Cần tạo công cụ tài chính tránh rủi ro cho người mua nhà

Tình trạng người mua nhà kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, sử dụng dòng tiền thiếu minh bạch gây thiệt hại cho khách hàng diễn ra phổ biến. Ngoài nguyên nhân “bất động sản đóng băng”, thực tế còn bộc lộ những lỗ hổng pháp lý. Các chuyên gia cho rằng, cần thiết phải ra đời đơn vị tài chính trung gian để minh bạch hóa thị trường bất động sản và phải được quy định trong luật để trở thành định chế tài chính nhằm ngăn chặn rủi ro cho người mua nhà.

Dự án B5 Cầu Diễn liên doanh giữa hai đơn vị là công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội và công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư nhà đất Housing đang làm nóng dư luận. Người đứng đầu của dự án này đã ký hợp đồng góp vốn của hơn 200 khách hàng có nhu cầu mua nhà nhưng đã 3 năm trôi đi kể từ thời điểm góp vốn, đến giờ dự án vẫn chỉ là bãi đất trống.

Đang có lỗ hổng pháp lý rất lớn của thị trường bất động sản, rủi ro cho người mua nhà

Những chuyện như thế này đã không còn là “chuyện hiếm” của thị trường bất động sản thời gian gần đây. Tại dự án VP5 Linh Đàm, mặc dù khách hàng đã đóng tiền đến giai đoạn 2 nhưng tháng 7 năm nay, dự án đã tạm đình chỉ thi công, khiến nhiều người như ngồi trên đống lửa.

Chị Nguyễn Thị Hương, hiện sống tại đường Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, Hà Nội, một khách hàng mua nhà ở dự án VP5 Linh Đàm cho biết: “Phương thức thanh toán hiện nay là đóng thành 5 đợt mỗi đợt 20%, đóng là phải chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu tư. Tôi và một số người mua nhà cũng rất băn khoăn không biết dự án có đúng tiến độ hay không. Hiện nay, chưa có cơ chế gì để kiểm soát được chủ đầu tư. Vì vậy, điều duy nhất là dựa hợp đồng với chủ đầu tư, tuy nhiên hợp đồng chỉ là hợp đồng, nếu có chậm tiến độ thì không ai kiểm soát được”.

Tình trạng trên cho thấy lỗ hổng pháp lý rất lớn của thị trường bất động sản. Luật sư Vũ Xuân Tiền, Hội luật gia Hà Nội phân tích, lỗ hổng lớn nhất là hợp đồng thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng thường sơ sài và thông thường là chủ đầu tư soạn thảo, nên quyền lợi chủ dự án nhiều và trách nhiệm ít. Còn khách hàng không đọc kỹ hợp đồng mà ký có thể gặp ngay những điều khoản bất lợi. Đặc biệt, nhiều hợp đồng ký lúc thị trường bất động sản sôi động, chủ đầu tư đua nhau làm dự án cũng như khách hàng đua nhau mua rồi bán lại, hưởng chênh lệch khiến phát sinh thêm những loại hợp đồng ủy quyền, càng khiến độ rủi ro của người mua nhà tăng lên.

Luật sư Vũ Xuân Tiền chỉ rõ: “Cả thời kỳ dài thị trường bất động sản nóng lên, người mua làm việc trực tiếp chủ đầu tư, chủ đầu tư ngại qua ngân hàng, nên hai bên tự thỏa thuận. Phần lớn người mua nhà không nghĩ đến chuyến đó bởi phần lớn người mua nhà trước đây là mua để bán, mua theo kiểu “lướt ván”, có nghĩa là mua hơi xong là bán, có thể qua mấy cầu nên thủ tục mua bán không đủ tính pháp lý. Vì vậy, người mua không muốn qua tổ chức tài chính trung gian nào cả vì sẽ lộ ra và chuyện thuế má rất phức tạp.”.

Bộ Xây dựng đã có phương án đảm bảo độ an toàn cho người mua nhà bằng việc bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở cho khách hàng. Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mua bảo hiểm cũng chỉ áp dụng khi rủi ro đã xảy ra chứ không ngăn chặn được rủi ro ngay từ đầu. Cách quản lý rủi ro này sẽ không hiệu quả vì chủ đầu tư vẫn có thể lách luật bằng nhiều cách.

Vì vậy, theo ông Đặng Hùng Võ, chúng ta cần có công cụ quản lý rủi ro bằng biện pháp tài chính. Đó là hình thành tổ chức trung gian tài chính bất động sản. Công cụ này có thể giúp cho người mua nhà có thể giám sát được tiến độ của dự án cũng như việc chủ đầu tư dự án có sử dụng tiền của mình đúng mục đích hay không?

Ông Đặng Hùng Võ nêu rõ: “Luật pháp có thể quy định được, dứt khoát là để phòng trừ rủi ro xảy đến với người tiêu dùng thì trong cơ chế góp vốn phải có ngân hàng thương mại được hai bên thống nhất đứng giữa. Hiện chưa có quy định luật pháp, nên có thể nhà đầu tư không thích thì thôi, không dùng. Vì vậy lúc này rất cần quy định đó trở thành quy định luật pháp”.

Trên thực tế, một số dự án bất động sản ở Hà Nội hiện nay đang thực hiện phương thức thay vì nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, khách hàng sẽ nộp tiền vào một tài khoản chung được mở tại ngân hàng. Sau khi nghiệm thu tiến độ, ngân hàng sẽ chuyển tiền cho các nhà thầu thực hiện dự án. Nhiều ngân hàng đang thực hiện gói dịch vụ này để hỗ trợ thị trường như Ngân hàng Đại Dương, Ngân hàng Bảo Việt, Ngân hàng Quân đội. Dịch vụ trung gian tài chính cho lĩnh vực bất động sản đã được áp dụng nhiều nước trên thế giới để bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Hy vọng tại Việt Nam, cơ chế tài chính này nên được luật hóa nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, lấy lại niềm tin của khách hàng./.