Ba lời khuyên với F0 địa ốc

Nhiều khu đất nền được làm qua loa về hạ tầng rồi mở bán. Ảnh: Thành Nguyễn

Thời gian qua, có một lượng không nhỏ nhà đầu tư F0 đã tham gia thị trường bất động sản. Theo ông, đâu là lý do?

Nhóm nhà đầu tư F0 địa ốc thường là những người cảm thấy khó khăn với việc nắm bắt các kênh đầu tư như vàng hay chứng khoán, cũng như cho rằng các kênh đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro, nên chuyển sang bất động sản với niềm tin đây sẽ là “hầm trú ẩn” an toàn, cùng với kỳ vọng về khả năng giá bất động sản sẽ tăng theo thời gian.

Ngoài ra, việc lãi suất gửi tiết kiệm giảm mạnh cũng là lý do khiến nhóm nhà đầu tư này rút tiền về và chuyển sang đầu tư bất động sản. Họ bị hấp dẫn bởi những chương trình ưu đãi lớn từ các chủ đầu tư khi mới mở bán, cũng như tin rằng sẽ thu về lợi nhuận cao khi có thể bán lại cho người tiếp theo.

Quan sát nhóm nhà đầu tư mới này, ông có nhận xét gì?

Khi đầu tư vào bất động sản, mục đích chính của nhiều nhà đầu tư F0 là kiếm lời ngắn hạn, chứ không phải vì nhu cầu ở thực, cho nên sẽ rất bất lợi nếu không sớm tìm được người mua lại bất động sản. Họ sẽ phải gánh chịu nhiều áp lực về tài chính trước các khoản thanh toán định kỳ theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, nợ gốc và lãi nếu vay tiền ngân hàng…, nên dễ dẫn đến gặp vấn đề về dòng tiền.

Mặt khác, theo quan sát của chúng tôi, đa phần nhà đầu tư F0 hiện nay không có nhiều kinh nghiệm, kiến thức về thị trường bất động sản, nên dễ bị tác động tiêu cực trước các luồng thông tin trên thị trường. Thiếu kiến thức, kinh nghiệm cũng sẽ khiến nhóm nhà đầu tư này đưa ra quyết định vội vàng, điều có thể khiến họ hối tiếc về sau này.

Vậy phải chăng, làn sóng nhà đầu tư F0 cũng là nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng phi mã thời gian qua?

Theo ước tính của chúng tôi, hơn 70% giao dịch trên thị trường bất động sản trong năm 2020 đến từ các nhà đầu tư F0. Tỷ lệ này biến động nhiều hay ít trong thời gian tới phụ thuộc vào khả năng tăng giá theo thời gian của bất động sản.

Nhà đầu tư F0 thường sẽ trả kỳ thanh toán đầu tiên và cố gắng bán ra nhanh nhất có thể để tránh việc phải tiếp tục trả các kỳ thanh toán tiếp sau. Chính mong muốn có được lợi nhuận trong thời gian ngắn đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh.

Sản phẩm trên thị trường bất động sản khá đa dạng, vậy đâu là phân khúc tiềm năng trong năm nay, theo ông?

Năm 2021, thị trường căn hộ được đánh giá sẽ khởi sắc hơn khi các điểm nghẽn pháp lý được gỡ bỏ. Theo đó, nguồn cung căn hộ từ các dự án hiện hữu cũng như dự án mới được tung ra thị trường nhiều hơn, không chỉ ở những thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, mà còn ở các khu vực lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương hay Bình Phước.

Thêm vào đó, với việc thành lập TP. Thủ Đức, đây sẽ là khu vực đóng vai trò quan trọng hàng đầu của thị trường bất động sản trong 5-10 năm tới, thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Thực tế, giá căn hộ ở tất cả các phân khúc tại TP.HCM đã tăng trong năm 2020 và còn tăng tiếp trong năm nay, khi mà nhu cầu đầu tư cũng như để ở là rất lớn.

