Bất động sản thế giới: Ngược chiều xu hướng kinh tế

Kinh tế giảm, giá nhà tăng

Năm 2019, được xem là một năm khó khăn đối với kinh tế ở nhiều quốc gia. Ngân hàng trung ương của nhiều quốc gia đã phải thực hiện chính sách hạ lãi suất để hỗ trợ cho nền kinh tế. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng Thế giới (World Bank) cũng liên tục đưa các dự báo hạ triển vọng tăng trưởng kinh tế.

Bất chấp thực tế đó, theo báo cáo của Global Property Guide, tính đến hết quý 3/2019, đã có 29 trong tổng số 45 thị trường khảo sát có giá nhà tăng với mức tăng mạnh nhất ở Puerto Rico 10,59%, Đức 9,46%, Bồ Đào Nha 7,92%, Cộng hòa Slovak 6,67%, Chile 6,5%…

Khu vực châu Âu cũng ghi nhận bất động sản bùng nổ toàn diện, với 17 trên 23 thị trường khảo sát có giá nhà tiếp tục tăng trong năm qua. Theo khảo sát có 6/10 thị trường nhà ở tăng mạnh đều nằm ở khu vực này.

Thành phố Berlin, Đức

Trong đó, Đức nổi lên là một thị trường tăng mạnh nhất với 9,46%, tăng hơn so với mức 5,15% của năm ngoái. Trên thực tế, thị trường nhà đất của Đức luôn ổn định. Đức là một trong những quốc gia tránh được tình trạng sụt giảm giá nhà sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 – 2009.

Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế của Đức gây thất vọng trong năm 2018 với mức tăng trưởng GDP chỉ đạt 1,4%. Năm nay, GDP của Đức chỉ tăng 0,7% trong quý 1, tăng 0,4% trong quý 2 và 0,5% trong quý 3.

Nền kinh tế phụ thuộc vào xuất khẩu của nước này bị ảnh hưởng bởi nhu cầu hàng hóa toàn cầu giảm. Thậm chí, Chính phủ Đức gần đây đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế trong năm 2020 từ 1,5% xuống còn 1% do các tác động tiêu cực của tình trạng xung đột thương mại trên thế giới, Vương quốc Anh rời Liên minh châu Âu (Brexit) và những bất ổn bên ngoài khác.

Thị trường nhà ở Bồ Đào Nha tiếp tục tăng trưởng, được thúc đẩy bởi nhu cầu tăng cũng như điều kiện kinh tế được cải thiện. Giá bất động sản tại đây tăng 7,9% trong năm, tính đến hết quý 3. Quốc gia này đã trải qua sự sụt giảm đáng kể về giá nhà trong thập kỷ qua. Mặc dù đã phục hồi từ năm 2009, nhưng giá nhà tại đây tiếp tục giảm trong quý cuối năm 2010. Giá nhà chỉ bắt đầu tăng trong quý 4/2014 sau 13 quý liên tiếp giảm.

Ở Cộng hòa Slovak, mặc dù nền kinh tế đang chậm lại, nhưng giá nhà vẫn ghi nhận mức tăng 6,67% tính đến hết quý 3/2019, tăng mạnh so với mức tăng 1,37% cùng kỳ và là mức tăng mạnh nhất kể từ quý 1/2017. Trong quý 3/2019, tăng trưởng kinh tế của Cộng hòa Slovak giảm xuống còn 1,3%, dự báo trong năm sẽ đạt 2,7%, giảm từ mức tăng trưởng 4% trong năm 2018 và 3,2% trong năm 2017.

Các thị trường có giá tăng mạnh khác ở châu Âu gồm Vienna (Áo) tăng 6,14%, Jersey 5,58%, Bắc Macedonia 5,28%, Estonia 4,72%, Hà Lan 4,41%, Litva 4,05%, Nga 3,63%, Malta 3,41% và Thụy Điển tăng 2,09%.

Sau sáu năm tăng giá mạnh mẽ, nhà ở thị trường Mỹ đang hạ nhiệt. Theo kết quả khảo sát của S&P/Case-Schiller - cơ quan theo dõi tình hình kinh doanh nhà đất - đến hết quý 3/2019 chỉ số giá nhà tại Mỹ chỉ tăng 1,48%, mức tăng thấp nhất kể từ quý 3/2012. Tuy nhiên, cung và cầu nhà ở thị trường này tiếp tục tăng.

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản Mỹ (NAR), trong tháng 11/2019, doanh số bán nhà ở hiện có tại Mỹ đạt mức thấp nhất trong năm tháng qua. So với tháng trước, doanh số bán nhà ở dành cho một hộ gia đình, nhà liền kề, nhà sở hữu chung, căn hộ khách sạn giảm 1,7%, đạt 5,35 triệu căn.

Giá bán bất động sản tiếp tục tăng lên khi nguồn cung bị siết chặt. Nhà ở tại Mỹ đã tăng giá tháng thứ 93 liên tiếp, so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà ở bình quân tăng 5,4%, lên mức 271.300 USD mỗi căn.

