Căn hộ giá rẻ: “Ăn ít” hay bán phá giá?

Người tiêu dùng xôn xao vì mơ ước có một căn hộ giữa Thủ đô không còn quá xa vời. Giới đầu tư cũng xôn xao vì cho rằng việc bán căn hộ với giá như vậy là “phá giá thị trường”. Thực hư chuyện này ra sao?

Chen nhau mua nhà giá rẻ ở Khu đô thị mới Đại Thanh

Điểm nhấn mang tên Đại Thanh

Từ đầu tháng 10-2012, căn hộ tại Khu đô thị mới Đại Thanh ở huyện Thanh Trì, Hà Nội (Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu) tung ra một đợt giảm giá gây “sốc” thực sự, giá mỗi m2 tại một số tòa nhà trong khu đô thị này giảm xuống chỉ còn 10 triệu đồng/m2. Giá giảm cùng với việc tung ra các căn hộ có diện tích nhỏ từ 36m2 đến dưới 60m2 đã khiến giấc mơ có một căn nhà tại Thủ đô của rất nhiều cán bộ, công nhân và một bộ phận người buôn bán nhỏ trở thành hiện thực.

Ngay từ tháng 8, tháng 9-2012, Khu đô thị mới Đại Thanh đã gây bất ngờ với việc tung ra hàng trăm căn hộ với giá 14 triệu đồng/m2 trong khi các đô thị khác tại Hà Đông, Từ Liêm vẫn rao bán phổ biến ở mức từ 19 – 23 triệu đồng/m2. Vì thế, ngược hẳn với sự “vắng như chùa Bà Đanh” tại nhiều sàn bất động sản, sàn giao dịch bất động sản của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu ở Linh Đàm, Hà Nội luôn đông nghẹt người mua. Khách hàng đến từ sáng sớm, chen nhau để nộp tiền mua căn hộ. Đây là quang cảnh đã “biến mất” từ vài năm nay trong các giao dịch bất động sản tại Hà Nội.

Nếu như việc bán căn hộ giá rẻ ở Khu đô thị mới Đại Thanh khiến khách hàng vui mừng bao nhiêu thì lại làm các DN kinh doanh bất động sản khác trên địa bàn Hà Nội bực mình bấy nhiêu. Nhiều DN bất động sản cho rằng chủ đầu tư của Đại Thanh đang phá giá, gây nhiễu loạn thông tin, ảnh hưởng xấu đến thị trường.

Tại buổi gặp gỡ đối thoại giữa lãnh đạo Bộ Xây dựng ngày 23-10 tại Hà Nội, đại diện một số DN cho rằng, việc một số đơn vị giảm giá sốc dự án là hình thức bán phá giá. Và việc làm đó sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt dự án, nhất là phân khúc nhà ở cho người nghèo. Đại diện Vinaconex phát biểu: "Khi nhà xã hội còn đắt hơn cả nhà ở thương mại, người dân sẽ so sánh. Họ sẽ có tâm lý chờ đợi để mua nhà thu nhập thấp, tội gì mua nhà ở xã hội". Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Cty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP - Invest) cũng cho rằng: “Việc bán dưới 13 – 14 triệu đồng/m2 mà vẫn có lãi thì chắc chắn là “ăn bớt” vì trong bối cảnh hiện nay, giá đầu tư xây dựng hạng trên trung bình phải từ 8-8,5 triệu đồng/m2 thì giá thành xây dựng phải là 10 triệu đồng/m2, cộng với các khoản khác thì giá phải là 13-14 triệu đồng/m2”.

Nhưng một số chuyên gia kinh tế lại đánh giá, giá căn hộ tại Khu đô thị mới Đại Thanh chỉ trên 10 triệu đồng/m2 là hợp lý vì các DN tư nhân quản lý chi phí đầu tư, nhân công rất hiệu quả. Giá bán hiện tại của Khu đô thị mới Đại Thanh bằng khoảng 60% giá bán của các căn hộ chung cư khác vào thời điểm năm 2009 – thời điểm thị trường bất động sản còn đang thịnh.

