Cho phép người nước ngoài mua nhà, giá nhà vẫn giảm

Ảnh minh họa: Internet

Luật mới có hiệu lực từ ngày 1-7-2015

Quốc hội ngày 25-11 đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với đa số phiếu tán thành. Cả 2 luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015. Nội dung quan trọng của Luật Nhà ở (sửa đổi) được xem là một trong những lối ra của thị trường bất động sản là quy định “cho phép người nước ngoài được mua nhà ở thương mại tại Việt Nam trong vòng 50 năm”.

Cụ thể, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài; quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Các cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong giấy chứng nhận. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Ngoài ra, dự Luật nhà ở sửa đổi lần này cũng quy định: “Bên mua nhà ở của chủ đầu tư mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó nếu có nhu cầu thì được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam” và “Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thì được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người đã mua nhà ở của chủ đầu tư và được chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.

Điểm sửa đổi này về bản chất là cho phép người nước ngoài tham gia kinh doanh thứ cấp BĐS, cũng giúp cho những giao dịch về BĐS được thực hiện nhanh chóng và cũng không mất nhiều thời gian khi mà có những giao dịch về BĐS mua nhà của chủ đầu tư đến khi công trình được bàn giao đã qua nhiều lần giao dịch. Một điểm quan trọng nữa của Luật sửa đổi lần này là mở rộng thêm đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội cùng các chính sách mở cho nhóm đối tượng này. Những sửa đổi này đi vào thực hiện sẽ mang một hy vọng mới, sức sống mới cho thị trường BĐS. Sức hồi phục của thị trường vì thế mà sẽ tiến nhanh lên rất nhiều.

Tuy nhiên, để tránh tạo ra những khu vực chỉ toàn người nước ngoài sinh sống, Luật Nhà ở cũng quy định: Chỉ cho phép người nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, xã, chỉ được cho người nước ngoài mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Có làm ấm thị trường bất động sản?

Thật ra, cánh cửa cho người nước ngoài mua nhà trong nước đã được mở hé từ năm 2012 với Nghị quyết số 19/2008/QH12, quy định cho phép 5 đối tượng người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, cho đến hết quý 2-2013 cả nước chỉ có 126 trường hợp mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại các địa phương phía Nam như: TP.HCM, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Khánh Hòa...

Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ báo cáo của các địa phương cho thấy, chiếm khoảng 80% trong số 126 trường hợp nói trên là các cá nhân nước ngoài, với 108 trường hợp đã mua nhà ở là cá nhân kết hôn với công dân Việt Nam, các doanh nghiệp nước ngoài chỉ chiếm khoảng 20%.

Cá nhân nước ngoài trực tiếp đầu tư vào Việt Nam hoặc được doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp trong nước) thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp chiếm tỷ lệ khoảng 15%.

Cá nhân đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học trở lên chiếm khoảng 5%. Trong nhiều nguyên nhân khiến không có nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam được nêu tại báo cáo, có nguyên nhân giá cả nhà ở tại Việt Nam tương đối cao, nên nhiều trường hợp các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã chọn phương án thuê nhà ở thay vì mua nhà ở tại Việt Nam nhằm giảm chi phí. Vậy là vấn đề quan trọng nhất đối với chuyện người nước ngoài vẫn là giá. Giá quá cao. Đúng vậy, giá nhà mới là quyết định việc có nhiều khách mua hay không.

Theo điều tra của các chuyên gia BĐS, giá nhà đất ở Việt Nam so cùng vị trí và điều kiện hạ tầng, điều kiện sống, cao hơn các nước trong khu vực. Giá nhà Việt Nam tại các thành phố lớn thậm chí cao hơn Singapore và gần bằng Tokyo. Người nước ngoài sẽ rất ngạc nhiên khi thấy những căn nhà ở các phố trung tâm tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có giá tới 40.000 USD/m2. Không chỉ các căn hộ cao cấp, hiện nay, nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp có giá trung bình 11,6 triệu/m2 tương đương 560 USD/m2, nhưng cũng ngay thời điểm cuối năm 2014 này, một tập đoàn liên doanh Đức và Malaysia đang chào bán công nghệ xây nhà 20 tầng có giá thành 250 USD/m2 với chất lượng tương đương (Tài liệu của Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam).

