Bộ mặt khác của doanh nghiệp bất động sản

Cho đến ngày 8.4, khoảng 90% công ty bất động sản/xây dựng đang niêm yết đã hoàn thành báo cáo kiểm toán 2012, gần 20 công ty trong số đó bị “điểm mặt” vì làm ăn thua lỗ. Những tên tuổi như SJS, NVT bị ngưng giao dịch; loạt công ty bị cảnh báo vì thua lỗ như NTB, NVN, LCG, DRH, KDH, VNI, PTL, PVC, CIG, CSC, STL, PXA, PVL, PFL,…

Từ lãi “khủng” sang lỗ nặng

Công ty đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (SJS) – cổ phiếu vua một thời của sàn HOSE đã tạm ngừng giao dịch từ 4.4 là sự kiện nóng trên sàn chứng khoán. SJS kết thúc năm 2012 với tổng doanh thu gần 59 tỉ đồng nhưng gánh khoản lỗ 303 tỉ đồng, luỹ kế hai năm lỗ hơn 387 tỉ đồng. Cơ quan kiểm toán đã nghi ngờ về khả năng hoạt động của SJS bởi tổng dư nợ ngắn hạn lên đến 2.255 tỉ, trong khi tổng số dư tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao đã trừ hàng tồn kho chỉ đạt 1.755 tỉ đồng.

Sự tụt dốc của SJS rõ nhất nếu so sánh với mức lãi “khủng” đạt được năm 2009 – 2010 với tỷ suất lợi nhuận ròng/tổng doanh thu lên đến 45 – 55% hàng năm. Năm 2009 SJS đạt doanh thu 1.330 tỉ đồng nhưng khoản lợi nhuận ròng hơn 705 tỉ; tương tự năm 2010 doanh thu hơn 1.000 tỉ đồng thì lợi nhuận ròng gần 457 tỉ đồng. Cổ phiếu từng có thị giá đến 728.000 đồng (11.1.2007) đã ngừng giao dịch với 7 triệu cổ phiếu khớp giá sàn và dư bán gần 3 triệu, ở mức 17.400 đồng.

Công ty bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (NVT) cũng tạm ngừng giao dịch với mức lỗ luỹ kế hai năm liền 147 tỉ đồng. NVT được biết đến với những dự án bất động sản nghỉ dưỡng từ Ninh Bình, Đồng Nai, Hội An, Khánh Hoà, Bình Thuận... Trong phiên giao dịch cuối cùng ngày 3.4, cổ phiếu này đã đổ sàn về giá 4.000 đồng dù cuối tháng 3, NVT đã chào bán 30 triệu cổ phiếu cho ReCapital Investment với giá 7.500 đồng, nâng tỷ lệ sở hữu của quỹ này lên gần 36%.

Một cổ phiếu “danh giá” khác là Licogi 16 (LCG) bị cảnh báo với năm đầu thua lỗ. LCG kết thúc năm 2012 với doanh thu 705 tỉ đồng, bằng 50% năm 2011 nhưng lợi nhuận ròng từ 154 tỉ đồng giảm xuống âm 36 tỉ đồng. Tương tự, công ty kinh doanh nhà Khang Điền có tổng doanh thu chỉ bằng 1/10 năm trước và gánh khoản lỗ 55 tỉ đồng. Nếu tính luôn các “đại gia” về phát triển hạ tầng/xây dựng thì danh sách còn đáng nể hơn với các khoản lỗ của PVX, PSG, KBC… PVX lỗ khủng gần 1.400 tỉ đồng, KBC 425 tỉ đồng; đặc biệt công ty đầu tư và xây lắp dầu khí Sài Gòn (PSG) lỗ luỹ kế hai năm gần 340 tỉ đồng; nợ phải trả gấp 60 lần vốn chủ sở hữu...

Đặt lại câu chuyện thua lỗ

Tuy nhiên thua lỗ không phải là bức tranh toàn cục của ngành bất động sản nếu đánh giá trên kết quả các công ty niêm yết đã qua kiểm toán. Rất nhiều doanh nghiệp lội ngược dòng thị trường một cách ngoạn mục, “phản pháo” lại bộ mặt èo uột và luôn kêu cứu của các doanh nghiệp trong ngành. Đầu tiên phải kể đến “đại gia” Vingroup (VIC) với tổng doanh thu và lợi nhuận năm 2012 đều tăng hơn hai lần, trong đó doanh thu 9.197 tỉ đồng và lợi nhuận ròng 1.571 tỉ đồng; với kế hoạch 2013 phát hành thêm cổ phần phổ thông, chào bán và niêm yết cổ phần mới trên sở giao dịch Singapore (SGX-ST) để bổ sung nguồn vốn kinh doanh.

