Cần chính sách minh bạch để kiềm chế cơn sốt bất động sản

Thị trường bất động sản Bình Dương một thời “sôi sục” nay nhiều dãy nhà phố khang trang, xây xong cửa đóng then cài

Thị trường tăng trưởng nóng quá

Mới đây, một công ty môi giới tung ra dự án tại quận 12, theo đó giá bán đất nền tại dự án này được công bố là hơn 100 triệu đồng/m2.

Nếu so sánh với giá đất tại nhiều quận huyện có vị trí đắc địa hơn như Bình Chánh (khu Phạm Hùng nối dài) hay Thủ Đức, quận 9… sẽ thấy sự bơm thổi tại khu vực này là quá nhiều.

Tình trạng bơm thổi đẩy giá đất liên tục tăng cao cũng khiến rất nhiều dự án BĐS đang triển khai bị chựng lại. Nhiều DN chia sẻ: Nguyên nhân do chỉ còn một ít diện tích chưa đền bù, giờ người dân không chịu thương lượng, đòi giá quá cao khiến DN không triển khai gì được.

Lý giải nguyên nhân giá nhà, đất thời gian qua bị đẩy lên quá cao, nhiều chuyên gia cho biết, do thời gian qua thủ tục đầu tư bị siết chặt nên hầu như dự án mới không ra thị trường.

Điều này làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung - cầu, sẽ kéo theo việc tăng giá BĐS.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng, dự án kéo dài, DN bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang than, thị trường BĐS “đóng băng” DN thiệt hại đã rõ, nhưng thị trường “nóng sốt” chưa chắc DN đầu tư các dự án đã được hưởng lợi mà chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp.

Thị trường tăng trưởng quá nóng khiến cho nhà đầu tư, khách hàng mất phương hướng cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến những năm tiếp theo.

Hiện nay, gần như công tác tính tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn thành phố bị ngưng trệ. Đối với hồ sơ đã nhận thì bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất, UBND TPHCM.

Hiện nay các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng...), thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Trong đó, có rất nhiều dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5% diện tích dự án.

Tất cả các dự án này hiện nay đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình, hoặc nằm rải rác, không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này được.

Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thì về nguyên tắc “đất công” phải thực hiện đấu giá.

Quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho DN, thị trường BĐS bị hụt nguồn cung và ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu.

Ví dụ, Công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7, có diện tích 77.354,8m2 theo Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày 7-5-2018 của UBND TPHCM.

Trong đó, có 1.758,5m2 đất công, chiếm tỷ lệ 2,2% diện tích, nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án (còn được gọi là đất hở trong dự án).

Trong đó, đất có nguồn gốc đất rạch 284,5m2; đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực 1.279m2; đất lưu không 194,5m2. Do có 1.758,5m2 đất công trong ranh dự án mà công ty chưa được cấp sổ đỏ.

Giải pháp để thị trường ổn định

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết, nguyên nhân của thị trường ổn định hay bất ổn là ở cung và cầu.

Hiện nay, nguồn cầu thị trường không phải bàn đến, vì thực tế nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn tăng trưởng. Như vậy, nút thắt ở đây là nguồn cung.

Theo ông Phúc, câu chuyện kinh doanh BĐS của các DN xoay quanh 3 vấn đề chính: tài chính, đất và thủ tục pháp lý. DN BĐS giỏi về tài chính, cái họ thiếu là đất và thủ tục pháp lý.

Vậy thì ai mạnh gì thì làm cái đó, cùng bắt tay làm. DN mạnh về tài chính, Nhà nước mạnh về đất và thủ tục pháp lý thì Nhà nước nên tạo điều kiện thuận lợi về 2 điều này để DN làm.

Thay vì để DN đi mua đất của dân, chỗ này một ít, chỗ kia một ít rồi tự làm, thậm chí tự nâng giá bán ồ ạt thì tại sao lại không tập trung giải pháp tạo ra quỹ đất sạch và pháp lý sạch ở 4 trục của thành phố để DN đấu giá làm.

“Nếu DN và Nhà nước cùng bắt tay để làm, tạo ra nguồn cung ổn định cho thị trường thì chắc chắn sẽ không có hiện tượng tăng giá ồ ạt, mất kiểm soát.

Nhà nước có đất, hỗ trợ về pháp lý, DN có ý tưởng thiết kế, xây dựng thì cứ thế làm. Nếu làm được điều này, DN nào mạnh về tài chính, công nghệ, xây dựng thì đúng là cạnh tranh lành mạnh, người tiêu dùng được hưởng lợi”, ông Phúc bày tỏ quan điểm.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Horea, hiện nay đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn. Môi trường kinh doanh bị suy giảm tính minh bạch, khó đoán định và có thể làm tăng tính rủi ro cho DN do đã có nhiều dự án bị xem xét xử lý lại (hồi tố).

Nguyên nhân khách quan là do hệ thống pháp luật chưa đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, dễ dẫn đến cơ chế “xin - cho”, dễ phát sinh tiêu cực.