Đó là lý do mà với Nghị quyết 19/2008/QH12 có hàng chục nghìn đối tượng được phép mua nhà mà chỉ có vẻn vẹn 126 người mua. Vậy với các đối tượng mới, những điều kiện mới, liệu khách mua nhà có đông hơn?

Vấn đề cuối cùng vẫn là giá

Có hai vấn đề với thị trường BĐS hiện nay. Đó là vốn để tiếp tục triển khai dự án và tiêu thụ hàng tồn. Sau thời gian “đóng băng” thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 tiếp tục đà phục hồi. Đáng nói, tốc độ giảm giá bán nhà đã chững lại, nhiều dự án khu vực phía Tây Hà Nội giai đoạn 2011-2013 đã giảm sâu (trên 30%) thì 6 tháng đầu năm 2014 đã ổn định và không giảm tiếp, cá biệt có một số dự án còn tăng giá thêm, khoảng 1-2% so với năm 2013.

Tại TP.HCM, so với một năm trước đây, giá cả đã điều chỉnh thấp hơn và hợp lý hơn, nhất là tại phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình, nhưng cuối năm 2014, giá đã chững lại. Bên cạnh đó, lượng giao dịch thành công ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng, nhất là ở phân khúc chung cư có giá trung bình, diện tích nhỏ. Theo đó, tồn kho BĐS cũng giảm, dư nợ tín dụng BĐS tăng cao hơn mức tăng trưởng trung bình của tín dụng chung. Theo dự báo, từ nay đến cuối năm 2014 thị trường BĐS sẽ tiếp tục chuyển biến tích cực, cơ cấu sản phẩm sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh, nguồn cung sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2.

Sự phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam không trông chờ hoàn toàn vào nguồn vốn ngoại nhưng để kích thích thị trường ngày càng cạnh tranh, minh bạch, chuyên nghiệp thì rất cần đến sự tham gia đầy đủ của người nước ngoài, từ doanh nghiệp đến cá nhân. Hiện nay, ở nhiều dự án lớn, có nơi đến hơn 90% là vốn ngoại nhưng vẫn phải cho người Việt Nam góp vài phần trăm dưới hình thức liên doanh để việc mua bán, vận hành được dễ dàng hơn. Một số nhà đầu tư nước ngoài thì lập công ty kinh doanh BĐS 100% vốn nước ngoài rồi mua lại dự án trong nước qua hình thức mua lại lượng lớn cổ phần của các công ty nội đang là chủ sở hữu các dự án này để giành quyền kinh doanh, điều hành chúng. Quả thật, hy vọng bán được hàng tồn là quá mong manh, nhưng thị trường đang trông chờ nguồn vốn ngoại như một cánh cửa khai thông cho các dự án trong nước đang đầu tư dang dở, không có khả năng hoàn thiện do thiếu vốn.

Một lãnh đạo của Hiệp hội BĐS đã khẳng định, các doanh nghiệp BĐS đã cố giấu sự thảm hại của các chung cư bằng cách đêm đêm bật đèn các chung cư rỗng để cố chứng minh rằng chung cư đã có khách ở, mong bán được căn hộ, bởi chắc chắn không ai dám đơn độc vào ở các tòa cao ốc ma, không có bóng người. Đây chính là hai phân khúc mà nhà đầu tư nước ngoài được phép mua và các nhà đầu tư trong nước cũng mong giải phóng được hàng. Với tình hình kinh tế hiện nay cộng với sự cân nhắc đầu tư khá kỹ lưỡng của nhiều nhà đầu tư nước ngoài và với mức giá BĐS như hiện nay, sẽ khó có khả năng tạo ra một cơn sốt đầu tư của khối ngoại kiểu “nhà nhà làm bất động sản” như ở giai đoạn năm 2008-2010.

Nếu Chính phủ cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua lại các dự án dở dang mà không phải lách luật dưới hình thức mua cổ phần đa số tại các doanh nghiệp bất động sản có sẵn dự án, rồi tiếp tục hoàn thiện quản lý thì nhiều mô hình kiểu Phú Mỹ Hưng (TPHCM), Ciputra (Hà Nội) có thể tiếp tục ra đời. Và giá nhà đất càng ngày càng gần với giá trị thật với sự minh bạch cần thiết khi có mặt nhà đầu tư nước ngoài. Và chắc chắn, giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm.