“Chưa có dấu hiệu xảy ra bong bóng bất động sản trong một vài năm tới”

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản sẽ xảy ra bong bóng trong một vài năm tới theo chu kỳ 10 năm một lần. Điều này có đúng không, thưa ông?

Hiện, chưa có dấu hiệu cho thấy sẽ xảy ra bong bóng trong một vài năm tới.

Cụ thể là thế nào, thưa ông?

Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ đến kinh tế vĩ mô. Diễn biến trên thị trường này hiện nay khác xa so với giai đoạn 2009 - 2013. Giai đoạn trước, lạm phát cao, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản đang mở rộng thì đột ngột bị đóng lại…, thị trường bất động sản tụt dốc nhanh sau thời gian tăng cao chót vót.

Hiện nay, nền kinh tế vĩ mô đang ổn định, lạm phát được kiềm chế, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt (theo lộ trình) có tác động phần nào đến thị trường bất động sản. Song về cơ bản, việc chững lại của thị trường giai đoạn hiện nay chủ yếu là do thiếu nguồn cung dự án mới, số dự án được cấp phép ít.

Tuy vậy, nhu cầu trên thị trường vẫn rất cao. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quý 3 vừa rồi lượng giao dịch nhà ở trên thị trường rất khả quan, tỷ lệ hấp thụ của Tp.HCM đạt trên 90%, thậm chí có phân khúc lên tới 95-97%.

Trong khi đó, nhiều nghiên cứu đã đưa ra bức tranh khả quan về tình hình kinh tế xã hội trong 2019 và một vài năm tới. Năm 2019, chúng ta tiếp tục vượt 12 chỉ tiêu mà Quốc hội đưa ra; giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế được lạm phát. Quan trọng hơn nữa là vẫn cân đối được thu chi ngân sách. Điều này cho thấy, khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản.

Vậy, việc giảm sút nguồn cung dự án mới là do đâu, thưa ông?

Cơ bản là do những vướng mắc về cơ chế chính sách. Bao gồm, thứ nhất là những bất cập của văn bản pháp luật hiện hành và quá trình thực thi. Dù đã có chủ trương cải tiến thủ tục hành chính nhưng thực tế triển khai nhiều nơi vẫn làm nản lòng doanh nghiệp.

Một dự án từ lúc bắt đầu đến khi đủ điều kiện mở bán, ít nhất phải trải qua 4 cửa lớn, (Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng) bên trong mỗi cửa lớn đó, còn có rất nhiều cửa nhỏ khác nhau mà doanh nghiệp phải "đi" qua.

Thứ hai là mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật hiện hành, theo luật này thì đúng, theo luật kia thì sai nên rất khó triển khai các dự án vào giai đoạn này.

Thứ ba, các quy định pháp luật còn đi sau thực tiễn. Nhiều khó khăn bất cập nảy sinh trong quá trình phát triển của thị trường nhưng chưa được pháp luật điều tiết, trong đó có pháp lý cho condotel, officetel..., gây ngại cho quá trình triển khai các dự án. Những dự án đã triển khai, đã tiến hành giao dịch, thậm chí đã bán hết hàng cũng chưa biết thế nào. Trong bối cảnh này, việc các doanh nghiệp gặp khó, thị trường chững lại cũng là dễ hiểu.

Và sự chững lại của thị trường như hiện nay cũng là cần thiết?

Vâng. Tôi cho rằng đây là khoảng lặng cần thiết của thị trường để các cơ quan hoạch định chính sách, cơ quan quản lý Nhà nước có khoảng thời gian nhìn nhận lại những bất cập của các quy định hiện hành, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn, giúp thị trường hoạt động ổn định và tuân thủ đúng pháp luật.

Đồng thời cũng là thời gian để các chủ đầu tư xem xét lại, nghiên cứu kỹ thị trường, xây dựng được kế hoạch kinh doanh hợp lý, tập trung vào phân khúc có nhu cầu cao trên thị trường. Bản thân người dân, nhà đầu tư cũng có thêm thời gian tìm hiểu, cân nhắc và lựa chọn đúng hơn sản phẩm định mua….

Nhưng trong khi cả thị trường nhìn chung trầm lắng thì rất nhiều "dự án ma" lại được mua bán rầm rộ, gây tác động tiêu cực đến thị trường. Vì sao thực trạng này lại phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước?

"Dự án ma" chỉ có thể ra đời khi thị trường bất động sản thiếu minh bạch về thông tin, thiếu sự thanh tra, kiểm tra của các cơ quan quản lý. Từ đó dẫn đến nhiều đơn vị, cá nhân lợi dụng những thông tin (còn mù mờ) về quy hoạch tại địa phương để "vẽ dự án" rồi chào bán ra thị trường.

Nhiều người mua phải dự án như vậy bị thiệt hại rất lớn. Thực trạng này gây mất an ninh trật tự, mất niềm tin của người dân có nhu cầu thực, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn.

Theo ông, làm thế nào để khắc phục thực trạng trên?

Để khắc phục tình trạng trên, các bên liên quan phải tuân thủ nghiêm quy định của pháp luật. Trong đó, Chính quyền địa phương cần công bố công khai để người dân nắm rõ về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đầu tư phát triển hạ tầng; các dự án bất động sản đã được phê duyệt; các chủ đầu tư dự án đủ điều kiện huy động vốn theo quy định nhằm bảo đảm minh bạch thông tin thị trường, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ thổi giá bất động sản để thu lợi bất chính.

Trong bối cảnh này, năm tới thị trường bất động sản sẽ phát triển ra sao, thưa ông?

Hiện, Nhà nước đang siết chặt quy trình quản lý, cấp phép, đặc biệt là những dự án ở các thành phố lớn. Những dự án đã đầy đủ pháp lý rồi thì an tâm phát triển, những dự án chưa có thì phải chờ đợi. Những dự án triển khai sau này sẽ phải tuân thủ quy định mới, chặt chẽ hơn.

Thực tế cho thấy, dù nguồn cung đang giảm mạnh nhưng nhu cầu nhà ở đang rất cao.

Vấn đề hiện nay nằm ở hệ thống luật pháp. Nếu những vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết, tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án còn tiếp tục thì 2020 thị trường sẽ khan hiếm hàng hóa, một số sản phẩm được chào bán sẽ có giá cao hơn, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là những người có thu nhập thấp.

Để tránh tình trạng này, các cơ quan, ban ngành cần phải vào cuộc, sớm tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính để tăng nguồn cung mới cho thị trường, đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân về nhà ở. Nếu những vướng mắc về cơ chế chính sách được tháo gỡ, điều kiện đầu tư mới thông thoáng, minh bạch, rõ ràng hơn, sẽ giúp thị trường trở lại nhịp độ phát triển của nó và khả năng sẽ mạnh mẽ hơn trong năm 2020.