Bất động sản 2016: Dè dặt đi lên

Dù thị trường bất động sản đã tiến triển tích cực trong năm 2016, song ở thời điểm hiện tại, thị trường đã manh nha những dấu hiệu bất ổn khiến nhiều người lo ngại. Ảnh: Nguyên Mạnh

Những cú sốc

Một trong những thay đổi lớn nhất về chính sách có tác động đến lớn đến thị trường bất động sản trong năm qua là Thông tư 06 được Ngân hàng Nhà nước ban hành vào tháng 6/2016 để sửa đổi Thông tư 36. Thông tư mới này có nhiều nội dung thay đổi so với dự thảo ban đầu. Thứ nhất, hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản đưa lên mức 200% thay cho mức 150% đang áp dụng. Thứ hai, yêu cầu các ngân hàng phải hạ thấp tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho các khoản vay trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, các ngân hàng có thể giữ nguyên việc sử dụng 60% vốn tín dụng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lĩnh vực bất động sản trong năm nay, đưa về mức 50% vào đầu năm 2017 và 40% vào năm 2018.

Đã có những lo ngại việc sửa đổi Thông tư 36 có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vừa mới phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng. Một số khác lại cho rằng, thông tư này ra đời giúp chấn chỉnh thị trường theo hướng lành mạnh hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng chính sách này sẽ là cơ hội giúp thị trường bất động sản đi đúng hướng và dịch chuyển một cách bền vững. Đồng thời, Thông tư 06 sẽ khiến các chủ doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản phải tái cấu trúc đầu tư, đặc biệt là chủ động nguồn vốn đầu tư thay vì phụ thuộc tín dụng ngân hàng và huy động khách hàng như hiện nay.

Cũng trong năm qua, hàng loạt vụ tai tiếng tại các dự án cũng làm cho người mua nhà thận trọng hơn. Điển hình là vụ Ngân hàng BIDV phát đi công văn thực hiện bàn giao tài sản thế chấp dự án chung cư The Harmona (Tân Bình) vì chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thanh Niên không thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng đúng thời hạn. Ngay sau đó, 2 dự án chung cư RubyLand (Tân Phú) và Cao Ốc Xanh (quận 9) cũng rơi vào trường hợp tương tự. Vụ việc khiến các hộ dân tại những chung cư này hết sức hoang mang và gióng lên tiếng chuông cảnh báo người dân cần thận trọng hơn khi đi mua nhà.

Ngay sau đó, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM lần đầu tiên công bố danh sách 77 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đang thế chấp ngân hàng. Các địa phương khác như Hà Nội và Đà Nẵng cũng lần lượt công bố danh sách này. Dù vẫn còn nhiều ý kiến xung quanh cách công bố thông tin, nhưng nhìn chung động thái này của cơ quan quản lý phần nào đáp ứng được yêu cầu bức thiết của người mua nhà về vấn đề minh bạch thông tin.

Nói về những sự kiện có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong năm qua, giám đốc một công ty bất động sản cho biết, những chính sách mới như thông tin về việc dừng gói 30.000 tỷ đồng, sửa đổi Thông tư 36 hay những lùm xùm xung quanh việc công bố các dự án thế chấp ngân hàng đã phần nào khiến người mua nhà chùn chân và thận trọng hơn. Đồng thời, đây cũng là bài toán cho các nhà đầu tư với những kế hoạch bán hàng của mình. Thế nhưng, nếu nói những điều này tác động tiêu cực đến thị trường thì không hoàn toàn đúng, bởi giao dịch không chùng xuống hẳn mà đang đi theo hướng “chậm mà chắc”, lành mạnh và bền vững hơn.

Giao dịch cải thiện

Theo nhận định từ các chuyên gia, kinh tế vĩ mô từng bước ổn định là nền tảng cho thị trường bất động sản chuyển mình trong vài năm gần đây và 2016 thị trường vẫn còn tiếp tục trong chu kỳ đó. Chính phủ chú trọng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các đô thị lớn và lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm. Ngoài ra, dòng tiền tiếp tục được đổ vào bất động sản cho thấy những tín hiệu lạc quan của thị trường.

