Bất động sản: Độ nóng của thị trường hàm chứa yếu tố tích cực

Nhiều ý kiến nhận định thị trường BĐS đang phát triển nóng. Xin ông cho biết cơ sở nào để đưa ra nhận định này?

Sự phát triển nóng của thị trường BĐS Việt Nam có thể nhìn nhận ở 5 yêu tố. Trước hết, thống kê tổng mức đầu tư BĐS tính đến quý I-2016 chiếm tới 20% tổng mức đầu tư cho toàn xã hội. Trong khi trước đây, tổng mức đầu tư BĐS chỉ chiếm dưới 10%.

Con số chiếm 20% này cho chúng ta cảm nhận được nhiệt độ của thị trường. Bên cạnh đó, mối quan hệ giữa BĐS và ngành xây dựng cũng có sự tăng trưởng tương thích. Tính đến quý I-2016 tăng trưởng của hoạt động xây dựng đạt gần 10% (riêng hoạt động xây dựng nhà ở tăng 8,4%), trong khi đó tăng trưởng kinh tế chỉ 5,7%. Điều này là minh chứng rất rõ nét cho sự phát triển nóng của thị trường BĐS.

Về hoạt động kinh doanh BĐS, quý I-2016 đạt tăng trưởng 3,43%, cao nhất trong những năm vừa qua. Trước đó, năm 2012 hoạt động kinh doanh BĐS đạt 0,7%, năm 2013 đạt 1,37%, năm 2014 đạt 2,38%, năm 2015 đạt 2,55%.

Thứ 2, nhìn vào thực tế diễn biến trên thị trường cho thấy, lượng giao dịch luôn có xu hướng tăng. Giao dịch BĐS không phải lúc nào cũng là một đường thẳng tiến đều mà là một đường hình sin, có đường chuyển động lúc lên lúc xuống. Tuy nhiên, xu hướng chuyển động của thị trường giai đoạn này là xu hướng tăng. Khảo sát tại 2 đầu cầu Hà Nội và TP.HCM, lượng giao dịch bình quân thành công của 2 đầu cầu này hàng tháng đều trên 1.000 giao dịch. Kết quả này phản ánh một lực rất nóng, rất mạnh trong quá trình tiếp cận sản phẩm trên thị trường. Mặc dù nguồn cung trên thị trường rất lớn nhưng so với cuối năm 2015, giá các phân khúc đều tăng từ 1% đến 5%.

Thứ 3, độ nóng của thị trường còn thể hiện ở yếu tố sức nóng trên truyền thông. Lĩnh vực BĐS hiện nay chiếm hầu hết trên các trang báo với tần suất xuất hiện cao nhất, và cũng là một trong những thông tin mà thị trường đang chờ đợi nhất.

Thứ 4, những chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS, và Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trong quá trình chuyển đổi và áp dụng những quy định mới, quá trình thay đổi đó tạo ra một sự chuyển đổi mạnh mẽ.

Thứ 5, trong thời gian gần đây những dự án có quy mô lớn (hơn 1.000 căn hộ trở lên) xuất hiện nhiều hơn, đang chiếm lĩnh thị phần lớn trong thị trường BĐS. Đây là những dự án có tầm quan trọng đặc biệt trong việc phát triển đô thị, bởi với dự án quy mô lớn sẽ tạo ra dòng chảy không nhỏ về chuyển đổi dân cư, dòng chảy về chuyển động đô thị, tạo ra sức nóng cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng đô thị. Những yếu tố trên cho thấy thị trường BĐS đang phát triển nóng nhưng hàm chứa nhiều yếu tố tích cực.

Theo ông, độ nóng của thị trường BĐS hiện nay có gì khác biệt so với sự phát triển nóng dẫn đến đợt khủng hoảng của thị trường vừa qua?

