Cần bịt lỗ hổng lớn trong cơ chế đổi đất lấy hạ tầng

Mấy ngày nay, những tranh luận, khúc mắc trong việc thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ tái định cư liên quan dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại TP.HCM đang khiến không chỉ tại khu Thủ Thiêm mà trên mặt báo, mạng xã hội và dư luận cũng nóng ran như “chảo lửa”. Trong hàng loạt vấn đề đang dần “lộ sáng” từ Thủ Thiêm, riêng chuyện “4 con đường nghìn tỷ” đã lộ ra một bất cập rất lớn trong thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (dự án BT, hay còn gọi là đầu tư đổi đất lấy hạ tầng).

Ảnh 4 tuyến đường chính của KĐT Thủ Thiêm (Ảnh: Hiếu CT/NTD)

Dự án BT đến nay không còn là từ mới ở Việt Nam. Từ năm 2009, tại Nghị định số 108/2009 của Chính phủ đã định nghĩa hợp đồng xây dựng-chuyển giao (hợp đồng BT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong Hợp đồng BT.

Trong bối cảnh nguồn lực ngân sách nhà nước eo hẹp thì làm dự án BT là một giải pháp quan trọng để Nhà nước huy động nguồn lực từ khối tư nhân vào đầu tư hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Và thực tế, sau khi có Nghị định 108/2009, hợp đồng BT đã rầm rộ được thực hiện như một phong trào tại nhiều địa phương, nhất là các thành phố lớn. Điểm dễ nhận biết dự án BT là cuộc ngã giá mang tên “đổi đất lấy hạ tầng”. Đó là Nhà nước không dùng tiền ngân sách để thực hiện dự án mà thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất của địa phương.

Như thế, về logic kinh tế, bài toán lợi ích của mỗi bên ký hợp đồng BT đều xoay quanh việc định giá đất. Cách định giá sẽ tác động đến lợi ích mỗi bên tham gia dự án BT. Đơn cử, giới chuyên gia phân tích chuyện 4 con đường nghìn tỷ ở Khu đô thị Thủ Thiêm cho thấy có vấn đề định giá. Theo Hợp đồng BT của dự án này, nhà đầu tư làm đường với tổng chi phí xây dựng tính vào năm 2013 là hơn 8.200 tỷ đồng, nếu kể cả chi phí lãi vay và dự phòng lạm phát thì lên tới khoảng 12.000 tỷ đồng (tính ra, mỗi Km đường này có giá khoảng 1000 tỷ đồng, được đánh giá là siêu đắt đỏ).

Để có 4 con đường đó, Nhà nước sẽ phải trả cho nhà đầu tư quyền sử dụng mảnh đất có giá trị tương ứng. Và thực tế mảnh đất nhà đầu tư được chính quyền địa phương hoán đổi lại là 78,9 ha. Tính ra, đất được định giá bình quân chỉ gần 16 triệu đồng/m2. Giới chuyên gia kinh tế cho rằng, mảnh đất đó đã được định giá quá rẻ so với thực tế.

Đến thời điểm này, việc đúng – sai, hay định giá đất trong dự án BT ở Thủ Thiêm có phải quá rẻ hay không và ai thiệt quá - ai quá lợi thì cần chờ cơ quan chức năng xem xét kết luận. Nhưng rõ ràng “đổi đất lấy hạ tầng” là một dạng hợp đồng thực sự hấp dẫn không chỉ nhà đầu tư mà cả chính quyền nhiều địa phương.

Bởi thực tế mấy năm gần đây, nhiều địa phương đua nhau lập dự án BT để xây dựng hạ tầng từ làm đường sá, cầu cống, đến cả công sở, khu đô thị... Rồi nhà đầu tư cũng đua nhau “nhảy” vào làm BT, nhiều đến mức có địa phương được báo giới phản ánh còn thấy có thời điểm số dự án nhà đầu tư đề xuất làm BT nhiều đến nỗi chính quyền không tìm được đủ quỹ đất để hoàn vốn cho nhà đầu tư.

Vì sao đổi đất lấy hạ tầng lại hấp dẫn đến vậy? Nhìn từ phía nhà đầu tư, hẳn là sức hấp dẫn đến từ giá trị của đất. Đất là tài nguyên không sinh sôi. Cùng với sự phát triển dân số, kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất sẽ ngày càng lớn, giá trị của tài nguyên đất hẳn sẽ gia tăng. Cho nên, nhà đầu tư lấy đất vì nhìn thấy lợi nhuận từ đất đang chờ họ. Nói cách khác, mục đích để nhà đầu tư làm dự án BT trước hết là vì đất. Mà cái lợi nhãn tiền người ta có thể nhìn thấy và nhẩm tính được ngay qua lỗ hổng về cách chọn thầu và định giá đất.

Vì nhiều nghiên cứu đã phân tích có đến hơn 90% dự án BT đều lựa chọn nhà đầu tư qua chỉ định thầu, dù chính sách có quy định cả hình thức đấu thầu công khai. Hơn nữa, lợi dụng quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án còn bất cập, không rõ ràng.

Cơ quan kiểm toán còn chỉ ra rằng, hầu hết các dự án BT được giao đất ngay sau khi dự án được phê duyệt, khi chưa có hạ tầng thì giá đất rất thấp. Sau khi đầu tư làm con đường, hầu hết doanh nghiệp được địa phương giao cho chính quỹ đất ở hai bên con đường đó hay khu đất mà nhà đầu tư chủ động lựa chọn đề xuất. Đã thế, khi giao đất, địa phương không đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường.

Còn ở góc độ cơ quan nhà nước, nếu không có cơ chế pháp lý chặt chẽ và phù hợp để kiểm soát việc tổ chức thực hiện dự án BT thì khó tránh sinh lợi ích nhóm, chính cán bộ công quyền tranh thủ vẽ ra dự án BT và bắt tay với nhà đầu tư để mưu lợi bất chính, nhất là trong định giá đất và vận dụng các cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư.

Khi đó, mảnh đất để trao đổi lấy hạ tầng sẽ thành cái rốn cho tham nhũng và thành bệ phóng cho cái vòng sinh lợi khổng lồ cho nhà đầu tư và gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Đất là một dạng tài nguyên nguồn lực quốc gia, nhà nước “cực chẳng đã” mới đổi đất lấy hạ tầng. Vì khi đánh đổi, không tính khoa học, không nhìn xa trông rộng cho quốc kế dân sinh thì ắt sẽ đối mặt hàng loạt hệ quả về sinh kế của cư dân vùng đất thu hồi cho dự án, biến động môi trường, an sinh và an ninh kinh tế - xã hội….

Cho nên, có 2 vấn đề rất lớn cần giải quyết để tránh bùng phát những "chảo lửa" như ở Thủ Thiêm do làm dự án BT gây ra. Một là, phải rà soát, điều chỉnh, bịt lỗ hổng pháp lý, nếu không, khi cơ sở pháp lý chưa minh định chặt chẽ thì dù thượng tôn pháp luật cũng không mong cải thiện những bất cập trong đầu tư BT như hiện nay. Hai là, chỉ làm dự án BT với công trình thực sự cấp thiết và áp dụng cơ chế đấu thầu công khai, có giám định và giám sát độc lập, chặt chẽ; không chỉ định thầu trong việc chọn nhà đầu tư để tránh lợi ích nhóm trục lợi.