Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu : Giá BĐS cao - Hệ quả tận thu

Ông Lê Hoàng Châu nhận định: Có thể thấy bất kỳ phân khúc nào trên thị trường BĐS hiện nay cũng đều khó khăn và không bán được hàng. Khi không bán được hàng, DN không có tiền trả nợ ngân hàng thì dễ rơi vào mất thanh khoản, mất khả năng trả nợ, nợ xấu DN lại dắt dây đến ngân hàng. Có một vài dự án hy hữu như: Chatear của Phú Mỹ Hưng, Sunrise City hay Novaland… theo tôi biết là còn bán được hàng. Nhưng những dự án bán được như vậy cũng không nhiều. Một nghịch lý mà chúng ta có thể thấy rất rõ trên thị trường BĐS hiện nay nữa, là mặc dù sản phẩm đã về mức rất thấp, DN đã lỗ nhưng vẫn không sát gần được khả năng chi trả để mua sản phẩm của người tiêu dùng, sức mua vẫn không nhúc nhích tăng được. Điều đó là hệ quả của một giai đoạn dài mà thị trường BĐS VN đã đi qua.

- Ông có thể cho biết rõ hơn hệ quả này đã đến từ những nguyên do, tác động cụ thể nào, trong giai đoạn trước?

Trước hết, để nhận diện rõ hơn khó khăn của thị trường BĐS VN, tôi cho rằng cần so sánh giá BĐS VN với một số thị trường khu vực. Ở Singapore, Trung Quốc hoặc Malaysia, giá một sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc trung bình có diện tích và vị trí tương đương ở VN, thì hiện đang có giá thành rẻ hơn so với mức giá đã giảm tại VN khoảng 1/3. Tức giá một căn hộ như vậy chỉ tương đương từ 7.000 – 15.000 USD. Ở VN, hiện DN đã giảm hết mức có thể chịu đựng nhưng giá vẫn cao gấp ba, vậy tại sao họ không thể giảm thêm được nữa?

Đáp án của câu hỏi này nằm ở 5 yếu tố cấu thành giá BĐS: 1, Chi phí giải phóng mặt bằng cao theo giá thị trường; 2, DN phải nộp thuế sử dụng đất theo Nghị định 69; 3, Chi phí vốn quá cao – tức chi phí lãi vay cao (Năm 2011 lãi vay bình quân của DN BĐS phải chịu là 25% và nay là 18%) và đến nay nhiều DN vẫn chưa được cơ cấu lại nợ: 4, DN phải chịu thêm các chi phí quản lý đầu vào, do khâu quản lý đầu vào kém của các DN kinh doanh nguyên nhiên vật liệu như xăng, dầu, điện, nước, than, xi măng, sắt thép trong nhiều giai đoạn: 5, Chi phí do thủ tục hành chính kéo dài làm tăng chi phí quản lý của DN BĐS và làm DN mất cơ hội làm ăn. Ngoài ra, cần tham khảo thêm báo cáo mới đây nhất của Ủy ban Kinh tế Quốc hội để thấy DN BĐS nói riêng và DN nói chung đang phải gánh thuế, phí cao như thế nào. Trong trường hợp như vậy, làm sao DN có thể giảm giá hơn nữa!

- Nói đến sự điều chỉnh của Nghị định 69/2009/NQ-Cp và cả Nghị định 120/2010/NQ-CP về việc thu tiền sử dụng đất các dự án BĐS, nhiều DN vẫn cho rằng như vậy là DN phải mua đất 2 lần. Nhưng nói đi cũng phải nói lại, DN muốn sử dụng đất khai thác dự án, dĩ nhiên phải chấp nhận giải phóng mặt và đóng tiền thuế sử dụng đất cho nhà nước ?

Phải nói thẳng thắn trong cả 5 yếu tố cấu thành giá BĐS mà tôi đã nêu ở trên, ở yếu tố nào cũng có vai trò của nhà nước, vai trò trong chính sách lẫn điều hành. Riêng với câu hỏi này, dĩ nhiên là đúng, nhưng chưa đủ, và cũng chỉ đúng nếu xét ở một khía cạnh rất hẹp, so với lợi ích của cả nền kinh tế. Nếu nhà nước vẫn quyết thu như vậy thì phải nói đúng nghĩa đó là tận thu – một sự tận thu quá lớn từ đất đai trong khi nếu chúng ta đặt vấn đề ngược lại, sẽ thấy điều đó có đẩy giá BĐS đội lên hàng chục lần hay không? Hơn nữa, trong khi đó DN chỉ được khấu trừ sử dụng đất theo khung giá mà nhà nước ấn định, phần lớn chi phí DN bỏ ra vẫn không được khấu trừ - mà đó là chi phí thực, là tiền tươi thóc thật - và DN vẫn phải chịu thêm Thuế thu nhập DN (TNDN) ở mức cao nếu làm ăn có lãi. Ở các quốc gia khác, muốn giảm giá BĐS, nhà nước sẽ kéo giảm giá thành đất đai.

- Nói như vậy, một cơ hội giảm giá BĐS sâu hơn, nhiều hơn nữa cũng sẽ khó xảy ra và thị trường sẽ tiếp tục như hiện nay, nếu không có những động thái mới từ các cơ quan quản lý?

Tôi cho rằng cuối 2012 và cả năm 2013, BĐS sẽ tiếp tục khó khăn. Nhưng đây lại là cơ hội thuận lợi cho người tiêu dùng. Bên cạnh những vấn đề bất cập về các yếu tố cấu thành giá BĐS của thị trường VN, còn có những bất cập trong chính sách khuyến khích phát triển thị trường, từ phía cầu tiêu thụ. Chẳng hạn như chúng ta chưa có chính sách ưu tiên dành cho người mua nhà lần thứ nhất, chính sách dành cho người mua nhà lần thứ hai mà có số lượng người ở/ diện tích m2 căn hộ thứ nhất quá chật hẹp, chính sách khuyến khích các nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận tín dụng, và quan trọng nhất là niềm tin để họ quay trở lại với thị trường BĐS, vì đây là các đối tượng có vai trò rất quan trọng đối với thị trường BĐS.

- Có vẻ như có quá nhiều điều DN đang trông đợi từ nhà nước. Vậy, điều gì mà DN cần nhất hiện nay ?

DN cần được hạ lãi suất để có thể tiếp tục cầm cự. Cần phải phân định rõ rằng DN BĐS đang vay nợ ngân hàng với số lượng các khoản nợ không nhiều, theo tôi có thể chiếm chưa tới 10% các khoản nợ của hệ thống tín dụng hiện nay. Nhưng giá trị các khoản nợ lại lớn và chủ yếu là nợ vay trung, dài hạn. Lãi suất mà các DN BĐS phải trả vẫn trên dưới 18%. Như vậy thì không chỉ BĐS khó mà NH cũng khó. Và kéo theo đó, người tiêu dùng cũng khó vì không được tiếp cận sản phẩm giá thấp hơn nữa.

- Xin cảm ơn ông!