Theo thống kê sơ bộ của CafeLand, tính trong 10 tháng năm 2016, chỉ riêng phân khúc căn hộ tại TP.HCM đã có khoảng 23.100 căn hộ được chào bán, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2015. Con số này tại Hà Nội là khoảng 16.670 căn, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Tại nhiều dự án, các chủ đầu tư thông báo kết quả giao dịch khá khả quan như Ehome S (quận 9), Vinhomes Golden River (quận 1), Saigon South Residences (Nhà Bè), Moonlight Residences (Thủ Đức)…

Theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, tính đến cuối tháng 9, lượng kiều hối chuyển về địa bàn TP.HCM qua các kênh chính thức đạt 3,25 tỷ USD, tăng 12% so với tháng trước và tăng khoảng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn kiều hối chuyển về được người dân sử dụng vào sản xuất kinh doanh, đầu tư chứ không cất giữ. Bên cạnh kiều hối, dòng vốn từ các doanh nghiệp nước ngoài cũng chảy khá mạnh vào bất động sản với 999,3 triệu USD trong 10 tháng.

Theo báo cáo mới nhất của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản 9 tháng năm 2016 tăng 5,3%, chiếm 8,5% tổng tín dụng. Tín dụng tiêu dùng 9 tháng cũng tăng 28,7%, chiếm 11,3% tổng tín dụng, trong đó khoảng một nửa lại tập trung vào nhu cầu mua nhà để ở, sửa chữa nhà.

Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), trong những tháng tiếp theo, thị trường sẽ sôi động hơn khi hưởng lợi từ dòng tiền ngoại hối và FDI tiếp tục đổ mạnh vào bất động sản. Ngoài ra, nhiều chính sách mới được áp dụng cũng là "đòn bẩy" giúp thị trường đi lên.

Bất ổn vẫn tiềm ẩn

Dù có những tín hiệu phục hồi, nhưng thị trường cũng sớm bộc lộ những bất ổn. Một trong những biểu hiện bất ổn rõ nhất là sự lệch pha về cung cầu. Việc nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển phân khúc tầm trung và cao cấp với kỳ vọng biên độ lợi nhuận lớn đã đẩy nguồn cung nhà ở phân khúc này tăng lên đáng kể.

Tại TP.HCM, số liệu thống kê cho thấy, từ nay đến năm 2017 thị trường sẽ chào đón khoảng 50.000 - 60.000 căn hộ, chiếm phần lớn trong số này là sản phẩm trung và cao cấp. Một số chuyên gia nhận định, sự phát triển qua mức của sản phẩm cao cấp đang khiến cho lệch pha cung cầu ngày càng lớn.

Trong báo cáo về tình hình thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng đầu năm, HoREA nhận định phân khúc bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn khi nhiều các dự án bất động sản cao cấp - hạng sang, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó, thị trường lại thiếu vắng các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Tại thành phố, ngoài khu trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm “khu Đông”, với nhiều dự án bất động sản cao cấp tập trung ở phía Đông thành phố (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức). Số liệu của Công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy, cho đến hết quý 3/2016, nguồn cung mới của phân khúc trung cấp vẫn đang chiếm tỷ lệ cao nhất với khoảng 68% tổng nguồn cung mới. Tiếp theo là phân khúc cao cấp với 29% tổng nguồn cung mới.

Bên cạnh việc lệch pha cung cầu thì sự gia tăng lượng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay cũng rất đáng quan ngại.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng thị trường hiện nay đang bị “bội thực” nguồn cung ở phân khúc cao cấp khi một lượng hàng lớn được các chủ đầu tư tung ra thị trường. Nếu vẫn tiếp tục diễn biến như hiện nay thì nhiều khả năng phân khúc cao cấp sẽ rơi vào khó khăn trong khoảng giữa đến cuối năm 2017.

Cùng quan điểm, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng tại một vài phân khúc trên thị trường giá nhà đã được đẩy lên cao và nguồn cung đã rất dồi dào, nhất là ở phân khúc bất động sản cao cấp. Nếu không thận trọng thì phân khúc bất động sản cao cấp có thể sẽ phát sinh ra “bong bóng” bất động sản.