BĐS: Khó khăn còn kéo dài

Khó khăn như… bất động sản

Gần ba năm trước (tháng 2/2011), thực hiện chủ trương của Chính phủ về việc kiểm soát chặt chẽ các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát và giảm dần tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực không khuyến khích, trong đó có đầu tư và
kinh doanh bất động sản.

Thời kỳ các ngân hàng “thắt hầu bao” đối với các đơn vị kinh doanh bất động sản và cả người mua nhà bắt đầu. Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này giảm từ 10,23% (cuối năm 2010) xuống 8,12% (cuối năm 2011) và đến cuối năm 2012 chỉ khoảng 8%.

Phân khúc căn hộ đã hoàn thiện tại TP. Hồ Chí Minh vẫn có giao dịch tốt

Đầu năm 2013, trước viễn cảnh suy thoái kinh tế, thị trường bất động sản đóng băng, Chính phủ bắt đầu thực hiện đồng loạt các giải pháp kích thích kinh tế, trong đó có các giải pháp giúp thị trường bất động sản sớm hồi phục.

Những chính sách hỗ trợ bắt đầu được đưa ra, từ miễn giảm thuế đối với doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội đến gói hỗ trợ ưu đãi lãi suất 30 ngàn tỉ đồng. Ngân hàng Nhà nước, vì vậy, không còn kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với các lĩnh vực không khuyến khích như trước.

Vậy nhưng đến tháng 6/2013, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng chỉ đạt 8,13%, xấp xỉ thời điểm cuối năm 2011, nghĩa là vẫn ở mức thấp. Vậy đâu là nguyên nhân của thực trạng này?

Không có gì khó hiểu, với tình trạng đóng băng của thị trường như hiện nay, các ngân hàng có muốn đẩy mạnh cho vay lĩnh vực bất động sản cũng không được.

Người mua vẫn tỏ ra khá thờ ơ với các sản phẩm địa ốc đang có trên thị trường. Kinh nghiệm đau thương mà nhiều người nếm trải khi mua các căn hộ “trên giấy”, chủ đầu tư bỏ trốn, căn hộ giá cao chất lượng kém… đã khiến những người sắp tham gia thị trường trở nên rất cảnh giác.

Vẫn có giao dịch, nhưng người mua chỉ bỏ tiền ra mua những sản phẩm họ cho là “hợp lý nhất”. Nó lý giải cho việc, dù mặt bằng giá căn hộ đang ở mức thấp nhất kể từ năm 2008, lãi suất giảm mạnh và có xu hướng ổn định…, thì thanh khoản của thị trường vẫn không được cải thiện.

Hầu hết các dự án chào bán thời gian qua và được người mua chấp nhận đều là những sản phẩm tốt nhất của doanh nghiệp.

Nói cách khác, các doanh nghiệp phải “cảm nhận” xem người mua muốn gì để tung ra những sản phẩm nhằm đáp ứng, chứ không phải bán những gì họ muốn bán như trong giai đoạn sốt đất.

Vậy nên, dù số lượng giao dịch thành công trong quý III có cải thiện so với quý II, từ phân khúc căn hộ giá rẻ (dưới 15 triệu đồng/m²) cho đến phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng/m²⁾ thì không nhiều người cho rằng thị trường đã hồi phục.

Cũng do chỉ quan tâm đến “nhu cầu của người mua” nên nhiều doanh nghiệp chăm chăm vào việc… giảm giá, bất kể chất lượng căn hộ và thời hạn thi công có đáp ứng được hay không.

Nếu cứ như vậy thì việc giảm giá đến một mức nào đó sẽ có tác dụng ngược: Khi các dự án “rẻ bất ngờ” tung ra đến đâu hết hàng đến đấy không được chủ đầu tư bàn giao đúng hạn, thì hình thức giảm giá sẽ bị người mua tẩy chay.

Đó cũng là lý do thị trường của những căn hộ đã hoàn thiện nằm ngoài xu hướng giảm giá, vì có đối tượng khách hàng riêng. Ngoài việc chắc chắn có thể sử dụng ngay, người mua nếu chưa có nhu cầu thì có thể cho thuê.

