Cần lưu ý gì khi mua bất động sản ven sông?

Bài học từ bất động sản ven sông Cổ Cò

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam Lê Trí Thanh đã dẫn đầu đoàn công tác của tỉnh đi thị sát, kiểm tra tình hình thực tế các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu tái định cư nằm ven sông Cổ Cò, thuộc địa bàn thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

Chủ tịch tỉnh Quảng Nam kiểm tra một dự án tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc

Tại buổi kiểm tra này, ông Thanh đã nêu ra những bất cập trong việc cấp phép tràn lan các dự án phân lô, bán nền tại Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc. Lãnh đạo tỉnh Quảng Nam cho rằng định hướng quy hoạch và tổ chức thực hiện ở thời điểm trước không như hiện nay.

Việc chia ra rất nhiều dự án, như tại Khu đô thị Điện Nam-Điện Ngọc hiện có đến hàng trăm dự án, khiến cho diện tích từng dự án quá nhỏ, dẫn đến phương án bồi thường khác nhau. Đây chính là một bất cập.

Bên cạnh đó, trong quy hoạch chủ yếu là các dự án phân lô, bán nền chứ chưa có yêu cầu nhà đầu tư phải đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu đô thị để khi chuyển nhượng phải có các công trình nhà ở, các thiết chế văn hóa, xã hội tại khu vực dự án.

Chính vấn đề này đã dẫn đến việc kết nối không đồng bộ, và các khu đô thị này chủ yếu là chuyển nhượng, mua bán. Người trực tiếp mua bán chủ yếu là những người có nguồn lực tài chính từ các địa phương khác đến mua đất.

“Rút kinh nghiệm từ tình trạng phân lô bán nền chia quá nhiều dự án nhỏ, sắp tới đây Quảng Nam sẽ sắp xếp lại, quy hoạch lại trở thành những khu đô thị mang tầm vóc mới, đồng bộ về hạ tầng”, ông Thanh cho biết.

Tỉnh này sẽ quy định đầu tư xây dựng các công trình nhà ở trên những trục đường cần thiết để tạo cảnh quan đô thị. Yêu cầu đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhất là các tiện ích thì lúc đó mới được giao dịch, hạn chế việc giao đất quy mô nhỏ ở những khu đô thị có tiềm năng lớn.

UBND tỉnh Quảng Nam cũng đã giao nhiệm vụ thực hiện quy hoạch, thiết kế đô thị cảnh quan ven sông Cổ Cò và khu vực ven biển từ thị xã Điện Bàn đến thành phố Hội An nhằm khắc phục các hạn chế, hiệu chỉnh lại các bất cập, không đồng bộ khi thực hiện các dự án để khớp nối các hồ sơ quy hoạch chi tiết.

Từ đó xác định các nhược điểm về kiến trúc, hạ tầng, cảnh quan, không gian công cộng để đề xuất các giải pháp đối với các dự án liên quan; tạo điểm nhấn không gian mang tầm quốc gia, khu vực để phát triển thương mại dịch vụ và du lịch.

Mức giá thế nào là hợp lý?

Bàn luận về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - CEO Đại Phúc Land, cho rằng có nhiều yếu tố liên quan đến việc xác định mức giá của sản phẩm là có hợp lý hay không.

Một dự án bất động sản nằm ven sông Cổ Cò, đoạn qua địa bàn thành phố Hội An, Quảng Nam

Đầu tiên, cần phải biết rằng bất động sản ven sông là dòng sản phẩm khan hiếm, đặc biệt và có mặt bằng chung về giá cao hơn so với thị trường khoảng 30-50%.

Vấn đề thứ hai liên quan đến thương hiệu của chủ đầu tư. Bởi lẽ, thương hiệu của chủ đầu tư thường góp phần tạo nên giá trị gia tăng của sản phẩm so với mặt bằng chung.

Thương hiệu càng lớn càng tạo ra giá trị gia tăng so với mặt bằng chung trên thị trường tầm 20-30%, thậm chí có nhiều thương hiệu tạo ra giá trị cao hơn.

Tiếp đến là vấn đề liên quan đến nội lực của chủ đầu tư, như việc cam kết về tiến độ triển khai dự án, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,… Đây cũng là động lực quan trọng tạo ra một giá trị gia tăng bền vững cho sản phẩm của dự án.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch VREC & HREC, cũng đồng quan điểm, cho rằng khi đầu tư sản phẩm bất động sản ven sông, đầu tiên cần phải coi mật độ xây dựng của dự án là như thế nào, coi hệ số sử dụng đất như thế nào. Tiếp đến là vấn đề kết nối hạ tầng khu vực xung quanh.

Về định giá bất động sản, ông Bảo cho rằng ở một nơi không có sông nước thì chắn chắn sẽ thua rất nhiều so với nơi có sông nước.

Ngoài ra, việc định giá bất động sản còn phải xem xét đến các vấn đề khác. Có thể kể đến như hệ sinh thái xung quanh như khu vui chơi giải trí, khu thương mại, danh lam thắng cảnh, thiết kế dự án, thiết kế nội thất, vật liệu xây dựng, cảnh quan, dịch vụ tiên ích.

Ông Nhữ Mạnh Hải, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Trần Anh Group, cho rằng đầu tiên là phải biết mình muốn đầu tư gì, loại sản phẩm nào. Việc đầu tư là trong ngắn hạn từ 3-6 tháng hoặc có thể kéo dài một năm rưỡi; trung hạn thì từ 2 đến 5 năm; đầu tư dài hạn thì từ 8 đến 15 năm, thậm chí có thể 20 năm.

Việc lựa chọn sản phẩm bất động sản ven sông có mức giá hợp lý, cần xem xét về vị trí dự án, mật độ dân số xung quanh dự án, xu hướng phát triển của tỉnh, khu vực và uy tín của chủ đầu tư.