Chung cư Đại Thanh: “Thoát hàng” hay…

“Lăn tăn” 10 triệu đồng/m2

Chị Quỳnh Lam (Linh Đàm) mừng ra mặt khi chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đại Thanh, đồng ý giảm tiền đóng đợt sau cho khách hàng mua căn hộ diện tích nhỏ và ở tầng cao như trường hợp của mình bởi chị đã mua 1 căn hộ ở đây với giá 14,3 triệu đồng/m2 và đã đóng tiền đợt đầu. “Tôi tính nếu phải đóng tiền đợt tới thì chỉ phải nộp thêm vài chục triệu đồng nữa”, chị nói. Với những người lao động như chị Lam, cái giá 14,3 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư thực sự đã chạm vào ước mơ sở hữu nhà tại Hà Nội. Và với cam kết giảm giá cho khách hàng cũ, áp lực trả nợ với chị cũng đã vơi đi ít nhiều.

Một góc khu đô thị Đại Thanh. (Ảnh: TS)

Kể từ giữa năm 2012, Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu bắt đầu gây “sốc” trên thị trường bất động sản với mức giá giảm nhanh khủng khiếp 14-14,7 triệu đồng/m2, mức thấp nhất trên thị trường căn hộ thương mại lúc bấy giờ. Đâu đó nói rằng, chủ đầu tư này đã “phá giá thị trường”, nhưng đó chưa phải mức giá cuối cùng của Đại Thanh. Tuần trước, chủ đầu tư dự án này lại một lần nữa đẩy “mặt bằng giá” bất động sản lao dốc khi bán rộng rãi căn hộ ở mức chỉ còn 10 triệu đồng/m2 (chỉ áp dụng cho căn hộ diện tích nhỏ một phòng ngủ và ở tầng cao). Theo quan sát của Thời báo Ngân hàng, trong ít ngày nay, Sàn bất động sản Mường Thanh đã bán ra khá nhiều căn hộ với mức giá này.

“Quá mừng!”, chị Lam thốt lên. Nhưng với những nhà đầu cơ bất động sản như ông Việt (Trương Định), cái giá 10 triệu đồng/m2 của một dự án rất gần với Khu đô thị mới Xa La có điều gì đó còn khá “lăn tăn”. “Theo tính toán của tôi, với tòa nhà khoảng 30 tầng như Đại Thanh giá xây dựng của mỗi mét vuông sàn tối thiểu cũng vào khoảng 8 - 9 triệu đồng/m2”, ông Việt nhìn nhận. Và đó cũng là quan ngại của nhiều chuyên gia khác trong ngành.

Tham khảo Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011 của Bộ Xây dựng về suất vốn đầu tư công trình, đối với nhà chung cư cao tầng kết cấu khung bê tông cốt thép, tường bao gạch, sàn và mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ với số tầng từ 26 đến 30 tầng đã có mức giá hơn 9,5 triệu đồng/m2, bao gồm vốn cho xây dựng và thiết bị. Nhưng nếu có từ 2-3 tầng hầm thì hệ số điều chỉnh khoảng 1,2 lần, tức là đã vượt 10 triệu đồng/m2.

“Có những cái rất bất thường”, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Him Lam Thủ Đô nói với Thời báo Ngân hàng. Điều đầu tiên vị này băn khoăn là với ngành xây dựng, nhà càng cao tầng chi phí xây dựng trên một mét vuông càng lớn do phải gia cố thêm ở phần nền móng. Nhưng ngược lại, dự án Đại Thanh lại ra giá 10 triệu đồng/m2 với tầng cao. Thậm chí, một “cò đất” từ Sàn bất động sản Mường Thanh còn cho biết, chủ đầu tư còn dự định sẽ “cơi” thêm 4 tầng nữa lên tổng số 35 tầng cho các block nhà cao tầng bám sát đường 70, đều bán với giá 10 triệu đồng/m2. Rất khó hiểu cho động thái này của chủ đầu tư.

