Chỉ thẳng những bất cập trong phương pháp xác định giá đất

Bất cập ở phương pháp xác định giá đất

UBND tỉnh Bình Định cho rằng, đối với vấn đề xây dựng giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp, chưa quy định tỷ lệ % cố định các yếu tố khác biệt về khả năng sinh lợi, bất lợi như: mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là việc khảo sát giá đất đối với tài sản so sánh không tương đồng với tài sản thẩm định (đất dự án sản xuất kinh doanh với đất ở).

Bên cạnh đó, đối với phương pháp thặng dư thì chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ % đối với các khoản mục (như chi phí bán hàng, quảng cáo, dự phòng, chiết khấu, lợi nhuận định mức…) trong tính chi phí phát triển của phương pháp thặng dư nên khó khăn trong xác định tổng chi phí phát triển (cũng như trong tính toán doanh thu phát triển). Nguyên nhân của vướng mắc là việc thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương của các đơn vị tư vấn là không thống nhất.

Trong khi đó, UBND tỉnh Quảng Ngãi thì cho rằng, đối với phương pháp xác định giá đất bằng việc so sánh trực tiếp đã gặp nhiều khó khăn, bởi lẽ việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin trên thị trường là rất khó vì hầu hết các giao dịch được thực hiện qua hợp đồng chuyển nhượng, giá trị trong hợp đồng giao dịch có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị giao dịch trong thực tế là tùy theo mục đích của các bên giao dịch.

Chưa hết, việc xác định giá đất đối với các thửa đất, khu đất sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ hoặc cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là hầu như không thể thực hiện được trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi vì số lượng tài sản đã giao dịch chuyển nhượng thành công có thời hạn sử dụng đất tương tự và cùng khu vực lân cận có tài sản cần xác định giá là rất hạn chế và có những khu vực không có tài sản so sánh, nhất là khu vực nông thôn.

Trong khi đó, đối với việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thì việc xác định các chỉ tiêu, giá trị về doanh thu, chi phí phát triển dự án hầu hết đều mang tính giả định, ước tính nên về mặt pháp lý là chưa đảm bảo cơ sở , rất khó khăn trong quá trình bảo vệ các chỉ số, chỉ tiêu xác định giá trước các cơ quan thanh tra, kiểm tra,…

Các địa phương kiến nghị gì?

Để giải quyết các bất cập, hạn chế như nêu trên, UBND tỉnh Bình Định kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần quy định cụ thể tỷ lệ % tăng giảm (về mức tối thiểu, tối đa) các yếu tố khác biệt về khả năng sinh lợi, bất lợi (đối với tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh).

Đồng thời, đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tỷ lệ % đối với các khoản mục (như chi phí bán hàng, quảng cáo, dự phòng, chiết khấu, lợi nhuận định mức…) trong tính chi phí phát triển của phương pháp thặng dư, để thống nhất trong xác định chi phí phát triển giả định.

Trong khi đó, UBND tỉnh Quảng Ngãi thì cho rằng, cần nghiên cứu, hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn nữa đối với các chỉ tiêu tính toán tại các phương pháp xác định giá. Đặc biệt là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.