Cẩn trọng với thị trường khe

D’.Palais de Louis có chiều cao 120 m với 27 tầng nổi, 4 tầng hầm để xe, 2 tầng sảnh công cộng và dịch vụ, 242 căn hộ, 10 loại căn hộ với 10 phong cách nội thất. Điểm đặc biệt của dự án này nằm ở lối thiết kế lấy ý tưởng từ cung điện Versailles (Pháp), được chủ đầu tư giới thiệu sẽ là “cung điện Versailles giữa lòng Thủ đô” với chất lượng 5 sao.

Sự ra đời của D’.Palais de Louis trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư bị kẹt cứng trên thị trường căn hộ siêu sang đã gây ra những ý kiến trái chiều. Có người nói đây là chiến lược giá hớt váng (tức doanh nghiệp định giá cao ngay từ đầu nhằm thực hiện mục tiêu thu lợi nhuận, sau một thời gian thì giảm giá xuống. Chính sách này hướng tới khách hàng có thu nhập cao). Có người lại bảo là chiến lược mạo hiểm, ngông cuồng.

Mỗi một chủ đầu tư sẽ có chiến lược khác nhau và chưa thể khẳng định trước điều gì về sự thành công hay thất bại một khi dự án chưa kết thúc. Do vậy, NCĐT không đưa ra nhận xét về chiến lược của Tân Hoàng Minh. Trong khuôn khổ bài viết này, NCĐT chỉ muốn đưa một bức tranh rõ hơn về việc đầu tư vào loại hình căn hộ siêu sang, cái mà nhiều chuyên gia gọi là thị trường khe. Cái khe của thị trường này thực sự rất nhỏ và nhiều nhà đầu tư vẫn đang vùng vẫy ở đó mà chưa thể thoát ra được.

Từ số phận dang dở của các dự án siêu sang...

Năm 2009, cũng tại Hà Nội, một dự án căn hộ siêu sang đã được chào bán ra thị trường. Dự án Habico Tower, với tổng cộng 136 căn hộ do Công ty Cổ phần Hải Bình làm chủ đầu tư. Đây được xem là dự án có giá bán khủng cho đến thời điểm này, từ 21-85 tỉ đồng/căn.

Dự án được khởi công vào tháng 3.2009 và theo công bố của chủ đầu tư vào thời điểm đó, các chuyên gia Hàn Quốc đang hướng đến một kỷ lục trong xây dựng bằng việc hoàn thành một tầng nhà chỉ trong vòng 7 ngày. Tốc độ xây dựng được đẩy nhanh nhưng chất lượng luôn phải là tốt nhất và sẽ hoàn thành trong năm 2011. Nghĩa là chỉ cần 252 ngày là dự án này đã xây dựng xong phần thô. Tuy nhiên, tính đến nay, sau gần 4 năm xây dựng, Dự án cũng chỉ mới thi công đến tầng 9 trong tổng số 36 tầng.

Nhìn vào số phận dang dở của Habico Tower, người ta có thể cảm thấy ái ngại cho D’.Palais de Louis. Số phận của D’.Palais de Louis chưa biết ra sao nhưng khởi đầu của nó có phần lạc quan khi chủ đầu tư công bố có 39 khách hàng đặt cọc tiền mua căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên.

Tuy nhiên, có 39 khách hàng cũng chỉ mới đi được 1/6 chặng đường. Trên thực tế, từng có dự án đã rất tự tin với thành quả ban đầu như vậy, nhưng giờ đang trong tình trạng dở khóc dở cười. New Pearl Residence là một ví dụ.

Được khởi công từ cuối năm 2009, New Pearl Residence từng là tâm điểm chú ý trong giới kinh doanh địa ốc vì có vị trí khá đắc địa trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3, TP.HCM). Chủ đầu tư thời điểm đó đã đưa ra một câu slogan đầy tự hào “Riêng một vị thế”. Giá bán đưa ra cũng xứng tầm, gần 90 triệu đồng/m² (mở bán vào tháng 6.2010).

