Chọn nhà điều hành khách sạn: Không cẩn thận dễ làm gia tăng chi phí vận hành

Chỉ định, lựa chọn nhà điều hành khách sạn được xem là một yếu tố cốt lõi để mang đến sự khác biệt và thu hút khách hàng.

Lượng khách du lịch ngày càng tăng và nền kinh tế tăng trưởng khiến cho thị trường khách sạn và khu nghỉ mát tại Việt Nam trở nên hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư trong khu vực, biến nơi đây thành một trong những thị trường được nhắc đến nhiều nhất ở châu Á Thái Bình Dương.

Nhiều dư địa phát triển

Tại buổi hội thảo về thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra mới đây, ông Robert Micintosh, Giám đốc điều hành CBRE Hotel châu Á – Thái Bình Dương, cho biết ngành khách sạn Việt Nam năm 2019 mặc dù có suy giảm về tốc độ tăng trưởng, chỉ còn duy trì ở mức 10,8%, so với mức trên 20% của năm 2018, nhưng vẫn là một con số ấn tượng so với các quốc gia trong khu vực và toàn châu Á.

Thị trường khách sạn Việt Nam cũng ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung từ năm 2015 đến nay. Trong đó, phân khúc khách sạn 5 sao có mức độ tăng cung lớn nhất, đặc biệt là ở Đà Nẵng.

Cụ thể, từ năm 2015 – 2019, số phòng khách sạn 5 sao tăng hơn gấp hai lần, từ 24.212 phòng lên 52.213 phòng. Phân khúc 4 sao cũng duy trì mức tăng trưởng tốt, tăng từ 27.379 phòng lên 39.023 phòng.

Theo một thống kê của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL), TP.HCM vừa có thêm 1.114 phòng, nâng tổng nguồn cung khách sạn tại thành phố lên đến 20.200 phòng, tính đến tháng 9/2019. Dự báo vào 2020, nguồn cung mới sẽ chậm lại do Chính phủ siết chặt quá trình phê duyệt dự án. Đến cuối năm 2021, nguồn cung toàn thành phố dự kiến sẽ đạt 22,000 phòng, trong đó 55.4% sẽ nằm ở phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, tại khu vực Hà Nội, ngành khách sạn hưởng lợi từ lượng khách quốc tế tăng trưởng. Tính đến tháng 8/2019, chỉ số RevPAR (mức doanh thu trên số phòng hiện có) cho thấy sự tăng trưởng đáng kể là 8.4% so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo trong quý 4/2019 sẽ có 1.008 phòng được thêm vào nguồn cung khách sạn Hà Nội, nâng tổng nguồn cung lên 18,699 phòng. Trong đó, 97% nguồn cung mới nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Đến năm 2021, Hà Nội sẽ có khoảng 20,400 phòng, với 59,8% trong số đó nằm trong phân khúc cao cấp.

Trước sự phát triển không ngừng của phân khúc khách sạn, giới chuyên gia và đầu tư đặt ra vấn đề về quy trình chỉ định nhà điều hành và thương hiệu quốc tế cũng như thảo luận về mối quan hệ tương tác giữa nhà điều hành và chủ đầu tư trong suốt giai đoạn hoạch định và phát triển dự án.

Bà Thủy Nguyễn, Giám đốc Kinh doanh Silk Path Hotels & Resort, khẳng định với sự phát triển của Việt Nam, trong đó Chính phủ chủ trương lấy du lịch là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, thì trong 10 năm tới, lượng khách du lịch nội địa sẽ vẫn là điểm nhấn và duy trì tăng trưởng.

“Nếu như 10 năm trước, các gia đình phấn đấu đi du lịch 1 – 2 năm/lần, thì nay đã khác hẳn. Có nhiều bạn trẻ thuộc thế hệ Y duy trì mức độ đi du lịch một lần/2 tháng. Đây là khách hàng chính và sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường du lịch trong nước”, bà Thủy Nguyễn nhận định.

