Bất động sản: Hy vọng nhưng đừng quá kỳ vọng

Giải quyết mối quan hệ cung - cầu

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là mất cân đối cung - cầu. Một trong những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là hệ thống chính sách còn nhiều bất cập, chưa theo kịp thị trường.

“Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, một trong những giải pháp là phải thiết lập quan hệ cung - cầu mới, cung cấp thêm dòng sản phẩm giá thấp cho thị trường”, ông Thành nói và cho rằng, hiện nay, dù các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để hạ giá thành nhưng giá bất động sản vẫn quá cao so với mức thu nhập của số đông.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã đưa ra giải pháp cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, đồng thời cho phép một số dự án được chia nhỏ căn hộ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đây là một giải pháp được nhiều người cho rằng sẽ tạo ra bước ngoặt mới làm tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Tỏ thái độ không đồng tình với các DN khi còn quá ỷ lại và trông chờ vào sự hỗ trợ của Nhà nước mỗi khi gặp khó khăn, tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, riêng đối với lĩnh vực nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội là hợp lý. Để chương trình thành công, ông Ánh cho rằng, cần phải xác định rõ tiêu chí như đối tượng thu nhập thấp là ai, tài sản của họ có bao nhiêu, họ sống ở đâu, có điều kiện để vay hay không, hỗ trợ họ như thế nào?...

Bình luận về quy định rà soát, phân loại các dự án mà Bộ Xây dựng đưa ra, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, không nên để các địa phương tự rà soát. Lấy ví dụ về việc Bộ Xây dựng từng muốn dừng khoảng 30% dự án chậm triển khai trên phạm vi cả nước, nhưng sau khi tiến hành rà soát, các địa phương chỉ kiến nghị dừng chưa đến 1%, ông Hùng kiến nghị Bộ Xây dựng cần thành lập các đoàn công tác xuống tận các địa phương lớn để tập trung rà soát và đưa ra quyết định dự án nào được phép tiếp tục triển khai, dự án nào phải dừng, phải chuyển đổi, thậm chí thu hồi những dự án không phù hợp quy hoạch, không triển vọng. Ngoài ra, để bảo đảm tính minh bạch, công khai, ông Hùng đề nghị phải công khai toàn bộ các dự án lên website về tiến độ (giải phóng mặt bằng chưa, đã làm hạ tầng chưa...), nguồn vốn, ai làm chủ đầu tư...

"Bơm" vốn vào thị trường

Đó là nội dung chính của dự thảo Thông tư mà Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến trước khi ban hành. Cả người dân và DN đang rất hào hứng chờ đợi động thái “rót” 30.000 tỷ đồng cộng với 3% tổng nguồn vốn huy động của 5 ngân hàng thương mại lớn với lãi suất chỉ 6%/năm vào thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, với mức lãi suất 6%/năm trong 3 năm đầu và thời gian vay trong 10 năm đối với người mua nhà và 5 năm đối với chủ đầu tư là rất hợp lý. Vấn đề là việc thực thi chính sách này ra sao.

“Theo tôi, nếu có vốn thật thì chương trình dành 30.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ sớm nhất cũng phải đến quý III năm nay mới triển khai được”, ông Liêm nói và cho rằng, số tiền 30.000 tỷ đồng tuy lớn nhưng nếu nói từng đó để “giải cứu” bất động sản là không thể, thậm chí nếu quản lý việc cho vay không tốt thì rất dễ xảy ra hiện tượng lợi dụng chính sách, cơ chế xin - cho.

Ông Liêm cũng phân tích, theo kế hoạch tại dự thảo Thông tư thì đến năm 2023, các ngân hàng thương mại sẽ hoàn thành thu lại tiền để trả lại cho Ngân hàng Nhà nước, như vậy có nghĩa là số tiền 30.000 tỷ đồng sẽ được giải ngân hết trong năm 2013. “Tôi cho rằng, kế hoạch cho vay 30.000 tỷ đồng trong năm nay và tính toán thu hồi tiền vào 2023 là rất khó thực hiện”, ông Liêm khẳng định.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Vũ Đình Ánh cho rằng, giá nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội rẻ, nhưng chất lượng vẫn phải tốt. Nhiều chuyên gia trong ngành cho biết, giá thành xây dựng không thể dưới 10 triệu đồng/m2. Vậy, nếu ép giá nhà ở xã hội xuống mức 7 - 8 triệu đồng/m2, liệu chất lượng có đảm bảo, 10 - 20 năm sau nhà sẽ ra sao, hay phải đập đi làm lại? Điều này sẽ gây tổn phí rất nhiều cho xã hội.

“Tôi cho rằng, Nhà nước chỉ cần tạo môi trường tốt cho các DN hoạt động. Còn với thị trường bất động sản nói chung, nên để nó tự phát triển theo quy luật thị trường, có sự cạnh tranh. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu”, ông Ánh kiến nghị.

Tiếp tục đề xuất giải pháp mới

Nối tiếp những động thái chính sách trên, Bộ Xây dựng lại vừa tiếp tục có văn bản đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu bổ sung một số nội dung về ưu đãi thuế thuộc lĩnh vực nhà ở xã hội để báo cáo Thủ tướng Chính phủ trình Quốc hội xem xét. Theo Bộ Xây dựng, cần giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; Giảm 30% thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở là căn hộ có diện tích dưới 70 m2 sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; gia hạn nộp thuế GTGT với đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế TNDN với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị cần áp dụng thuế suất ưu đãi thuế TNDN ở mức cao nhất (10%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội. Theo Bộ Xây dựng, để giảm được giá bán, giá thuê, giá thuê mua cho nhà ở xã hội cần, có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là ưu đãi về thuế, tín dụng.

Những người hiện đang tham gia vào thị trường bất động sản dù ở bất kỳ vị trí nào cũng đang “nín thở” chờ đợi tác dụng của những chính sách mới. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận một thực tế rằng, như nội dung một báo cáo của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa đưa ra, quá trình điều chỉnh đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo tăng trưởng cân bằng và bền vững ở Việt Nam cần có thời gian, ít nhất là trong trung hạn, do vậy thu nhập và chi tiêu của người dân, kể cả giới thượng lưu và trung lưu, cũng sẽ còn phải điều chỉnh theo xu hướng giảm.

Trong khi đó, giá nhà đất đã tăng tới hơn 100 lần trong vòng 20 năm, giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động, nhưng không ít các DN bất động sản vẫn găm giá để chờ một sự “giải cứu” từ phía Nhà nước. Theo Ủy ban Kinh tế, đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn.

“Hơn nữa, Nhà nước cũng không thể chấp nhận giải cứu vì điều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức, khiến nhiều DN tiếp tục kinh doanh liều mạng vì “lãi bỏ túi, lỗ sẽ có Nhà nước lo”, tạo ra mầm mống cho các cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai", báo cáo của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh.

Nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu thực tế

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012 - 2020, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, khoảng 31,3 triệu m2, tương đương hơn 900.000 căn hộ. Sau 3 năm triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội, các địa phương đã khởi công 54 dự án nhà cho người thu nhập thấp, quy mô 1,8 triệu m2 sàn, tương đương hơn 40.000 căn hộ; hoàn thành được 23 dự án, quy mô khoảng 10.000 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 43.000 người. Trong khi đó, nhà ở cho công nhân đã có 94 dự án triển khai, 62 dự án đã hoàn thành, quy mô 612.000m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho 67.600 công nhân. Như vậy, nguồn cung còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu thực tế.