Khi ấy, ông Đặng Đình Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Phương Trang kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Kỷ Nguyên, đồng chủ đầu tư dự án New Pearl, cho biết chỉ mới bán giai đoạn 1 khoảng 40 căn nhưng đã vượt kế hoạch đến 60%. Nghĩa là bán được gần 50 căn trên tổng số 120 căn của toàn dự án này.

Tuy nhiên, sau đợt mở bán đầu tiên, thông tin về 2 đợt mở bán tiếp theo lại rất im ắng. Trước đó, New Pearl được dự kiến sẽ hoàn thành vào quý IV/2011, nhưng nay khi đi ngang qua con đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, ở số 192 vẫn chỉ thấy một công trình ngổn ngang, mới xây lên tới tầng 2. Thậm chí, vào cuối năm ngoái, có thông tin cho rằng dự án này đã được chủ đầu tư chuyển nhượng lại cho Công ty Vạn Thịnh Phát.

... Đến “triển vọng” của D’.Palais de Louis

Quay lại câu chuyện của D’.Palais de Louis, theo chủ đầu tư, đối tượng khách hàng của Dự án là những doanh nhân thành đạt, có nhu cầu sở hữu sản phẩm bất động sản cao cấp. Một số chủ đầu tư khác khi phát triển phân khúc này cũng từng có niềm tin như vậy. Thế nhưng, thực tế không hoàn toàn như họ nghĩ. Dù có cao cấp bao nhiêu thì vẫn chỉ là căn hộ, trong khi tâm lý người Việt Nam lại không thích ở căn hộ.

Một vấn đề khác là chất lượng căn hộ. Làm sao chủ đầu tư có thể thuyết phục họ tin rằng chất lượng căn hộ sẽ đúng như cam kết khi tất cả vẫn chỉ nằm trên giấy. Rõ ràng, ngay cả với những dự án đã hoàn thành, chất lượng có thể thấy ngay trước mắt, việc bán nó cũng đã không dễ dàng. Đơn cử như Bến Thành Luxury. Đây là dự án sở hữu một trong những vị trí đắc địa nhất ở TP.HCM, nằm tại góc đường Ký Con - Lê Thị Hồng Gấm, cách chợ Bến Thành chỉ 200 m với giá bán dao động từ 82-120 triệu đồng/m² (mở bán vào tháng 2.2010).

Tuy nhiên, sau hơn 2 năm tung ra thị trường, Bến Thành Luxury bán chưa được một nửa, dù chỉ có 88 căn. Do tình hình bán hàng chậm, mới đây, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành đã quyết định chuyển 30 căn thành căn hộ dịch vụ để cho thuê.

Theo tìm hiểu của NCĐT, phần lớn các loại căn hộ siêu sang trên thị trường được nhà đầu tư thứ cấp mua lại, hơn là những người mua để ở. Tính đầu cơ cao, trong khi nhu cầu rất ít khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn không thể bán được hàng, dù chấp nhận bán lỗ. Có thể kể đến trường hợp của chị Hoàng Ngọc Bích. Tháng 5.2011, chị mua một căn penthouse thuộc dự án Sky Garden 3 (Khu Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM), có diện tích 206 m² với giá gần 6 tỉ đồng. Chị bán lại chỉ 5 tỉ đồng, tức chấp nhận lỗ 600 triệu đồng nhưng vẫn chưa có người hỏi mua, dù đã rao bán được gần 2 tháng.

Hay như Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Hoàng, năm 2009 công ty này mua lại 13 căn penthouse tại dự án The EverRich 1 do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư. Thế nhưng, gần 3 năm trôi qua, Công ty mới chỉ bán được 3 căn hộ. Hiện Minh Hoàng đang rao bán 10 căn penthouse còn lại với giá chỉ từ 21,5-27,5 tỉ đồng/căn