Theo bà Thủy Nguyễn, nhóm khách hàng này bỏ tiền để mua trải nghiệm chứ không phải mua sản phẩm đơn thuần. Do đó, các nhà điều hành, chủ đầu tư cần có những điều chỉnh về sản phẩm, tiếp thị theo phong cách, lối sống của nhóm khách hàng này.

Cần hoạch định nhà điều hành từ giai đoạn đầu

Bà Nhung Phạm, Trưởng bộ phận Marketing và Phát triển kinh doanh của Savills Hotels APAC, cho rằng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần được hoạch định cẩn trọng trước khi tiến hành xây dựng. “Nếu dự án không được hoạch định cẩn thận từ những giai đoạn ban đầu sẽ có thể dẫn đến việc gia tăng chi phí trong quá trình phát triển và vận hành trong tương lai”, bà Nhung Phạm phát biểu.

Nói về tầm quan trọng cũng như sự ảnh hưởng của kế hoạch kinh doanh đến việc lựa chọn thương hiệu, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC, cho biết với số lượng thương hiệu và nhà điều hành khu vực và quốc tế ngày càng gia tăng, các chủ đầu tư hiện đang có khá nhiều lựa chọn cho các dự án nghỉ dưỡng.

“Mục tiêu của việc chỉ định nhà điều hành không hẳn là chọn được thương hiệu cao cấp hay nổi tiếng nhất, mà là thương hiệu phù hợp nhất cho dự án với các điều khoản thương mại được thương thảo và cơ cấu hợp lý. Điều này chỉ có thể đạt được nếu thực hiện đúng và đầy đủ quy trình lựa chọn nhà điều hành – thường được bắt đầu bằng việc xác định định vị phù hợp cho dự án”, ông Mauro Gasparotti nói.

Đề cập về mối quan hệ tương tác giữa nhà điều hành và chủ đầu tư, ông Dan Reed, Phó chủ tịch điều hành về dịch vụ kỹ thuật của Onyx Hospitality, chia sẻ về chức năng dịch vụ kỹ thuật, Onyx sẽ đóng vai trò quan trọng trong suốt quá trình thiết kế và xây dựng khách sạn thông qua việc cung cấp nhận định chuyên môn từ giai đoạn ý tưởng, truyền tải giá trị thương hiệu và yêu cầu thiết kế sản phẩm, giúp cho dự án sẵn sàng đi vào vận hành trong giai đoạn khai trương.

Nhận xét thêm về những cơ hội tương lại tại thị trường Việt Nam, vị này cho biết, tương tự như những thành phố lớn tại châu Á, TP.HCM và Hà Nội hiện đang chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc của xu hướng home-sharing (chia sẻ nhà ở).

Xu hướng này cho phép các nhà điều hành khách sạn tập trung vào sự khác biệt giữa phòng khách sạn và homestays, đồng thời cung cấp các loại hình sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu và xu hướng của nền kinh tế chia sẻ (sharing economy), mang lại giá trị cho chủ đầu tư và du khách, phù hợp với các dự án xây dựng mới cũng như các dự án hiện hữu.

Ông David Lawrence, đại diện của công ty tư vấn luật Pisut & Partners, cho biết thêm, một trong những rào cản lớn nhất để đạt được sự thỏa thuận hợp tác giữa chủ đầu tư và nhà điều hành thường phát sinh từ việc hiểu lầm trong quá trình trao đổi cũng như mong đợi và vai trò của các bên.

Trong khi đó, ông Mauro Gasparotti cho rằng, Việt Nam hiện đang là quốc gia tiềm năng đối với các nhà điều hành khách sạn. Các chủ đầu tư Việt Nam cũng mong muốn hợp tác với các thương hiệu quốc tế để đảm bảo về chất lượng xây dựng và quản lý.

Tuy nhiên, do hợp đồng quản lý khách sạn thường là dài hạn, chủ đầu tư cần phải hiểu rõ các điều khoản thương mại và cơ cấu quản lý mà họ sẽ phải tuân thủ trong suốt 10 – 20 năm sau. Đặc biệt, đối với các dự án phức hợp gồm các thành phần villa hoặc condotel bán, nghĩa vụ với nhà điều hành sẽ có liên hệ chặt chẽ với chủ sở hữu căn hộ/villa.