Giai đoạn từ 2010 trở về trước sức nóng BĐS có tính tự phát, còn sức nóng trong giai đoạn hiện nay là cái nóng mang tính tích cực, với tốc độ đầu tư gia tăng tạo ra nguồn cung lớn trên thị trường. Đầu tư gia tăng này không phải đầu tư một cách chủ quan mà đầu tư hướng tới nhu cầu của người tiêu dùng, hướng tới sở thích, sự hoàn hảo của sản phẩm, tạo ra cơ hội nâng cao chất lượng cuộc sống.

Bên cạnh đó, sức nóng này mang tính cạnh tranh và phát triển có tính định hướng theo nhu cầu xã hội, định hướng theo các dòng tiền và định hướng theo vùng miền. Chính vì sự phát triển cạnh tranh cao làm cho các nhà đầu tư càng phải hoàn thiện hơn sản phẩm của mình.

Hơn nữa, mặc dù thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang phát triển nóng nhưng khác với giai đoạn trước đây, khi cái nóng không có tính ổn định dẫn tới sự mất cân đối để lại hậu quả rất lớn là nợ xấu cho giai đoạn hiện nay. Nhưng hiện nay, mặc dù thị trường phát triển nóng nhưng tính ổn định được đảm bảo bởi cơ cấu nguồn vốn. Giai đoạn trước, 90% nguồn vốn sử dụng vốn ngân hàng. Áp lực của lãi suất ngân hàng biến động và bị khống chế bởi thời hạn vay vốn ngắn hạn sử dụng cho đầu tư dài hạn dẫn tới mất cân đối ngay trong sử dụng nguồn vốn. Chi phí đầu tư tăng, đồng thời lại phải giải quyết bài toán về hoàn trả nguồn vốn trong khi thị trường lại không đảm bảo nguồn thu dẫn đến trạng thái nợ xấu mà chúng ta đã biết.

Cơ cấu nguồn vốn hiện nay hoàn toàn khác khi chỉ sử dụng tối đa 60% nguồn vốn ngân hàng, 40% vốn còn lại sử dụng từ nguồn vốn do bản thân các nhà đầu tư thu xếp được và họ có chính sách thu hút nguồn vốn từ khách hàng. Yếu tố này giúp đảm bảo tính bền vững của thị trường.

Ông nhận định như thế nào về thị trường BĐS trong giai đoạn tiếp theo?

Theo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS thời gian tới vẫn tiếp tục có sự phát triển tốt. Sự phát triển này dựa trên một số yếu tố căn bản. Trước hết, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng là yếu tố cơ bản để thị trường BĐS tiếp tục phát triển mạnh trong giai đoạn tới. Hai nữa, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài đang đặt ra thách thức cũng như cơ hội lớn cho nền kinh tế, nhưng đồng thời cũng thúc đẩy sự phát triển của hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước và phát triển hoạt động đầu tư BĐS. Bên cạnh đó, tác động của TPP đang là cơ hội cho nhiều DN mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đón bắt cơ hội TPP của Việt Nam để tiếp cận thị trường này. Chính sự đón bắt đó cũng mở ra cơ hội cho đầu tư BĐS.

Ngoài ra, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều tiềm năng, không chỉ giới hạn ở tiềm năng tài nguyên thiên nhiên mà còn tiềm năng trong chính sách phát triển kinh tế, chính sách phát triển thị trường BĐS. Cụ thể, chính sách hội nhập về kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, chính sách mở cửa ngày càng hấp dẫn… những chính sách đó đang tạo động lực rất mạnh cho phát triển kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng.

Cuối cùng, tác động của quy luật cạnh tranh tạo ra một quá trình sàng lọc mới, ngày nay không còn những "đội hình chân đất" tham gia vào thị trường BĐS nữa mà phải là những gương mặt sáng, những người có tiềm năng thực sự, là cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài do chính sách mở cửa của Việt Nam. Quá trình sàng lọc đó là quá trình có tính khách quan, là cơ hội để thị trường phát triển có nét đặc trưng riêng.

Xin cảm ơn ông!