Bế tắc cải tạo chung cư cũ

Đầu tháng 3/2014, UBND TP. Hồ Chí Minh đã buộc phải chỉ đạo cho Sở Xây dựng và chính quyền quận Bình Thạnh phối hợp, dùng ngân sách thành phố tạm ứng tiền mua lại 1.050 căn chung cư tại dự án trung tâm thể dục thể thao phường 12, quận Bình Thạnh để bố trí tái định cư cho các hộ dân tại lô IV, lô VI chung cư Thanh Đa và các dự án trọng điểm khác.

Việc thiếu vốn cải tạo chung cư cũ là do việc xã hội hóa nguồn vốn tại các dự án này không hiệu quả

Trước đó, dự án xây mới chung cư Thanh Đa (bao gồm cả 2 lô nêu trên) đã không thể triển khai vì những ràng buộc liên quan đến quy hoạch.

Cách đây nhiều năm, lô IV và VI chung cư Thanh Ða (Bình Thạnh) đã được các cơ quan chức năng kết luận là hư hỏng nặng. Năm 2010, UBND thành phố đồng ý cho CTCP địa ốc Vườn Xanh làm chủ đầu tư dự án xây dựng cụm chung cư Thanh Đa với quy mô 7,73 ha (bao gồm cả 2 lô chung cư nêu trên).

Thời điểm đó, Công ty Vườn Xanh dự kiến tổng số tiền bồi thường và bố trí tái định cư cho gần 4.300 hộ dân thuộc 22 lô chung cư Thanh Đa là khoảng 1.900 tỷ đồng. Để có lãi, dự án phải được xây dựng cao tầng để dư ra nhiều căn hộ kinh doanh.

Tuy nhiên, theo quy hoạch của phường 27, quận Bình Thạnh thì đến năm 2020, dân số quận này chỉ được phép phát triển thêm khoảng 3.300 người nữa. Do đó, các tòa chung cư xây mới cũng bị khống chế về chiều cao, không thể thỏa mãn bài toán kinh doanh của DN.

Tìm hiểu tại các chung cư cũ đang buộc phải giải tỏa, xây dựng lại, phóng viên ghi nhận một vấn đề khác, hầu hết các dự án này đều do các công ty dịch vụ công ích của quận đảm nhiệm. Nhưng, các đơn vị này đa số không đủ nguồn lực về tài chính, quá trình triển khai các dự án đều bị chậm trễ.

Trong giai đoạn 2006-2010, địa bàn TP. Hồ Chí Minh có khoảng 190 dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ đang thực hiện dang dở. Giai đoạn 2013-2015, theo kế hoạch, TP. Hồ Chí Minh sẽ thực hiện sửa chữa 3 khu chung cư và xây mới thêm 61 khu chung cư khác...

Nếu cộng dồn số hộ dân bị ảnh hưởng từ việc sửa chữa, xây mới chung cư từ 2006 đến nay thì con số sẽ vào khoảng trên 120.000 hộ. Trong đó, trên 1/2 số hộ có nhu cầu tái định cư.

Ông Nguyễn Thành Phương, Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích quận 5 (CTCI) cho rằng, nguyên nhân của việc thiếu vốn cải tạo chung cư cũ là do việc xã hội hóa nguồn vốn tại các dự án này không hiệu quả. Ngoài ra, tại các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, sản phẩm đầu tư hết sức mù mờ.

Chẳng hạn, sau khi công trình hoàn thành, bố trí tái định cư xong cho người dân, NĐT không biết sẽ kinh doanh thương mại số căn hộ dôi ra theo cơ chế, tỷ lệ như thế nào. Chưa kể, số lượng nhà dôi ra còn bị giữ lại bán cho cán bộ công nhân viên theo diện nhà ở xã hội.

Thậm chí duyệt xong, đối tượng đó không đủ khả năng mua, lại chờ duyệt cho đối tượng khác để lấp đầy… Cũng do hiệu quả thấp, các dự án cải tạo chung cư cũ hầu như không thể tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi mà phải vay vốn thương mại, khiến NĐT ngán ngại.

Hệ quả của việc chậm trễ này khiến hàng trăm ngàn hộ dân phải sống lay lắt, chờ đợi. Ở nhiều khu chung cư, do tiến độ xây mới chậm, nhiều hộ dân đã dùng hết số tiền đền bù để trả cho chi phí tạm cư, đến nay không còn khả năng mua nhà tái định cư nữa, buộc phải chuyển hẳn đi nơi khác làm ăn.

Về vấn đề này, Sở Lao động - Thương binh và Xã hội TP. Hồ Chí Minh nhận định rằng: Tiến trình đô thị hóa của thành phố thời gian qua rất mạnh mẽ nhưng khoảng 2.000 người nghèo không hết nghèo mà chỉ dịch chuyển đi nơi khác.

Để giải bài toán này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh phân tích, cân đối tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn nếu tái định cư tại chỗ. Hướng còn lại là giãn dân sang các khu vực khác thì phải đảm bảo được các vấn đề hạ tầng, việc làm và thu nhập cho người dân.

Việc này đòi hỏi kinh phí lớn và liên quan đến nhiều lĩnh vực nên nếu chỉ một mình chủ đầu tư thì không làm được. Vì thế, Nhà nước cần hỗ trợ DN. Thêm vào đó, chính quyền địa phương nên thương mại hóa theo hướng trả một khoản tiền cho người dân và ưu tiên cho họ mua nhà thu nhập thấp...