Bất động sản giảm tốc, kinh tế vĩ mô có bị ảnh hưởng?

Thị trường bất động sản gắn chặt với nền kinh tế vĩ mô, vì ở các nước phương Tây, tỷ lệ tín dụng cho bất động sản ở những nước này rất lớn, còn ở Việt Nam là trên dưới 10%.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, theo thống kê ở 16 nước châu Âu, tỷ lệ này là khoảng 24%, ở Mỹ là khoảng 27% và một số nơi lên tới 30%. Khoản cho vay lớn nhất của họ là tiêu dùng, sau đó là bất động sản, rồi cuối cùng mới đến công nghiệp và thương mại.

“Chính vì cho vay bất động sản ở các nước tư bản lớn như vậy nên bất động sản đóng góp rất mạnh vào nền kinh tế của các quốc gia đó. Khi bất động sản suy giảm thì nền kinh tế sẽ có xu hướng suy giảm theo”, ông Nghĩa cho biết.

So sánh giữa các nước tư bản và Việt Nam, theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản ở các nước tư bản cạnh tranh và cởi mở. Trong khi ở Việt Nam, thị trường bất động sản lại đóng cửa.

Trong khi xét về kinh tế vĩ mô, độ mở của Mỹ khoảng 14%, toàn bộ EU là 14%, của Trung Quốc là 19%, riêng Đức là 43%, còn của Việt Nam là 87%. Thị trường hàng hóa của Việt Nam rất mở. Theo thống kê, Việt Nam xếp thứ 3 thế giới về độ mở cửa. Nhưng với thị trường bất động sản thì lại đóng. Nói cách khác, thị trường này dành riêng cho nội địa. Chính vì thế nhiều doanh nghiệp kinh doanh gì cũng phải tham gia vào bất động sản, vì tính cạnh tranh thấp. Có thể coi bất động sản là “miếng vải” còn lại duy nhất trên cơ thể.

“Chúng ta nhìn thị trường này bằng con mắt e ngại và do dự. Điều đó khiến cho thị trường này gặp rất nhiều rủi ro. Trong khoảng thời gian 10 năm mà có rất nhiều lần giá cả biến động lên, xuống”, ông Nghĩa nói.

Ảnh minh hoạ.

Chưa kể những xung đột trong hệ thống pháp luật. Ông Nghĩa dẫn chứng phân khúc nhà dành cho người có thu nhập thấp, cho rằng Việt Nam luôn kêu gọi, ủng hộ phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng thực chất lại rất do dự khi cho triển khai phân khúc này. Mức độ méo mó của thị trường bất động sản Việt Nam nhìn một cách tổng thể là thị trường nhiều rủi ro.

“Thị trường Việt Nam đang có thái độ rất dè dặt với bất động sản. Bất động sản hiện đang chiếm tỷ lệ quá thấp trong GDP. Ngành xây dựng đang phân phối vào các giá trị ngành nghề khác, dẫn đến GDP của bất động sản được nhìn nhận một cách mờ nhạt, không có nhiều vai trò trong đóng góp GDP”, ông Nghĩa nhận định.

Ông đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần có nghiên cứu chi tiết hơn về lĩnh vực tín dụng bất động sản.

“Nhà ở là nền tảng không chỉ cho hiện tại mà còn cho thế hệ tương lai. Không có nhà ở thì không ai yên tâm làm ăn. Tôi xin nhắc lại rằng nên nghiên cứu kinh tế của các nước, điều chỉnh sự đóng - mở hợp lý để giúp cho thị trường bất động sản phát triển hợp lý hơn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, bà Phạm Thị Vân Anh, Trưởng phòng Tín dụng NHNN, cho biết hiện đang có rất nhiều dòng vốn chảy vào thị trường, như vốn của các chủ đầu tư, vốn tín dụng ngân hàng, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài... Trong đó, tín dụng ngân hàng là dòng vốn quan trọng.

Tính đến hết tháng 9/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm dư nợ tín dụng phục vụ cho kinh doanh bất động sản và tiêu dùng bất động sản tăng 16% so với năm 2018. Trong đó, chủ yếu tập trung vào tiêu dùng bất động sản, chiếm khoảng 70%.

Từ đầu 2019 tới nay, vốn cho tín dụng bất động sản giảm theo con số tuyệt đối. Vừa qua, trong lúc thị trường thị trường bất động sản khá trầm lắng, NHNN lại bất ngờ ban hành Thông tư 22, với nội dung sẽ siết lại các hoạt động của ngân hàng theo hướng “an toàn hơn”.

Về vấn đề này, bà Vân Anh cho biết, có hai chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là hệ số dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn. Khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn. Trong khi vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn. Thời gian qua, NHNN đang muốn giảm dần khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn.

Tuy nhiên, NHNN cũng nghiên cứu và rất thận trọng trong điều chỉnh hệ số này. Thông tư 22 đưa ra lộ trình trong ba năm điều chỉnh giảm hệ số này xuống 40%, đến năm 2022 giảm xuống còn 30%.

Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng với những khoản cho vay bất động sản cũng gây ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không nhiều. So với quy định trước đây về tỷ lệ đảm bảo an toàn, hệ số áp dụng với những khoản kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên là 200% từ Thông tư 36 trước đây đến Thông tư 22 hiện nay.

Còn khoản cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức vay từ 1,5 tỉ đồng trở xuống thì giữ nguyên hệ số rủi ro 50%.

Cho vay cá nhân có dư nợ từ 4 tỉ đồng trở lên áp dụng hệ số 150%. Tuy nhiên, theo lộ trình là năm 2020: 120%, và đến năm 2021: 150%.

“Thông tư này có ảnh hưởng ít nhiều tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, NHNN cũng đã nghiên cứu rất kỹ để đưa ra lộ trình phù hợp, hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. Qua đó mong muốn chủ đầu tư và các nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng”, bà Vân Anh nói.