Nếu nhìn toàn cảnh thì giá nhà đất trên thị trường ở thời điểm hiện tại đã giảm khoảng 40 – 50% so với năm 2009. Những ngôi nhà mặt phố ở trung tâm của Thủ đô cũng giảm tới 30% - 40%. Những căn biệt thự hạng sang tại các dự án VIP như Ciputra, Bắc An Khánh đều giảm giá hơn 20% so với đầu năm 2012 nhưng vẫn không có người mua…

Không phải là không thể

Trước dư luận bán phá giá căn hộ, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu lý giải, mức giá 10 triệu đồng thực chất là giá nội bộ, chỉ áp dụng cho các nhân viên làm việc trong Cty nhằm hỗ trợ họ về nhà ở. Có những nhân viên không có nhu cầu ở nhà Hà Nội hoặc chưa đủ tiền mua thì họ có quyền bán ra ngoài, kiếm chút chênh lệch. Giá thực tế của căn hộ là trên 10 triệu đồng/m2.

Ông Lê Thanh Thản giải thích thêm: “Chúng tôi cam kết chất lượng nhà không thua kém gì các tòa nhà liền kề đã xây trước đó nếu không nói là có thể hơn vì công nghệ hiện nay đã cao hơn rất nhiều. Không có chuyện giá thấp thì chất lượng thấp. Nhiều người ngạc nhiên là sao lại xây được nhà 10 triệu đồng/m2. Ở Nghệ An, chúng tôi đã làm nhà chỉ 5,5 triệu đồng/m2, tòa nhà 13 tầng, thang máy hẳn hoi. Khác với các chủ đầu tư khác, chúng tôi làm trọn gói, từ sản xuất vật liệu xây dựng tới thi công nên bớt được nhiều chi phí. Ngoài ra, do dùng vốn tự có và huy động từ người dân nên dự án không quá lo việc phải vay vốn ngân hàng với lãi suất cao. Đây cũng là các yếu tố quan trọng giúp kéo giá nhà xuống...”.

Dưới góc độ là chuyên gia bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ nhận định, việc DN bán căn hộ với giá tầm 10 triệu đồng/m2 có thể do DN giảm được chi phí nhân sự, hoặc dùng công nghệ, vật liệu đảm bảo chất lượng nhưng rẻ tiền. Những DN "đi sau" thường đã được rút kinh nghiệm từ những DN "đi trước" nên họ đã biết tìm cách tốt nhất chi phí cho huy động vốn. Ví dụ như nếu chủ đầu tư gọi vốn toàn bộ của dân thì sẽ lợi hơn so với nguồn vốn từ ngân hàng vì vốn của người dân không phải trả lãi, trong khi vay vốn của ngân hàng lại phải trả lãi với lãi suất rất cao. Đây là một trong những lợi thế.

Tại TP HCM, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cũng mới công bố mức giá bán căn hộ chung cư tại quận 7 với mức giá thấp hơn 35-50% so với một số dự án cùng vị trí. Ngay khi công bố giá bán, nhiều DN bất động sản cũng cho rằng Hoàng Anh Gia Lai bán phá giá. Về vấn đề này, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai trả lời: “Mỗi doanh nghiệp có cách kinh doanh riêng, chúng tôi không bị áp lực dư luận về việc này”.

Ông Lê Văn Hải, một chủ thầu xây dựng ở Hà Đông, chuyên đầu tư các chung cư mini cho biết: “Nếu khéo chi phí thì chủ đầu tư hoàn toàn có thể bán với giá 11 triệu đồng/m2 mà vẫn có lãi. Vấn đề ở đây là “ăn ít” thôi, chỉ lấy công làm lãi, DN mới vượt qua được cơn bĩ cực này”.

Ông Nguyễn Văn Sửu, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho hay, các cơ quan chức năng của TP sẽ kiểm tra những dự án nhà giá rẻ xem có bán phá giá hay chỉ là những thông tin gây xáo trộn thị trường.