Nền kinh tế Mỹ tăng trưởng 2,9% trong năm 2018, tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2005. Tuy nhiên, nền kinh tế lớn nhất thế giới dự kiến sẽ chậm lại trong những năm tới, với tốc độ tăng trưởng GDP dự kiến là 2,4% trong năm nay và 2,1% vào năm 2020, một phần do cuộc chiến thương mại đang diễn ra. Tuy vậy, theo số liệu mới nhất, thị trường việc làm tại Mỹ vẫn tăng trưởng mạnh, hỗ trợ chi tiêu tiêu dùng, đồng thời giúp duy trì đà tăng trưởng của nền kinh tế.

Những gam màu xám

Tại Canada, sự bùng nổ của bất động sản dài gần một thập kỷ cuối cùng cũng kết thúc. Giá nhà ghi nhận tại 11 thành phố lớn của Canada đã giảm 1,19% trong năm tính đến quý 3/2019. Nhờ chính sách tăng thuế mua nhà với người nước ngoài lên 20%, giá nhà ở một số thành phố tại Canada đang giảm.

Như tại Vancouver, giá nhà đã liên tục giảm từ đầu năm nay, từ mức 1.019.600 CAD xuống còn mức 998.700 CAD vào tháng 6. Đây là lần đầu tiên giá nhà trung bình ở Vancouver giảm xuống dưới mức 1 triệu CAD sau nhiều năm.

Mặc dù vậy, nhu cầu mua nhà ở tại đây đang tăng trở lại. Doanh số bán nhà đã tăng 12,9% trong tháng 10/2019 so với một năm trước đó, trái ngược với mức giảm 11,2% doanh số trong năm 2018, theo Hiệp hội bất động sản Canada (CREA).

Nền kinh tế Canada tăng trưởng 1,8% trong năm 2018, một sự chậm lại so với mức tăng trưởng 3% của năm trước. Nền kinh tế nước này chỉ đạt tốc độ tăng trưởng 1,3% trong quý 3/2019, ghi dấu một bước thụt lùi đáng kể so với sức tăng 3,5% trong quý 2/2019.

Các chuyên gia kinh tế dự báo tốc độ tăng GDP của Canada sẽ ở mức 1,3% trong quý 4 năm nay và khoảng 1,5% trong năm 2020. Thị trường đồn đoán Ngân hàng trung ương Canada sẽ hạ lãi suất ngay trong tháng 1/2020 khi nền kinh tế đối mặt với một giai đoạn dài sức tăng trưởng thấp hơn tiềm năng.

Tại khu vực Trung Đông, bất động sản đang gặp khó khăn khi nền kinh tế suy giảm do giá dầu thấp và cuộc khủng hoảng chính trị đang diễn ra. Như tại Ai Cập, chỉ số bất động sản đã giảm 9,58% trong quý 3/2019, sau khi giảm 21,51% trong quý 2, giảm 22,61% trong quý 1.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Tổng thống Ai Cập Abdel Fattah el-Sisi đã gỡ bỏ những hạn chế đối với quyền sở hữu đất đai và tài sản. Ông cũng cho phép chính phủ sử dụng đất của mình cho các chương trình hợp tác công tư.

Thị trường nhà ở của Qatar vẫn còn suy yếu, bất chấp nỗ lực liên tục của chính phủ nhằm giảm thiểu sự sụp đổ về kinh tế và tài chính đang diễn ra. Chỉ số giá bất động sản toàn quốc giảm 7,78% trong năm tính đến quý 3/2019.

Tại Dubai, giá bất động sản giảm 4,52% trong năm tính đến quý 3/2019 và là quý thứ 19 liên tiếp giảm giá, trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế yếu, tình trạng thừa cung nhà ở. Trong quý gần nhất, giá nhà tại Dubai tăng nhẹ 0,31% so với quý trước.

Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, trong số 12 thị trường được khảo sát, có bảy thị trường cho thấy giá nhà tăng nhưng chỉ ở mức khiêm tốn. Giá nhà ở New Zealand tiếp tục tăng, bất chấp lệnh cấm mới đối với người nước ngoài mua nhà. Giá nhà trung bình tăng 5,82% tính đến quý 3/2019, tăng so với mức tăng trưởng 3,93% của năm trước.

Trong năm năm qua, tăng trưởng kinh tế của New Zealand rất mạnh mẽ, với mức tăng trưởng 3% trong cả năm 2017 và 2018, tăng 4,1% trong năm 2016, 4,2% trong năm 2015 và 3,2% trong năm 2014. Nền kinh tế được dự báo sẽ tăng thêm 2,5% năm nay và thêm 2,7% vào năm 2020.

Ở Nhật Bản, giá bất động sản đang tăng mạnh, giữa nhu cầu mạnh mẽ cùng với nguồn cung giảm. Giá trung bình của các chung cư hiện tại ở Tokyo đã tăng 4,46% trong năm tính đến quý 3/2019, một sự cải thiện mạnh mẽ so với mức tăng trưởng hàng năm chỉ là 0,22% của năm trước. Trong quý gần nhất, giá nhà chung cư hiện tại đã tăng 1,67%.