Những doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn vẫn đạt hiệu quả kinh doanh cao với tỷ suất lợi nhuận không kém phần hấp dẫn. Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) có doanh thu năm 2012 tương đương năm trước: hơn 1.000 tỉ đồng, nhưng lợi nhuận tăng hơn năm lần, từ 16 tỉ lên 88 tỉ đồng năm 2012. Công ty Năm Bảy Bảy (NBB) cũng kết thúc năm 2012 với doanh thu chỉ tăng nhẹ 10% nhưng lợi nhuận tăng gần 2,5 lần (172 tỉ đồng).

Tương tự, công ty đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) đạt tổng doanh thu 669 tỉ đồng, tăng gần ba lần năm trước và lợi nhuận ròng tăng hơn hai lần, đạt 173 tỉ đồng. Công ty địa ốc Đất Xanh đạt tổng doanh thu 411 tỉ đồng, tăng nhẹ 10 tỉ đồng nhưng lợi nhuận gấp hơn hai lần năm trước, đạt 58 tỉ đồng. Rất nhiều công ty khác duy trì được mức lợi nhuận cho dù doanh thu giảm sút, nhờ vào cắt giảm chi phí, cung ứng sản phẩm ra thị trường linh hoạt, đồng thời giảm nguồn vốn vay, vốn bị phụ thuộc vào ngân hàng.

Nhiều doanh nghiệp dù không hoàn thành mục tiêu lợi nhuận đề ra nhưng kế hoạch kinh doanh dài hạn khá lạc quan. Ông Nguyễn Trọng Thông, chủ tịch tập đoàn Hà Đô (HDG), dự báo thị trường năm 2013 sẽ còn khó khăn hơn, HDG dự tính bán một số dự án để thu về khoảng 1.400 tỉ đồng, nhằm thực hiện mục tiêu đầu tư hơn 1.000 tỉ vào các dự án với doanh thu năm 2013 dự kiến tăng 86% và lợi nhuận tăng 14%. Ông Lê Chí Hiếu, chủ tịch công ty phát triển nhà Thủ Đức (TDH), cho biết lợi nhuận năm 2012 không đạt mục tiêu nhưng TDH thành công trong việc tiết giảm chi phí, giảm 54% so với năm 2011, là mức giảm lớn hơn nhiều đà giảm doanh thu.

Ông Hiếu phân tích, chi phí tài chính giảm được 57%, chi phí bán hàng giảm mạnh đến 65%, trong khi lãi tiền vay giảm gần 30 tỉ đồng. TDH đã thiết lập được một cơ cấu vốn an toàn để giảm tổng giá trị nợ xuống còn 37,4%, trong đó chủ yếu giảm nợ vay dài hạn và chỉ sử dụng vốn vay ngắn hạn cho nhu cầu vốn lưu động. “Việc tiết giảm được chi phí là nhờ cơ cấu lại và kiểm soát chặt chẽ bộ máy hoạt động trong điều kiện kinh doanh khó khăn. Vấn đề phải cố gắng khắc phục sắp tới là tồn kho bất động sản tăng cao, thị trường tiêu thụ chậm sẽ làm vòng quay các khoản thu suy giảm, tạo áp lực về dòng tiền và khả năng chu chuyển vốn”, ông cho biết.

Phân tích câu chuyện của doanh nghiệp bất động sản, một chuyên gia kinh tế cho rằng thua lỗ là câu chuyện rất rõ ở mọi ngành nghề trong điều kiện thị trường những năm gần đây. Kinh doanh nay lời mai lỗ là chuyện bình thường, nhất là khi sức mua suy giảm. Trước khi đặt ra câu chuyện của toàn ngành, theo chuyên gia này, cần đặt lại vấn đề của từng doanh nghiệp. “Nhiều doanh nghiệp trải qua giai đoạn lời “khủng” với tỷ suất 30 – 50%, là mức khó ngành kinh tế nào đạt được. Nhưng để một doanh nghiệp chuyển từ lãi “khủng” sang lỗ nặng chóng vánh và mất khả năng hoạt động, đó không phải là lỗi của thị trường”, chuyên gia này phân tích.