Bất cẩn khi đặt cọc nhà đất, khách bị treo tiền tỷ 6 năm

anh Tình cho biết, sở dĩ xảy ra thương vụ dở khóc dở cười này vì anh không tham gia trực tiếp vào quá trình mua bán mà nhờ người quen đứng ra đặt cọc. Do tin tưởng vào mối quan hệ thân quen nên đã không sớm phát hiện ra tình trạng thiếu sót hy hữu trong việc thỏa thuận ngày nhận nhà, đồng thời cũng không có bất cứ điều khoản phạt tiền nào khi chậm giao nhà.

Chính vì không có điều khoản thoả thuận nào về vấn đề này trong hợp đồng đặt cọc nên khi bên bán nhận đủ số tiền 2 tỷ đồng mà chưa giao nhà, anh Tình phải chạy ngược chạy xui khiếu nại, kiện tụng, cầu cứu các cơ quan chức năng hỗ trợ.

Mua nhà từ năm 2010 nhưng đến cuối năm 2015 mới nhận được nhà. Anh Tình chia sẻ: "Kể từ vụ mua nhà nhớ đời đó, tôi đã rút ra bài học kinh nghiệm là phải trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc, ràng buộc rõ thời gian bàn giao nhà. Nếu bên bán cù cưa thì phải bồi thường 20% số tiền khách đã đóng cho mỗi ngày chậm trễ". Theo anh Tình, phạt nặng như vậy không phải vì anh tham tiền, mà cốt để bảo vệ quyền lợi và tài sản.

Không chỉ có bên mua gặp rắc rối vì bất cẩn trong khâu đặt cọc mà ngay cả bên bán cũng mắc phải sai sót này. Chị Đào sở hữu một thửa đất rộng 1.400 m2 ở quận 12, TP HCM sau thời gian đăng tin rao bán đã tìm được khách mua, giá tốt hơn so với kỳ vọng của gia đình 15%. Tuy nhiên bên mua kèm theo điều kiện là sẽ sử dụng khu đất trong quá trình nhận cọc khi chưa ký mua bán công chứng để san lấp mặt bằng và giao tiền cọc bằng công chứng.

Khi mua bán bất động sản, đặc biệt là giao dịch nhà phố và tài sản gắn liền với đất, nhiều người thường không đánh giá đúng tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc, dẫn đến những sai lầm tưởng chừng rất nhỏ có thể gây thiệt hại nặng. Ảnh: Vũ Lê

Để đề phòng rủi ro, chị Đào đã nhờ một môi giới chuyên nghiệp ở địa phương cùng tham gia. Giao dịch trên được thực hiện bằng 2 hợp đồng đặt cọc. Thứ nhất là hợp đồng chuẩn với các điều khoản cơ bản tại văn phòng công chứng. Hợp đồng thứ 2 (hợp đồng phụ) là thoả thuận ký tay có người làm chứng với chi tiết với các điều khoản đầy đủ được hai bên thống nhất.

Tuy nhiên, đến khi ký công chứng xong thì phát sinh chuyện thoản thuận về việc ghi giá bán trên hợp đồng chính thức. Thương vụ này ngay lập tức phát sinh tranh chấp về giá trị thỏa thuận để đóng thuế thu nhập. Trước tình thế hồ sơ công chứng mua bán đã ký và treo tại văn phòng công chứng, chị Đào và gia đình phải chấp nhận chịu thiệt, giảm thêm một khoản tiền không nhỏ cho khách để thúc đẩy giao dịch thành công.

Chuyên gia pháp lý bất động sản có thâm niên gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà phố TP HCM, Nguyễn Tấn Phong đánh giá, trong giao dịch bất động sản, có rất nhiều thoản thuận cần phải thực hiện. Một trong những khâu quan trọng nhất là việc thỏa thuận đặt cọc. Nếu thỏa thuận “không đủ” chặt chẽ thì dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này.

Theo ông Phong, có 9 yếu tố cần lưu ý trong việc giao dịch nhà phố ngay tại thời điểm tiến hành đặt cọc. Thứ nhất là thoả thuận giá bán. Thứ hai là thoả thuận phương thức thanh toán. Thứ ba là cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà. Thứ tư là nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí. Thứ năm là thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng. Thứ sáu là tính chính danh của người giao dịch hợp đồng. Thứ bảy là thỏa thuận về vật tư trang thiết bị. Thứ tám là thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại... Và lưu ý cuối cùng là thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.

Chuyên gia này phân tích, trên thực tế, không phải mọi giao dịch đều diễn ra thuận lợi. Có những trường hợp người mua phải vay ngân hàng, người bán đã nhận cọc rồi tiến hành lấy cọc để đi giao dịch một tài sản khác. Do đó, nếu chỉ vô tình một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến treo lại toàn bộ cả quy trình giao dịch mua bán.

Là người đang nuôi tham vọng đầu tư dài hạn vào thị trường Việt Nam để phát triển phần mềm tích hợp hỗ trợ giao dịch bất động sản chuẩn an toàn tại TP HCM, CEO Công ty Propzy Việt Nam - John Le cho biết, các giao dịch nhà đất thường gặp những tình huống bể kèo hoặc treo dài hạn vì những sai lầm tưởng chừng như rất nhỏ.

Theo ông John Le, thị trường cần có thêm những công cụ hỗ trợ giao dịch cho cả bên bán và bên mua từ khi bắt đầu tìm kiếm, khảo sát cho đến lúc thương lượng, ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và hoàn tất thương vụ. "Làm được điều này không phải là dễ dàng nhưng sẽ tạo nền tảng tốt, giúp nâng hạng minh bạch cho thị trường và đảm bảo an toàn cho những đối tượng tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản", ông cho hay.