Theo Viện Đất đai Nhật Bản, giá trung bình của các chung cư mới ở Tokyo đã tăng 13,9% so với cùng kỳ, trái ngược với mức giảm 6,55% một năm trước đó. Doanh số bán nhà chung cư hiện tại ở Tokyo đã tăng 5,1%, trong khi doanh số bán nhà liền kề hiện tại tăng 8,1%.

Kinh tế Nhật Bản chỉ tăng trưởng 0,2% trong quý 3/2019 so với cùng kỳ năm ngoái, sụt giảm mạnh so với mức tăng 1,8% trong quý 2 do ảnh hưởng từ thương chiến Mỹ - Trung cũng như những tranh cãi về thương mại giữa Nhật Bản với Hàn Quốc và tình trạng già hóa dân số đang diễn ra nhanh chóng tại nước này. Tháng 10 vừa qua, Nhật Bản tăng thuế tiêu thụ hàng hóa (sales tax) từ 8% lên 10%, và điều này khiến giới phân tích lo ngại nền kinh tế Nhật càng yếu đi trong quý cuối năm.

Sự bùng nổ bất động sản tại Hong Kong – thị trường được đánh giá là đắt đỏ nhất thế giới - đã tạm dừng với giá nhà ở giảm 5,37% trong năm tính đến quý 3/2019, trái ngược với mức tăng 11,28% cùng kỳ năm trước, so với quý trước giá nhà đã giảm 3,96%.

Sự chậm lại gần đây chủ yếu là do ảnh hưởng từ các cuộc biểu tình cũng như tác động bất lợi của cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang diễn ra. Bên cạnh đó, đồng Nhân dân tệ giảm giá làm suy yếu sức mua của khách Trung Quốc đại lục, một đối tượng khách quan trọng trên thị trường nhà đất ở Hong Kong. Trong tháng 8, nhiều công ty địa ốc Hong Kong đã hoãn kế hoạch bán nhà tại các dự án cao cấp.

Tình trạng biểu tình kéo dài khiến giá nhà ở Hong Kong có nguy cơ suy giảm

Tình trạng bất ổn xã hội ngày càng tồi tệ ở Hong Kong đã ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của các nhà đầu tư. Nền kinh tế rơi vào suy giảm, trong quý 2, kinh tế Hong Kong chỉ tăng 0,6% so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng yếu nhất trong một thập kỷ. Đặc khu trưởng Carrie Lam đã cảnh báo về khả năng nền kinh tế có thể suy giảm trong cả năm nay, tức là sẽ không thể đạt mục tiêu tăng trưởng dù đã hạ mục tiêu về 0 -1%.

Thị trường nhà ở của Trung Quốc tiếp tục gặp khó khăn, với các chính sách tiền tệ và pháp lý mới tác động đến các nhà phát triển và người mua đầu cơ. Tại Thượng Hải, chỉ số giá nhà đã giảm 2,53% trong năm tính đến quý 2/2019, quý thứ 7 liên tiếp ghi nhận giá nhà đất giảm. Giá nhà tại Bắc Kinh đã giảm 4,04% tính đến hết quý 3/2019.

Trong năm qua cũng ghi nhận một làn sóng đầu tư từ Trung Quốc sang các thị trường khác trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Theo báo cáo của Jones Lang Lasalle (JLL), tổng khối lượng đầu tư vào thị trường bất động sản các nước châu Á - Thái Bình Dương đạt mức kỷ lục 86 tỉ USD trong sáu tháng đầu năm. Trong đó, phần lớn giao dịch tập trung ở Trung Quốc.

Ông Stuart Crow, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, nhận định: “Do tỉ suất lợi nhuận tại các thị trường cốt lõi trên toàn cầu đang bị thắt chặt, đặc biệt là ở châu Âu và Mỹ, các nhà đầu tư phải nhìn xa hơn thị trường nội địa của mình nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. Các cấu trúc liên doanh, hợp tác đầu tư tiếp tục phổ biến với các giao dịch lớn trong khu vực vì các nhà đầu tư đang tìm cách thâm nhập thị trường mới trực tiếp hơn và thấy được lợi ích khi hợp tác với các nhóm có cùng chí hướng dài hạn".

Trung Quốc được xếp hạng là thị trường bất động sản có tính thanh khoản cao thứ hai trên thế giới trong nửa đầu năm nay với khối lượng giao dịch trong sáu tháng đầu năm lên mức kỷ lục mới: 170,7 tỉ nhân dân tệ (24,1 tỉ USD), tăng 137% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường bất động sản Trung Quốc trở nên sôi động hơn kể từ quý 4 năm 2018, khi các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng cường đầu tư vào nước này. Giá trị giao dịch tích lũy ở Trung Quốc đạt 214,4 tỉ nhân dân tệ trong khoảng thời gian từ tháng 9/2018 đến tháng 3/2019, vượt qua khối lượng giao dịch trung bình hàng năm được ghi nhận trong 3 năm qua, theo dữ liệu của JLL.