BĐS 2012: Phụ thuộc dòng tiền

Không có kịch bản cố định

Theo các chuyên gia BĐS, diễn biến của thị trường BĐS năm 2012 sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào dòng tiền tham gia thị trường này. Cơ sở của nó gồm các yếu tố quyết định như tình hình kinh tế thế giới; vấn đề nợ công các nước châu Âu; tình hình kinh tế vĩ mô trong nước; chính sách tiền tệ thuận lợi khi hệ thống ngân hàng được tái cấu trúc lành mạnh; sự chủ động, tự nhìn nhận, cải tổ của các doanh nghiệp...

Một khu biệt thự bỏ hoang ở Hà Nội. Ảnh: LÃ ANH

Theo TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, có 3 kịch bản cho thị trường BĐS trong năm 2012. Tuy nhiên, kịch bản tốt nhất, đáp ứng được kỳ vọng của nhiều nhóm về thị trường khởi sắc được đánh giá khó nhất. Điều kiện của kịch bản này gồm tình hình kinh tế thế giới ổn định; các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khủng hoảng nợ công; tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm; một số công cụ tài chính như quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ ra đời.

Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 9. Vì thế từ nay đến tháng 9 sẽ là giai đoạn “thử lửa”, sàng lọc các doanh nghiệp BĐS. Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường BĐS bắt đầu. Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra nên khả năng xảy ra kịch bản này rất thấp.

Chiều hướng diễn biến thứ hai là trường hợp không có bất cứ điều gì tốt đẹp của kịch bản thứ nhất xảy ra. Khi đó, các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn lớn. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường. Các dự án tiếp tục bị ngừng trệ, nhiều công trình tiếp tục bị đóng băng.

Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng và cần một thời gian khá dài để phục hồi. Kịch bản cuối cùng, được cho nhiều khả năng xảy ra nhất, đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chừng hoặc thu hẹp sản xuất, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng.

TS. Châu Thu Nga, Ủy viên Thường vụ Hiệp hội BĐS Việt Nam, khẳng định để thị trường BĐS có thể phát triển bền vững, đòi hỏi phải có các giải pháp tổng thể, cân đối, tháo gỡ khó khăn về vốn. Đặc biệt, nếu các chính sách về kiểm soát tín dụng của NHNN được triển khai quyết liệt thì vào giai đoạn cuối năm các ngân hàng sẽ phải gia tăng siết nợ để thu hồi vốn của các doanh nghiệp BĐS.

Mặc dù tín dụng vẫn là nguồn vốn chính của các chủ đầu tư nhưng hiện nay đã bộc lộ nhiều khía cạnh hạn chế, lãi suất cao, thay đổi thất thường, chủ yếu là vốn vay cho ngắn hạn. Các công cụ tài chính có tính chất lâu dài và bền vững hơn như quỹ đầu tư, hình thức mua nhà trả góp có sự hỗ trợ từ NH chưa được chú trọng sử dụng và còn thiếu hành lang pháp lý để phát triển. Điều này sẽ tạo nên sự “khó lường” cho diễn biến của thị trường BĐS.

Cảnh giác “vốn ngoại”

Trong bối cảnh các doanh nghiệp thiếu vốn trầm trọng, nguồn “vốn ngoại” đang được kỳ vọng là một luồng gió mới có thể làm “tan băng” thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, dòng vốn này lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà nếu không kiểm soát được, thị trường BĐS dễ lâm nguy. Số liệu từ Bộ Kế hoạch-Đầu tư cho thấy trong 3 tháng đầu năm nay vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký cho 120 dự án mới là 2,26 tỷ USD, chỉ bằng 77,2% so với cùng kỳ năm 2011.

Trong đó, vốn đăng ký đầu tư vào BĐS chiếm 45,5% tổng vốn đăng ký mới, tương đương trên 1,2 tỷ USD, trở thành lĩnh vực được các nhà đầu tư nước ngoài để mắt nhiều nhất trong những tháng đầu năm nay. Tiếp đến là lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, chiếm 44,6% và lĩnh vực vận tải kho bãi đứng thứ ba với 6,8%.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Công ty Savills Việt Nam, từ cuối năm 2011 đã có rất nhiều dự án BĐS được thương thảo chuyển nhượng cho các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu thương thảo thành công, cuối năm 2012 sẽ có hàng loạt dự án BĐS chính thức “thay ngôi đổi chủ”.

Trong bối cảnh hiện nay vốn FDI đang được coi là lối thoát cho một số doanh nghiệp BĐS trong nước, góp phần kích thích thị trường đang trì trệ cũng như tạo thêm nguồn cung BĐS phục vụ nhu cầu xã hội. Tuy nhiên, qua giai đoạn lạc quan ban đầu, những số liệu từ Bộ Kế hoạch-Đầu tư nhiều năm qua cho thấy tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này đang bộc lộ nhiều bất cập mà các nhà đầu tư cần cẩn trọng

Theo các chuyên gia BĐS, tình trạng “lấy mỡ nó rán nó” - dự án đăng ký là vốn nước ngoài nhưng khi thực hiện chủ đầu tư lại huy động vốn trong nước - đã gây thêm tình trạng căng thẳng về vốn cho các dự án khác. “Trong bối cảnh suy thoái toàn cầu, các nhà đầu tư nước ngoài nhìn chung không có sẵn nguồn vốn đủ lớn để triển khai toàn bộ 1 dự án mà phải gõ cửa các ngân hàng trong nước và thông qua hình thức góp vốn từ các nhà đầu tư trong nước.

Thực trạng này làm thay đổi bản chất của các dự án FDI, nhất là trong việc cạnh tranh huy động các nguồn vốn nội địa” - TS. Châu Thị Thu Nga khẳng định. Mặt khác, một số doanh nghiệp FDI đăng ký dự án đầu tư lớn, hưởng nhiều cơ chế ưu đãi nhưng lại chậm triển khai dự án, chậm giải ngân vốn đầu tư dẫn đến hiệu quả và chất lượng của dự án chưa cao.

Chưa kể các dự án FDI công bố giá bán, giá cho thuê cao nhưng lại báo cáo kết quả kinh doanh thấp, thậm chí lỗ liên tục nhiều năm liền. Các chuyên gia BĐS khẳng định cần kiểm soát chặt chẽ việc giải ngân nguồn vốn FDI trong lĩnh vực BĐS để đảm bảo tính công bằng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước