Chung cư tái định cư: Vẫn loay hoay quản lý

Hàng loạt yếu kém trong quản lý chung cư TĐC đã được phát hiện tại đợt giám sát của Thường trực HĐND TP Hà Nội về việc thực hiện pháp luật trong quản lý nhà chung cư, đầu tư và quản lý nhà chung cư TĐC trên địa bàn. Song không dễ tìm lời giải thỏa đáng bởi những vướng mắc đến từ chủ đầu tư, người dân và cả cơ chế quản lý nhà nước…

Chất lượng sống của người dân tại các khu tái định cư không bảo đảm do khâu quản lý chưa được chú trọng. Ảnh: Bá Nguyên

Không ban quản trị, "sổ hồng" và nơi sinh hoạt cộng đồng

Hà Nội hiện có 149 tòa nhà TĐC, gồm 12.585 căn hộ với diện tích sử dụng gần 800 nghìn mét vuông tại 30 khu TĐC. Trong số này đã có 9.939 căn hộ bàn giao cho người dân sử dụng. Kết quả giám sát bước đầu của Thường trực HĐND TP cho thấy, chung cư TĐC của Hà Nội phần lớn đang trong tình trạng 3 không: không ban quản trị, không "sổ hồng" và không có nơi sinh hoạt cộng đồng. Không những thế, việc xây dựng nhà TĐC hiện nay đang bị coi nhẹ về chất lượng công trình, thiếu các quy định cụ thể về tiêu chí chất lượng, diện tích, đơn giá. Có sự đối lập rõ ràng về diện mạo kiến trúc, mỹ quan đô thị và chất lượng công trình giữa các khu nhà ở chung cư thương mại và chung cư TĐC.

Báo cáo của Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội (đơn vị được thành phố giao quản lý toàn bộ quỹ nhà chung cư TĐC) cho thấy, trong 149 tòa nhà TĐC chỉ có duy nhất địa điểm khu TĐC Trung Hòa - Nhân Chính đang thí điểm mô hình quản lý, vận hành khai thác tòa nhà, còn tất cả các khu khác đang trống chưa thành lập được ban quản trị. Không chỉ có vậy, người dân tại các khu TĐC thiếu trầm trọng nơi sinh hoạt cộng đồng, cũng như nhiều quyền lợi của họ đang bị bỏ quên. Trong 30 khu TĐC hiện nay mới chỉ có 11 khu bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng, còn tại khu Kim Liên mới bố trí tạm 2 căn hộ làm địa điểm chung cho các hoạt động tập thể. Đáng chú ý, còn có khoảng 4.000 căn hộ TĐC trong tổng số gần 10.000 căn hộ đã bàn giao cho người dân nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Ông Lai Mạnh Tiến, Chủ tịch UBND phường Trung Hòa bức xúc khi nói về thực trạng khu TĐC Nam Trung Yên: Hạ tầng cơ sở yếu kém, thiếu sự kết nối, chất lượng dịch vụ không tốt tại các khu TĐC khiến người dân khó có thể hài lòng, diện tích sinh hoạt cộng đồng đề nghị mãi chủ đầu tư mới bố trí cho một phòng song tất cả các trang thiết bị phường đều phải đầu tư. Đáng tiếc, đây cũng là tình trạng chung của hầu hết các khu TĐC trên địa bàn thành phố như Đền Lừ, Định Công, Dịch Vọng, Pháp Vân - Tứ Hiệp…

Chất lượng không cao, quản lý còn nhiều vướng mắc nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh, Hà Nội vẫn đang thiếu trầm trọng nhà TĐC. Chỉ riêng trong năm 2012, dự kiến toàn thành phố cần 6.500 căn hộ TĐC song tính đến cuối năm 2011, quỹ nhà này chỉ còn 1.257 căn.

Loay hoay trong quản lý

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, những vướng mắc trong quản lý quỹ nhà TĐC hiện nay do có quá nhiều loại nhà và nhiều loại đối tượng, trong khi đó nhiều quy định của Bộ Xây dựng về quản lý nhà chung cư bộc lộ những điểm bất hợp lý nên rất khó áp dụng.

Cụ thể, chung cư TĐC được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách để bố trí TĐC phục vụ GPMB. Vì vậy, đặc thù của chung cư TĐC là có một phần diện tích thuộc sở hữu Nhà nước như các diện tích kinh doanh dịch vụ và tầng hầm. Trong khi đó, Quy định 08 của Bộ Xây dựng chỉ đề cập tới nhà chung cư nói chung nên không phù hợp khi áp dụng với loại hình chung cư TĐC. Thiếu cơ chế quản lý nên tại các khu chung cư TĐC của Hà Nội hiện nay chưa thành lập được ban quản trị. Cũng có nơi, chưa thể thành lập do những vướng mắc giữa chủ đầu tư và người dân. Điều này là một thiệt thòi cho người dân bởi họ đang thiếu ban đại diện bảo đảm quyền, lợi ích của mình.

Mặt khác, các chung cư TĐC của Hà Nội hiện đang vướng về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Theo quy định của Luật Nhà ở, phần kinh phí này được quy định là 2% tiền bán nhà, tuy nhiên trong hợp đồng mua bán nhà theo mẫu của UBND TP lại không đề cập tới nội dung này và cũng chưa có văn bản hướng dẫn. Trong khi đó, người dân lại không mấy mặn mà với việc đóng phí quản lý vận hành tòa nhà. Theo đại diện Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội, hiện việc bảo trì nhà chung cư do ngân sách nhà nước cấp nên không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế đối với các sự cố hư hỏng đột xuất. Về vấn đề này, Trưởng ban Pháp chế HĐND TP Nguyễn Hoài Nam kiến nghị, nhà TĐC do thành phố đầu tư xây dựng nhưng khi người dân đã mua thì là của dân, do đó việc vận hành của tòa nhà phải do các hộ dân bảo đảm một phần, không thể hoàn toàn phụ thuộc vào ngân sách nhà nước. Chúng ta không nên duy trì sự bao cấp trong quản lý quỹ nhà.

Hà Nội có tới 16,6% dân cư đang sống tại các chung cư, chung cư TĐC. Đặc biệt, với các hộ dân ở chung cư TĐC, phần lớn trong số họ đều đã hy sinh lợi ích riêng, chấp nhận di chuyển đến nơi ở mới để phục vụ công tác GPMB. Thành phố đã có nhiều ưu đãi về giá cũng như tạo mọi điều kiện để nơi ở mới có hạ tầng kỹ thuật và xã hội bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Trong khi chờ đợi những vướng mắc về chung cư TĐC được tháo gỡ, ngoài sự nỗ lực của chính quyền, rất cần sự tham gia đóng góp, bảo vệ của chính những cư dân sinh sống tại đây.