BĐS thời mua chênh: “Tại anh, hay tại ả”…?

Trong Đề án phát triển thị trường BĐS, cũng như một số đề xuất của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng liên tiếp nhấn mạnh về vấn đề giá sản phẩm nhà đất (cũng như hệ thống dữ liệu địa ốc) vẫn chưa được xác lập, kiểm soát một cách minh bạch, chuyên nghiệp thống nhất. Thuật ngữ “làm giá” hay “mua chênh” bất ngờ lại xuất hiện thời gian qua khi thanh khoản BĐS chớm cải thiện.

Cầu cao, cung nhỏ giọt

Trở lại với nét chủ đạo của thị trường nhà ở khu vực phía Bắc, trước khi cơ quan quản lý đầu ngành xây dựng cấp tập đề xuất nội dung “bỏ quy định giao dịch BĐS qua sàn”, giới DN, nhà đầu tư cũng như rất nhiều người đã (đang) thực hiện mua bán sản phẩm chung cư đều mặc nhiên coi “tiền chênh” là một phần của thương vụ địa ốc. Tổ hợp cao cấp, khu đô thị kiểu mẫu, quần thể xanh, hay chung cư giá trung bình cho người thu nhập thấp đều gửi hóa đơn thanh toán kèm tiền chênh cho “thượng đế”. Chỉ khoanh vùng trong đối tượng bức thiết về nhà ở (mua để ở, không vì mục đích đầu tư), là những dự án “tưởng rẻ mà chẳng rẻ” kiểu Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ, VP6 Linh Đàm… Trước khi thuộc sở hữu của người mua, hàng loạt “đứa con” của Xí nghiệp nhà Lai Châu đều cơ bản giống nhau về tên gọi (chung cư giá rẻ), hình thái (thuộc diện được hưởng hỗ trợ vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng), tính chất (diện tích xoay quanh mức 70m2, giá trị theo công bố đáp ứng khả năng chi trả chung của người mua) và… phải mua chênh.

Tại sao có sự vô lý này? Sản phẩm nhà đất còn “ê hề” chẳng ai mua, DN trầy trật lo từng đồng trả nợ ngân hàng và duy trì kinh doanh, nhưng ngày càng nhiều dự án chung cư thương mại “thản nhiên” bán chênh ngay tại phiên mở bán? Nào có riêng gì dự án bình dân của “đại gia điếu cày”, đến cả “Thành phố Thời đại” của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng “sốt” tới vài chục (đến cả trăm triệu đồng) một suất mua căn hộ diện tích nhỏ. Lý do, đằng sau những lời cáo buộc trách nhiệm đổ dồn cho môi giới, nhà đầu tư thứ cấp (thậm chí là cả chủ đầu tư “làm ngơ”), chính là cơ cấu rổ hàng hóa thị trường.

Tiền chênh, phải chăng là cái giá phải trả cho Thượng đế nào muốn vay mua nhà từ “cột mỡ” 30.000 tỷ đồng.

Mới đây nhất, trường hợp VP6 Linh Đàm làm “rụng tim” nhiều khách hàng vì khoản tiền chênh lên đến 200 triệu đồng/căn hộ 65m2. Đủ lời bàn tán khen chê, báo chí vào cuộc, nhà quản lý “xắn tay” truy nguyên nguồn cơn và trách nhiệm các bên gây ra “sự thể” này. Nhưng cuối cùng, mọi chuyện vẫn đâu đóng đấy. Các dự án chung cư giá rẻ (theo niêm yết) từ vành đai 3 đổ vào như Tân Tây Đô, CT1 Trung Văn, Bắc Hà, 136 Hồ Tùng Mậu… đều nhộn nhịp công trường, rộn ràng suất mua chênh. Và theo một số nhà đầu tư chuyên “nằm vùng” tại các dự án có vị trí, giá thành, tiến độ ổn nhất hiện nay, thị trường đang quá thiếu sản phẩm chung cư “tất cả trong một”, nên mỗi khi có hàng “nét” thì tình trạng mua chênh, tranh giành từng suất là chuyện thường ở huyện.

Chấp nhận chênh

Như vậy, nguyên nhân khách quan dễ nhận thấy của tình trạng chênh giá xuất hiện ở nhiều dự án chung cư thương mại phần nhiều là do sản phẩm “chuẩn” đến tay người mua vẫn quá thiếu. Đáng nói, đáp ứng nhu cầu ở không quá xa (vành đai 3 đổ vào), diện tích, giá thành hợp lý (khoảng 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2), được vay ưu đãi lãi suất thấp dài hạn (tới 15 năm) để thanh toán tiền mua nhà, người mua đang nghiến răng chấp nhận để đánh đổi một chốn đi về đúng nghĩa.

Bên cạnh thương hiệu của DN góp phần làm yên tâm người mua “xuống tiền”, phải nhắc tới độ hấp dẫn của gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng đối với đại đa số người thu nhập trung bình trở xuống đang trăn trở sinh nhai mỗi ngày. Như nhiều chuyên gia tài chính phân tích, nếu căn cứ theo góc độ vay tiền mua nhà theo lãi suất ưu đãi của gói tín dụng, vẫn còn đông đảo người mua nhà sau khi được trao chìa khóa cửa sẽ phải làm lụng cả chục năm sau mới thoát cảnh nợ nần. Tuy vậy, còn đó một lực lượng khách hàng có thu nhập trung bình vừa đủ (điều kiện vay mua nhà theo quy định của gói hỗ trợ) và chuẩn bị sẵn sàng kế hoạch trả nợ dài hạn (!) đang xăm xắn “chen chân” một suất mua chênh.

Điển hình, thàng 5/2014, căn hộ VP6 Linh Đàm (tầng 21-22) diện tích 65m2 có mức chênh 190 triệu đồng. Giá gốc (chủ đầu tư công bố) là 14,5triệu đồng/m2. Cộng thêm khoản tiền chênh, tính ra đơn giá phải trả vào khoảng 17,5 triệu đồng/m2. Ngay chiều tối (kéo dài đến đêm) mở bán, chỉ có ai may mắn mới mua được suất chênh “mềm” hơn những người chậm chân. Xét mặt bằng giá chung cư bình dân ở Thủ đô (khoảng 18-20 triệu đồng/m2), giá của VP6 niêm yết tỏ ra “cạnh tranh” hơn hẳn. Vậy tại sao chủ đầu tư không công bố ngay mức 17-18 triệu đồng/m2 từ đầu, thay vì gián tiếp bán chênh vài triệu đồng trên đơn giá thực tế mỗi mét vuông?! Đáp số: niêm yết dưới 15 triệu đồng/m2, là giải pháp “giúp” người mua nhà được vay lãi suất thấp từ gói hỗ trợ.

Như vậy, tiền chênh, ngầm hiểu là cái giá phải trả cho “thượng đế” nào muốn vay mua nhà từ “cột mỡ” 30.000 tỷ đồng.