Chưa hết băn khoăn, ông Kiên còn lưu ý rằng, vậy với khả năng cơi thêm tầng thì sẽ có thêm bao nhiêu tầng hầm để chứa xe cộ? Địa điểm đầu tư là nhà máy gạch Đại Thanh cũ, nơi người ta từng đào đất làm gạch và đổ sỉ san nền là nền đất mượn và vì thế kết cấu phải xử lý như thế nào? Trong khi diện tích bán chỉ chiếm 80% tổng diện tích xây dựng do phải dành chỗ cho các diện tích công cộng, nếu tính thuế VAT, chi phí vốn, tiền chi cho hoàn thiện giấy phép xây dựng, thiết kế… thì mức giá như vậy sẽ trả lời sao với câu “tiền nào của ấy”...

Băn khoăn “được” và “mất”

Phó giám đốc đầu tư một DN bất động sản có tiếng nói với phóng viên Thời báo Ngân hàng, khoảng tháng 4/2009, DN của ông được Nhà máy gạch Đại Thanh chào giá khoảng 120 tỷ đồng để bán lại diện tích đất nay là địa điểm đầu tư của dự án đô thị Đại Thanh. Thương vụ bất thành, người mua sau đó cũng bán trao tay qua các “chủ đất” khác và đến nay, Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu do ông Lê Thanh Thản là Giám đốc trở thành chủ đầu tư của dự án đô thị Đại Thanh. Không biết giá đầu vào của diện tích đất hiện nay đang triển khai dự án đã lên tới bao nhiêu, nhưng vị nọ cho rằng, việc mua bán lòng vòng chắc chắn sẽ đẩy giá lên ít nhiều.

Với chi phí “đầu vào” như vậy, có thể hiểu rằng Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu muốn thu hồi phần nào vốn, giải quyết thanh khoản bằng việc bán “phá giá” căn hộ? Nhưng trên thực tế, theo tìm hiểu của Thời báo Ngân hàng, tình hình tín dụng của ông Giám đốc Lê Thanh Thản và Xí nghiệp của ông không có vấn đề lớn. Câu hỏi đặt ra là phải chăng ông Thản đang chịu áp lực phải bán ra các căn hộ bằng bất kỳ giá nào để… “thoát hàng”?

Hiện Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu, có khá nhiều dự án bất động sản do DN này đang làm chủ đầu tư. Cho nên, nhiều câu hỏi khác cũng được đặt ra lúc này là liệu DN có phải thu hút tiền bằng mọi giá để đầu tư cho các dự án khác? Nếu vậy, nguồn tài chính nào để duy trì hoạt động xây dựng tại dự án Đại Thanh?

Kịch bản mà nhiều chủ đầu tư khác lưu ý với trường hợp này, có khả năng đây là “chiêu” huy động vốn hợp pháp. Lợi ích trong trường hợp này đối với chủ đầu tư là không phải trả lãi cho các khoản tiền khách hàng thanh toán trong khoảng thời gian cam kết bàn giao nhà, tức đến quý IV/2014. Ngoài thời gian đó, chủ đầu tư nếu có chịu phần lãi suất ngân hàng do chậm hoàn thành dự án, tính theo số tiền người mua đã nộp, thì cũng còn “lợi” chán vì không phải trả lãi quá hạn như vay ngân hàng. Bởi vậy theo các chuyên gia trong ngành, người mua nên chú ý đến tiến độ và thời gian giao nhà với những dự án rẻ đến “bất ngờ” như Đại Thanh.

Còn với chị Lam, một giai đoạn tằn tiện để góp tiền trả lãi và gốc vay ngân hàng đã bắt đầu ngay từ ngày ký hợp đồng với chủ đầu tư dự án Đại Thanh. “Tôi chỉ mong dự án hoàn thành đúng tiến độ”, chị nói.