Bài toán cung-cầu của nhà ở xã hội

Còn nhiều vướng mắc

Tại phiên thảo luận, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết việc giải quyết vấn đề nhà ở cho những người có thu nhập thấp được Chính phủ rất quan tâm. Tuy nhiên, chính sách nhà ở xã hội hiện còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Với một quốc gia có 96 triệu dân và có tốc độ đô thị hóa 37,5% như Việt Nam, làm sao để có quỹ nhà ở giá rẻ phù hợp với các nhóm đối tượng, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp là một bài toán đang cần lời giải.

Ông Ninh cho biết, trong thời gian khoảng 20 năm vừa qua, tốc độ phát triển nhà ở diễn ra rất nhanh, trong đó nhà ở thương mại là chủ yếu. Từ năm 2009, Chính phủ đã có một chương trình phát triển riêng về nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp, chia thành hai nhóm: khu vực đô thị và nông thôn.

Đối với khu vực đô thị, chương trình tập trung 2 đối tượng chính là người thu nhập thấp và công nhân lao động. Nguồn cung dự án nhà ở xã hội của khu vực này chủ yếu đến từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư, doanh nghiệp tư nhân.

Ông Ninh cho biết, nhu cầu về nhà ở xã hội hiện đang rất lớn, tập trung vào đối tượng thu nhập thấp ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Theo Chiến lược Nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030, trong 2 năm tới cần 1 triệu căn nhà ở mới đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Nhiều đề xuất về nhà ở xã hội được đưa ra tại phiên thảo luận chiều 6-9 trong khuôn khổ IREC 2018.

Trong khi đó, chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đang có sự khác biệt rất lớn so với thế giới. Giá nhà ở Việt Nam cao gấp 25 – 26 lần so với thu nhập của người dân, trong khi chỉ số hợp lý chỉ từ 3 – 4 lần. “Do đó, nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước thì các đối tượng thu nhập thấp rất khó có nhà ở”, ông Ninh nhấn mạnh.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng khá nhiều ưu đãi. Cụ thể, họ được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí, được dùng 20% nhà ở xã hội để kinh doanh nhà ở thương mại.

Về lợi cho nhà đầu tư, pháp luật quy định doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức là 10%. Về giá nhà ở xã hội, với sự ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước, giá nhà ở xã hội sẽ giảm 30 - 40% so với giá nhà ở thương mại.

Mặc dù có nhiều ưu đãi như vậy, nhưng trên thực tế các chủ đầu tư vẫn ngại tham gia vào phân khúc này. Các dự án nhà ở xã hội được xây dựng không đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở của người dân.

Ông Ninh cho biết, đến nay đã có 86 dự án nhà ở xã hội đô thị đã được xây dựng, số đang tiếp tục triển khai là 134 dự án. Quỹ nhà được đầu tư từ nguồn vốn nhà nước đã giải quyết được 200.000 chỗ ở cho sinh viên. Có 100 dự án nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp và có 72 dự án đang triển khai.

Đâu là lời giải?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch M.I.K Group, cũng nhận thấy những khó khăn, vướng mắc trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Trong bối cảnh tỷ lệ đô thị hóa đang gia tăng nhanh như hiện nay, sẽ có hàng trăm nghìn người có nhu cầu về nhà ở giá rẻ khi họ đến các thành phố để làm việc. “Vậy đâu là tiêu chí để có nhà ở giá rẻ hợp với túi tiền?”, ông Trân đặt câu hỏi.

Theo ông Trân, điều đầu tiên cần quan tâm là vị trí dự án. Nếu gần thành phố, giá nhà sẽ đắt, người thu nhập thấp khó có thể mua được. Do vậy, họ phải chọn mua nhà ở xa hơn để mua. Thứ hai là, làm thế nào có thể mua được nhà ở xã hội? Nhà đầu tư mất nhiều thời gian để làm thủ tục giấy tờ, phải qua nhiều bước mới có thể xây dựng được nhà ở xã hội nên họ cần có một tỷ lệ phần trăm căn hộ trong dự án để kinh doanh, bù vào phần bán cho người thu nhập thấp.

