưng dự án không thể triển khai, thì chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho bên mua.

Tuy nhiên, do cơ sở pháp lý cho hợp đồng góp vốn còn chưa rõ ràng nên phần thua thiệt vẫn nằm ở bên mua. Hợp đồng bị hủy mà chạy đi đòi tiền thì còn khó hơn… lên trời. Với những dự án “lừa đảo”, người mua nhà đất chỉ còn cách kê khai với cơ quan điều tra và ngồi chờ cơ quan thực thi pháp luật giải quyết.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, để đảm bảo an toàn, người mua nên giao dịch thông qua sàn bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì giao dịch nhà ở tại các dự án phát triển nhà đều phải được thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, tránh thất thoát thuế, đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Sàn giao dịch chính là nơi thay mặt nhà đầu tư kiểm chứng, đảm bảo với nhà đầu tư tính pháp lý của từng dự án. Bất động sản hình thành từ dự án bắt buộc phải được đưa vào kinh doanh, phải đủ điều kiện kinh doanh (hồ sơ dự án, thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công) thì mới được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng đặt cọc xét cho cùng là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư nhưng về bản chất pháp lý chỉ là những thỏa thuận dân sự. Nếu không có những điều khoản rõ ràng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiến nhà đầu tư bị thiệt hại.

Do đó, khi ký những loại hợp đồng này, nhà đầu tư cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình, nếu không thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu bồi thường như thế nào?. Từ trước đến nay, đa phần trong các loại hợp đồng chỉ nêu khi chủ đầu tư bị chậm tiến độ sẽ bị phạt tính theo lãi suất ngân hàng, thậm chí thấp hơn.

Chính vì vậy, nhà đầu tư nên chọn các dự án cơ bản đã hoàn thiện phần móng hoặc xây xong phần thô để ký hợp đồng mua bán. Không nên thấy giá rẻ mà ký những hợp đồng không rõ ràng và mua những dự án vẫn chỉ là “vẽ” ra trên giấy.