Bất động sản đối diện với một loạt thách thức

Cung giảm, doanh nghiệp vẫn tăng huy động vốn

Tại một hội thảo chiều 15/4, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết trong hai năm 2020-2021, thị trường bất động sản chịu tác động nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh.

Năm 2021, nguồn cung dự bán và căn hộ giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong hai năm này hầu như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới, dù đây là một trong những phân khúc có nhu cầu cao.

Trong lúc nguồn cung suy giảm, giá bán lại tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ tăng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20%, cá biệt đất nền tăng 20-30%, thậm chí có nơi tăng tới 50% so với năm 2020.

Trong hai năm qua, dù nguồn cung không có nhưng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn lại tăng mạnh. Cụ thể, trong năm 2021 doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 214 nghìn tỉ đồng trái phiếu, tương đương 9 tỉ USD trái phiếu, gấp 3 lần so với năm 2020.

Ông Khởi cho rằng nguồn cung không có, dự án không mở mới nhiều, tại sao trái phiếu huy động lại tăng. Nguồn vốn này có đổ vào bất động sản hay không. Đây là những vấn đề đáng đặt câu hỏi.

Nguồn cung không có, dự án không mở mới nhiều nhưng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản huy động lại tăng.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh thành phía nam có nhiều tiềm năng và triển vọng rất lớn, cùng với những điểm tựa thuận lợi. Tuy nhiên, thị trường có không ít thách thức cho các bên tham gia, cho các chủ doanh nghiệp và cả các nhà đầu tư.

Trong đó có việc siết tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây. Việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong dài hạn cũng sẽ tác động đến nguồn cung và sức cầu trên thị trường.

Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án.

Tiếp đó, sự lệch pha cung - cầu, thị trường thừa nhà giá cao nhưng thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, những dự án căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 tại TP.HCM hầu như đã “mất tích”.

Thị trường cũng đang có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Hiện bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc đất nền có ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng, các phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố, biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021.

Bài toán nguồn vốn

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, ông Khởi nêu một số điểm nghẽn. Thứ nhất là cơ chế chính sách. Mặc dù Chính phủ, Quốc hội đã ban hành chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ nhưng vẫn còn điểm nghẽn như thiếu nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, cung thấp cầu cao.

“Ngoài ra còn có sự chồng chéo, gây ra sự mâu thuẫn ở các địa phương. Có nhiều dự án đang triển khai nhưng vướng thủ tục pháp lý, các địa phương chưa tháo gỡ. Có những dự án kéo dài 3-4 năm, dẫn đến tồn đọng dự án”, ông Khởi nói.

Thứ hai là giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt các nơi có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội.

Thứ ba, nguồn tài chính cho thị trường bất động sản chưa đa dạng và chưa bền vững, vẫn phụ thuộc vào ngân hàng và trái phiếu cộng với tiền ứng trước của khách hàng.

“Khi tín dụng ngân hàng siết chặt, huy động vốn từ kênh trái phiếu cũng siết chặt trong khi nguồn vốn doanh nghiệp không có. Dự án lại chưa đủ điều kiện được bán để lấy tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư thì tiền đâu để đầu tư?” ông Khởi đặt vấn đề.

Ông Khởi cho biết thêm, cơ quan quản lý đang nghiên cứu để có giải pháp nhằm ổn định thị trường vì nguồn cung càng ít, nhu cầu càng cao, giá càng tăng, không cẩn thận thị trường sẽ méo mó.

Để gỡ khó cho các doanh nghiệp, ông Khởi cho rằng cần phải tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật. Bên cạnh đó, các địa phương cần tiếp tục hoàn thiện việc cung cấp thông tin cho thị trường, rà soát các điểm nghẽn về thủ tục pháp lý. Cải cách thủ tục hành chính cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.