Đến năm 2020, dự kiến cần 1 triệu căn nhà mới đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Thứ ba là câu chuyện về vốn. Gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đã mở ra cơ hội có nhà ở cho rất nhiều người. Trong chương trình đó, người mua nhà được hưởng mức lãi suất thấp trả trong suốt 20 năm và trả góp đều đặn. Do vậy, phải có một mức lãi suất phù hợp để người dân có thể trả được.

Ông Trân cho rằng, điều cần có là một cơ chế để tất cả các bên khi tham gia vào thị trường này đều có lợi. Ví dụ ở Hà Nội, có rất nhiều người lao động đến các đô thị để làm việc. Họ có thể trả được chi phí về đời sống nhưng có thể không chi trả được chi phí về việc học cho con cái. Họ phải đi xa các khu trung tâm để sinh sống, con cái họ có thể sẽ không được thụ hưởng nền giáo dục tốt nhất.

Theo ông Trân, khi phát triển nhà ở, không được bỏ qua các yếu tố xã hội, cần gắn kết chặt chẽ với câu chuyện phát triển các cơ sở giáo dục. “Đừng cho rằng, cứ phát triển các khu nhà ở xã hội chỉ dành cho những người nghèo. Như thế có thể vô hình trung sẽ tạo nên các "khu ổ chuột" kiểu mới”, ông Trân phát biểu. Theo ông, mỗi dự án nhà ở thương mại nên dành ra khoảng 10% để dành cho những người thu nhập thấp. Và ở đó thì không ai biết ai giàu và ai nghèo, tránh tạo ra những bức tường phân biệt trong xã hội.

Liên hệ đến câu chuyện giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở các nước trên thế giới, ông Noh Jae Keuk, chuyên gia về nhà ở xã hội, Công ty đất đai và nhà ở Hàn Quốc, cho biết ở quốc gia này, việc xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ bởi Chính phủ Hàn Quốc để phù hợp với túi tiền của người dân thu nhập thấp.

“Chúng tôi cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới dạng nhà cho thuê trong 10 năm, sau 10 năm có thể bán cho người dân dưới dạng nhà ở xã hội. Chính phủ sẽ hỗ trợ về tài chính cho đối tượng nhà ở này. Chúng tôi chia ra 10 nhóm thu nhập, đầu tiên là thu nhập thấp và trên cùng là nhóm nhà giàu”, ông Noh Jae Keuk cho biết.

Mỗi nhóm sẽ được hưởng một chính sách khác nhau. Những người nghèo thậm chí không thể thuê nhà thì chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê này và hỗ trợ về tài chính, giá thuê sẽ thấp hơn thị trường khoảng 30%. Đối với nhóm thu nhập trung bình, không phải là thu nhập thấp, Chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ áp dụng mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà.

Ông Vichai Viratkapan PhD, Trung tâm thông tin bất động sản, Ngân hàng nhà ở của Chính phủ Thái Lan, cho biết quốc gia này muốn có nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đến 1 triệu baht Thái (tương đương 700 triệu đồng). “Chúng tôi trao đổi với các công ty phát triển nhà ở, họ có thể bán với mức giá thấp để người thu nhập thấp có thể mua được”, ông VichaiViratkapan PhD cho biết

Bên cạnh đó, người Thái đưa ra mức lãi suất thấp, giữ ở mức 3 - 4%/năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Mỗi tháng người dân chỉ phải trả 1.500 - 2.000 baht/tháng (tương đương 1-1,4 triệu đồng/tháng). Các công ty xây dựng tư nhân cũng được hưởng ưu đãi để phát triển các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

“Với những cơ chế này, chúng tôi hy vọng năm 2018 sẽ có 100.000 đơn vị nhà ở sẵn có để bán cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, Thái Lan vẫn còn tới 900.000 đơn vị nhà ở phải xây dựng trong những năm tới”, VichaiViratkapan PhD cho biết.