Lợi nhuận thu được từ cho thuê căn hộ dao động ở mức 4 - 6%/năm dù chưa bằng lợi tức thu được so với kênh gửi tiết kiệm (7%/năm cho các kỳ hạn dưới sáu tháng) nhưng cũng khá hấp dẫn, có thể thu hút được một số nhà đầu tư dài hạn mua căn hộ để cho thuê.

Tuy nhiên, chút điểm sáng đó vẫn không thể che giấu được sự thật là các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc bán sản phẩm, đa số dự án vẫn phải án binh bất động, không thể triển khai và giá chào bán tại các dự án mới ở tất cả các phân khúc
đều giảm.

Nỗ lực từ chính quyền đến doanh nghiệp

Không thiếu những nỗ lực nhằm “hâm nóng” thị trường bất động sản, từ phía doanh nghiệp đến chính quyền địa phương. Tại thủ đô, nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, Sở Xây dựng Hà Nội đã khuyến khích các chủ đầu tư cơ cấu lại sản phẩm, chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thương mại của mình sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ...

Đến nay thành phố này đã cho phép chuyển đổi hai dự án, chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi sáu dự án, đang xem xét dự án và điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho 20 dự án khác.

Song song đó, Hà Nội cũng tiến hành rà soát, tổng hợp các dự án có khả năng hoàn thành trong vòng hai năm tới để lên phương án mua lại làm quỹ nhà bố trí tái định cư cho các dự án giải phóng mặt bằng của thành phố.

Tại thành phố lớn nhất miền Trung là Đà Nẵng, phân khúc căn hộ chung cư khá ảm đạm dù giá đã giảm, số lượng căn hộ tồn kho ngày càng tăng. Không giống như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, những người có nhu cầu về nhà ở tại Đà Nẵng thích mua đất cất nhà hơn là mua một căn hộ.

Mấy năm trước, khi kinh tế cả nước nói chung và Đà Nẵng nói riêng cất cánh, nhiều người có tiền ở các địa phương khác đổ về thành phố này mua căn hộ, trông chờ giá lên bán kiếm lời. Nay, những nhà đầu tư ngoại tỉnh không còn, thị trường căn hộ nơi đây lập tức bị ảnh hưởng.

Vắng bóng nhà đầu tư thứ cấp trong khi người dân có nhu cầu thực về nhà ở và có tiền lại không thích mua căn hộ, phân khúc này đóng băng là tất yếu.

Những doanh nghiệp trót ngâm vốn vào phân khúc căn hộ chỉ còn biết… chờ đợi. Đợi đến khi các nhà đầu tư thứ cấp quay lại, hoặc khi người dân địa phương thay đổi thói quen và chịu vào sống trong một dự án chung cư, thị trường mới có hy vọng khởi sắc.

Còn bây giờ, có dự án ở không quá xa trung tâm thành phố với đầy đủ tiện ích, hạ tầng… mà một căn hộ diện tích 60m2 chỉ được bán với giá 150 triệu đồng (2,5 triệu đồng/m²), một mức giá không thể rẻ hơn được nữa mà vẫn ít người mua, thì thị trường căn hộ nơi đây ắt hẳn còn lâu mới hồi phục.

TP. Hồ Chí Minh có lẽ là địa phương hiếm hoi mà các dự án tốt vẫn bán được một cách tương đối, đủ để các nhà đầu tư hy vọng thị trường sẽ không tồi tệ hơn. Nguồn cung căn hộ tại thành phố này, vì vậy, đang có xu hướng tăng.

Trong quý IV, dự kiến có thêm 1.800 căn hộ tham gia thị trường, còn trong vòng hai năm tới, nguồn cung sẽ tăng thêm khoảng 20.000 căn. Nhưng rõ nét nhất về sự “nhích nhẹ” của thị trường là ở phân khúc đất nền, khi có sự tăng mạnh về số lượng giao dịch trong quý III, tăng đến 39% so với quý trước.

Việc mua đất nền và tự xây dựng vẫn là một lựa chọn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trung và dài hạn cũng như người mua nhà do có sự chủ động về xây dựng, số tiền mua bỏ ra cũng không quá lớn.