'Bất động sản cần 6 năm để phục hồi'

Ông John Sheehan là một chuyên gia quốc tế rất am hiểu về các danh mục vay của ngân hàng. Ngoài ra, ông là thành viên Tổ chức giám định bất động sản Hoàng Gia (FRICS) của Anh. Ngày 28/2, ông đến Việt Nam và có cuộc trao đổi với báo giới về tình hình thị trường bất động sản cũng như vấn đề về nợ xấu.

- Nợ xấu bất động sản khoảng 1,34 tỷ đôla, còn nợ xấu của Việt Nam khoảng 12 tỷ đôla. Ông đánh giá thế nào về những con số này?

- Ở những thị trường minh bạch thì con số thực của nợ xấu được công bố thường là gấp đôi so với số liệu công bố. Ở thị trường không minh bạch, con số này thường gấp 4 lần. Vậy tôi phải nói, con số nợ xấu được công bố không có ý nghĩa nhiều.

Đơn cử, ở Thái Lan, năm 1996, người ta công bố tỷ lệ nợ xấu là 5%, đến khi khủng hoảng con số này là 50%. Ở Ireland, năm 2007 tỷ lệ nợ xấu được công bố là 8% nhưng đến năm 2010 khi khủng hoảng thì tăng vọt lên 30%. Thực tế, thị trường mới là vua. Nợ xấu được thực sự giải quyết khi thị trường có dấu hiệu được khôi phục.

Chuyên gia quốc tế John Sheehan. Ảnh: Hoàng Lan

- Lãi suất mua nhà ở nhiều nước rất thấp trong khi ở Việt Nam thì ngược lại, theo ông vì sao lại có sự khác biệt này?

- Thực tế, tôi thấy không có gì lạ. Việt Nam hiện nay đang ở giai đoạn bắt đầu, cũng giống như ở một số nước vào thời điểm trước những năm 2007. Đơn cử như ở Thái Lan, năm 2007 lãi suất cho vay đối với bất động sản 18% còn ở Philippines là 16%. Hiện nay chính phủ đã có những bước phù hợp để điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản theo hướng giảm dần. Thực ra Việt Nam vẫn còn là nền kinh tế non trẻ, tỷ lệ lãi suất ngân hàng cao cũng là theo quy luật tự nhiên.

- Hiện có hai luồng ý kiến trái chiều, một là để thị trường bất động sản tự thanh lọc và quan điểm kia là Chính phủ cần có các giải pháp tháo gỡ, ông nghiêng về ý kiến nào?

- Tôi cho rằng cần có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trường bất động sản không đủ khả năng để tự cứu mình. Tôi có thể lấy dẫn chúng ở một số các nước láng giềng của Việt Nam để cho thấy sự can thiệp đúng thời điểm của Chính phủ đóng vai trò quan trọng thế nào. Năm 1997, cả Thái Lan và Philippines đều phải đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính. 1 năm sau, Thái Lan nhờ IMF can thiệp, còn chính phủ Philippines tự quyên góp tiền bán trái phiếu để giải quyết vấn đề vào năm 2002. Như vậy cuộc giải cứu ở Thái Lan chậm hơn Philippines 4 năm và nền kinh tế Philippines cũng chậm hơn Thái Lan 4 năm. Điều này cho thấy sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh.

- Ông đánh giá thế nào về giải pháp cho cho vay mua nhà xã hội để cứu thị trường bất động sản với lãi suất thấp hơn rất nhiều so với nhà thương mại?

- Tôi nghĩ đây là giải pháp tốt để hỗ trợ cho thị trường bất động sản nhưng lại không giúp nhiều cho ngân hàng.

- Theo ông, mất bao lâu, thị trường bất động sản mới hồi sinh?

- Thời gian trung bình để khôi phục thị trường bất động sản sau khi có những biện pháp điều chỉnh trung bình khoảng 6 năm và bất động sản sẽ mất 60% về mặt giá trị. Giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận thường kéo dài khoảng 2 năm. Còn những vấn đề về nợ xấu trên thị trường kéo dài 4 năm. Theo quan điểm của tôi, Việt Nam vẫn ở giai đoạn đầu tiên là giai đoạn phủ nhận, chúng ta phải chấp nhận thực tại đã.

- Ông có lời khuyên gì cho người mua nhà tại thời điểm này?

- Nên mua hay không là do quyết định của từng người nhưng về cá nhân tôi, thời điểm này tôi sẽ chưa mua nếu không có nhu cầu thực sự. Giá để đầu tư vào nhà ở hiện nay thì mức giá không phải là mức giá thật. Người mua nên chờ đợi.