Bấp bênh chung cư hết “đát”

Tiến độ luôn chậm

TP.HCM hiện có 1.002 chung cư, trong đó 570 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975, có quy mô 50.460 căn hộ, tương đương 3,4 triệu m2 sàn xây dựng. Sau khi đánh giá phân loại, 170 chung cư (178 lô) đã cũ nát, hư hỏng nặng, trong đó có 67 lô xuống cấp nghiêm trọng đang đứng trước nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào.

Các chung cư cũ ở TP.HCM đang xuống cấp nhanh chóng

Điển hình là chung cư Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự, 727 Trần Hưng Đạo, 402 Hàm Tử, 24 Ngô Quyền và 109 Nguyễn Biểu, hầu hết các phòng, trần thấm dột, tường bong rơi xuống từng mảng lớn. Theo người dân ở đây, kế hoạch cải tạo có từ năm 2002, song hàng nghìn nhân khẩu vẫn thấp thỏm, không biết ngày nào mới được di dời. Bà Nguyễn Thị Thu Nga, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 10 cho biết, trên địa bàn quận có đến 45 chung cư và 43 nhà tập thể với gần 5.600 hộ đang sinh sống, chung cư nào tốt nhất, chất lượng kiểm định cũng chỉ còn dưới 50% do chúng đều được xây dựng trên 35 năm với kết cấu sàn bê tông giả, khung thép... nên xuống cấp trầm trọng. Quận 10 cũng là một trong những quận đi đầu trong việc cải tạo chung cư cũ, nhưng điều chỉnh mãi quỹ nhà trên địa bàn cũng chỉ bố trí tái định cư được cho gần 10% nhu cầu, trong khi tiến độ xây dựng nhiều dự án chung cư tái định cư không nhúc nhắc…

Tình trạng nhà chung cư cũ chưa được cải tạo, có dự án di dời, nâng cấp nhưng chưa thực hiện tháo dỡ… cũng rất chậm, khi quận 6 còn gần 40 chung cư; quận 11 còn lô A, E, F, G, H chung cư Lý Thường Kiệt; quận 4 còn lô M, N, A, B, C cư xá và chung cư Vĩnh Hội; quận Tân Bình còn chung cư 251 Hoàng Văn Thụ… Đặc biệt nguy hiểm là các chung cư lô IV, VI, K, N, P cư xá Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh, nhà lún đều, có lô trần tầng trệt chỉ cao 1,8 m so với thềm.

Lý giải điều này, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, ông Nguyễn Văn Danh cho biết: Hiện việc thực hiện các dự án di dời, cải tạo chung cư cũ nát vẫn tập trung ở các sở, ngành của thành phố, chưa phát huy được vai trò của quận, huyện trong việc lập quy hoạch xây dựng, kế hoạch thực hiện.

Bên cạnh đó, một số chung cư cũ có vị trí bất lợi, xây dựng xen cài trong các khu dân cư, diện tích đất không lớn, không có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật như nhà giữ xe, nơi sinh hoạt cộng đồng, trường học, diện tích căn hộ thì quá nhỏ nên việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại theo khuôn viên cũ không đạt hiệu quả kinh tế.

Ngoài ra, chung cư mới sau khi xây dựng bị khống chế nhiều về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất nên không khuyến khích đầu tư, số lượng căn hộ sau khi xây dựng mới không đủ để giải quyết tái định cư và triển khai giải tỏa cuốn chiếu.

Cần sớm tháo gỡ khó khăn

Theo ước tính, để di dời, giải tỏa khẩn cấp trên 27.000 hộ dân với 140.000 nhân khẩu đang sinh sống tại các chung cư cũ đang xuống cấp, tài sản nhân dân, TP.HCM cần xấp xỉ 1 triệu m2 nhà tái định cư. Đây là vấn đề nan giải đối với thành phố. Tính đến hết năm 2010, dù đã rất nỗ lực, thành phố mới chỉ sửa chữa, cải tạo, di dời, tháo dỡ và đầu tư xây dựng 62 chung cư với 112 lô, trong đó mới 26 lô được xây dựng hoàn thành, 54 lô được sửa chữa, cải tạo và 32 lô đã tiến hành bồi thường, di dời, tháo dỡ…

Cuối tháng 6-2011, Sở Xây dựng TP.HCM đã kiến nghị lên UBND TP, đề xuất thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trên địa bàn thành phố hiệu quả hơn.

Giải pháp quan trọng là áp dụng phương thức hoán đổi giá trị tương đương, theo đó, các hộ thuộc sở hữu tư nhân tại chung cư cũ sau khi tạm cư được đổi ngang diện tích tương đương căn hộ tại chung cư mới; phần diện tích tăng thêm sẽ hỗ trợ bán cho người dân theo giá bảo toàn vốn.

Với các hộ dân thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước không thực hiện bồi thường sẽ được ứng tiền tạm cư và mua lại căn hộ theo giá bảo toàn vốn. Nếu không có điều kiện mua có thể trả góp hoặc thuê. Đây là giải pháp tốt giảm áp lực cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện bồi thường.

Riêng các chung cư có diện tích nhỏ không thể mở rộng phạm vi dự án, không đủ quỹ nhà để tái định cư, hiệu quả đầu tư không cao, có thể xem xét chuyển đổi công năng, thay vì là nhà ở sẽ chuyển sang chức năng thương mại, dịch vụ, xây dựng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho loại hình này và đưa ra bán đấu giá dự án; tiền thu được từ bán đấu giá được dùng để mua lại quỹ nhà tái định cư cho các hộ dân. Song song đó, UBND TP cần quan tâm hơn đến kế hoạch thực hiện chương trình xây dựng 11.000 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Nam Sài Gòn (gồm 3 khu). Có vậy, thành phố mới đảm bảo quỹ đất để tiến hành di dời, tháo dỡ các chung cư đã quá cũ nát ở trung tâm trước khi xảy ra những tai nạn đáng tiếc.