Tại Việt Nam, mật độ cư dân tuy cao hơn một số nước trong khu vực như Thái Lan, nhưng diện tích căn hộ trung bình tính trên đầu người vẫn thuộc diện thấp nhất, cho nên vẫn còn nhiều cơ hội để bung ra các nguồn cung mới nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ngoài căn hộ, bất động sản liền thổ cũng là phân khúc có nhu cầu cao, trong khi nguồn cung lại hạn chế, nhất là tại các đô thị lớn, vì thế khả năng tăng giá tiếp tục rộng mở trong năm nay. Theo quan sát của chúng tôi, bất động sản liền thổ ở một số khu vực lân cận TP.HCM như Đồng Nai đang nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Đó là những dự án quy mô tương đối lớn, nằm khá xa trung tâm và có cơ sở hạ tầng đang phát triển nhanh để thuận tiện trong việc di chuyển về trung tâm Thành phố.

Nhà đầu tư cũng có thể xem xét phân khúc đất nền, nhất là tại khu vực bán đô thị hoặc các thành phố vệ tinh, bởi có tiềm năng tăng giá khá tốt song hành với đà phát triển của cơ sở hạ tầng và các kế hoạch phát triển dài hạn.

Với cùng một số tiền, nếu chịu khó đi xa trung tâm một chút thì nhà đầu tư có thể mua được miếng đất có diện tích lớn hơn. Tất nhiên, nhà đầu tư cũng nên chuẩn bị tâm thế không thể chốt lời nhanh, vì đất ở xa trung tâm thường sẽ bán chậm hơn.

Cụ thể hơn, với một nhà đầu tư có trong tay 2-3 tỷ đồng, thời gian đầu tư 2-3 năm, thì nên đầu tư như thế nào? Có nên dùng đòn bẩy tài chính trong trường hợp này?

Theo tôi, hoạt động đầu tư tùy thuộc vào khả năng tài chính, chiến lược đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro của mỗi người. Điều tôi muốn nhấn mạnh ở đây là nhà đầu tư nên hướng đến việc tìm kiếm lợi nhuận trong trung hoặc dài hạn, hơn là các mục tiêu ngắn hạn.

Theo đó, với tiềm lực tài chính hạn chế, nhà đầu tư nên hướng đến việc đầu tư căn hộ để cho thuê, nằm trong phân khúc trung cấp - vốn đang chiếm tỷ lệ lớn trong nguồn cung mới, cũng là loại hình nhà ở được đa phần cư dân thành thị lựa chọn. Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến các yếu tố như vị trí dự án, giao thông kết nối thuận tiện hay dịch vụ tiện lợi…

Về việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, cụ thể ở đây là tiền vay ngân hàng, tôi nhấn mạnh rằng, chỉ khi nào nhà đầu tư đảm bảo được nguồn tiền để trả lãi và nợ gốc thì mới nên tính đến phương án này, ngay cả khi lãi suất vay mua nhà đang xuống thấp như hiện nay.

Tựu chung lại, ông có khuyến nghị gì cho các nhà đầu tư F0 trong bối cảnh hiện tại?

Có 3 điều nhà đầu tư F0 cần lưu ý trước khi ra quyết định đầu tư.

Thứ nhất, cần đảm bảo đủ khả năng tài chính, ở đây không chỉ là tiền mua nhà đất, mà còn là khoản “tích cốc phòng cơ” để đề phòng rủi ro thanh khoản. Trường hợp tình hình tài chính của bản thân chưa thực sự ổn định, nhà đầu tư có thể tính đến các kênh đầu tư khác như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp hay gửi tiết kiệm, bởi đây là những kênh không cần lượng vốn lớn như bất động sản, nhằm tích lũy đủ vốn.

Thứ hai, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, việc tìm mua được nhà đất như kỳ vọng đã khó, nhưng kiếm được khách hàng để bám lại còn khó hơn. Bởi vậy, nhà đầu tư cần kiên nhẫn, tránh việc ra quyết định vội vàng để rồi đánh mất cơ hội sau này.

Thứ ba, một nguyên tắc không bao giờ cũ là phải luôn tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin về chủ đầu tư, về dự án, về thị trường trước khi xuống tiền. Các dự án trước đây của chủ đầu tư chất lượng ra sao, được đánh giá trên bình diện chung thế nào, dự án mà mình muốn đầu tư đã đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định hay chưa… là những thông tin cơ bản cần nắm rõ. Nhà đầu tư cũng cần hiểu rõ các thuật ngữ trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong trường hợp rủi ro tranh chấp không may xảy ra.