Các dự báo về bất động sản 2013 đã đúng bao nhiêu?

Lạc quan thưa thớt

Đánh giá lạc quan nhất về thị trường có thể nhắc đến nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Dình Dũng. Những ngày đầu năm 2013, ông Trịnh Đình Dũng đã từng khẳng định “Chắc chắn thị trường sẽ cải thiện”. Theo đó, ông tin rằng, “Với những giải pháp được đánh giá là trúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, chắc chắn thị trường bất động sản năm 2013 sẽ có bước cải thiện, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm sau”.

Tiếp đó, ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng có nhận định khá lạc quan về thị trường nhà đất 2013. Ông tin rằng những tín hiệu tốt về thị trường bất động sản như nguồn vốn từ gói 30.000 tỷ, ngân hàng hạ lãi suất cho vay, nguồn vốn từ các quỹ kích cầu… sẽ tạo điều kiện để thị trường vực dậy.

Bi quan dày đặc

Trên đây là 2 trong nhiều ý kiến của nhà quản lý vẫn giữ niềm tin về sự đi lên của thị trường. Tuy nhiên, vẫn có khá nhiều ý kiến đối lập của các chuyên gia, trong đó tiêu biểu là những doanh nhân bất động sản, những người trực tiếp nằm trong vòng xoáy chìm nổi của thị trường.

Theo dự đoán của ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Địa ốc Đất Xanh, thị trường bất động sản 2013 sẽ chưa thể tốt lên và các hoạt động mua bán, sáp nhập cũng trở nên sôi động hơn. Ông cho rằng, “Năm 2013 sẽ là một năm lịch sử về các hoạt động M&A ở hai phương diện: một là các doanh nghiệp Việt Nam chuyển nhượng các dự án cho doanh nghiệp ở Việt Nam, hai là các doanh nghiệp nước ngoài đổ vào Việt Nam để mua lại dự án với mức giá hấp dẫn”.

Nhận định của vị giám đốc này xem ra khá chính xác, bởi lẽ trong năm qua đã ghi nhận làn sóng M&A ào ạt của hàng loạt dự án. Cụ thể như thương vụ CT Group mua lại dự án sân golf tại (H.Nhà Bè) từ công ty GS Engineering & Construction (Hàn Quốc); Futaland và Công ty Cổ phần Đức Khải chuyển nhượng dự án New Pearl Residences trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Q.1) cho công ty Vạn Thịnh Phát; Indochina Capital mua lại dự án xây dựng 114 biệt thự tại (Q.9) hay vụ Công ty địa ốc Hòa Bình bán lỗ 30 tỷ đồng dự án tòa nhà trung tâm thương mại và văn phòng Hòa Bình Tower (Q7. TPHCM). Nổi bật nhất và không thể không nhắc đến là thương vụ M&A triệu đô của Vingroup bán Vincom Centre A cho Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD).

Ngoài những ý kiến trên, thời gian qua dư luận đã liên tiếp bị khuấy động bởi những phát ngôn của ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành. Ông được xem là một doanh nhân “mạnh miệng”, dám nói thẳng, nói thật nhất về thực trạng bi đát của bất động sản Việt Nam trong mấy năm qua.

Ngay từ những ngày đầu 2013, ông đã tiên đoán, “Dù tôi không phải người bi quan thì cũng dự báo rằng, thị trường năm nay sẽ còn khó khăn lắm. Ngay từ cuối năm 2011, tôi đã nói thị trường trong năm con Rồng sẽ biến thành con Rắn và thực tế thị trường ngày càng đi xuống”. Ông nhận định “Hiện thị trường bất động sản giống như một người bệnh rất nặng. Về cơ bản thì bác sỹ chẩn đoán khá đúng bệnh rồi, vấn đề quan trọng lúc này là liều thuốc phải đủ mạnh và đúng lúc mới khỏi được bệnh nhanh. Còn nếu thiếu một hoặc cả hai yếu tố đó thì thuốc đưa ra cũng không thể cứu được, có thuốc cũng như không”.

Thực tế không mấy khả quan

Minh chứng cho những lời tiên tri “nghịch nhĩ” trên, bất động sản 2013 đã ghi dấu nhiều kỷ lục đổ vỡ mà thiết nghĩ ít ai muốn nhớ đến mặt trái đáng buồn đó. Tranh chấp, kiện cáo bùng nổ tràn lan khắp các dự án Bắc Nam. Giá nhà được cho là liên tục giảm, có nơi giảm đến 50% và quay về mức giá của…7 năm trước!? Nhận định là vậy nhưng để khẳng định đáy bất động sản đã chạm hay chưa vẫn còn là câu hỏi bỏ ngỏ lời đáp vào thời điểm nhạy cảm này.

Tổng tồn kho bất động sản hiện vẫn là một con số khổng lồ, khả năng tiêu thụ của thị trường vẫn còn khá dè dặt do người mua vẫn tiếp tục chờ giá giảm. Nguồn cung sẽ gia nhập thị trường vào 2014 sẽ tiếp tục tăng thêm gánh nặng phục hồi cho nhà đất.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng tính đến cuối tháng 12/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản là gần 95.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 4,5 tỷ USD, giảm 26,5% so với quý I/2013. Cụ thể, chung cư tồn khoảng hơn 20.000 căn với 29.230 tỷ đồng. Con số này lên tới gần 35.000 tỷ đồng ở phân khúc đất nền. Tồn kho nhà thấp tầng khoảng 24.000 tỷ đồng với hơn 13.500 căn... Tổng giá trị tồn kho chung cư và đất nền tại TP.HCM xếp hạng cao nhất, tới 17.400 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tồn kho chung cư và nhà thấp tầng tại Hà Nội cũng không kém cạnh, cán mức khoảng 12.900 tỷ đồng!

Mới đây, tại hội nghị trực tuyến của ngành xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định, “Thị trường bất động sản vào những tháng cuối năm 2013 đã ấm dần lên, thể hiện qua lượng giao dịch tăng, nhiều dự án dở dang tiếp tục được triển khai và mở bán, niềm tin của khách hàng vào thị trường đang dần được hồi phục”.

Riêng ông Nguyễn Văn Đực vẫn tiếp tục trung thành với chuỗi dự báo của mình, trong năm mới 2014 ông vẫn không ngần ngại khẳng định “Bất động sản 2014 chắc chắn sẽ đổ vỡ”. Một lần nữa, ý kiến của nhà quản lý và doanh nghiệp tiếp tục có sự trái chiều. Thực tế diễn ra đã chứng minh ai đúng sai.

Tuy nhiên, mọi dự đoán đều chỉ mang tính chất tham khảo. Thị trường bất động sản Việt Nam vốn còn non trẻ, vì thế có nhiều tiềm năng để phát triển. Mong rằng với sự hỗ trợ sát sao từ chính sách quản lý của Nhà nước và sự cố gắng của doanh nghiệp thị trường bất động sản năm 2014 sẽ lạc quan hơn và chấm dứt chuỗi tuột dốc kéo dài nhiều năm qua.