Áp lực nguồn cung, căn hộ cao cấp có hạ giá cũng khó bán

Môi giới “kêu trời” vì cả tháng không bán được căn nào

Theo số liệu từ công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Joneslanglasalle (JLL), trong quý 3-2018, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 10.900 căn, tăng 34% theo quý. Trong đó, có 5 quận với nguồn cung mới trên 1.000 căn, hầu hết tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp gồm quận Long Biên, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Tây Hồ và Hai Bà Trưng. Phân khúc bình dân cũng là phân khúc ghi nhận tỷ lệ bán cao nhất trong các dự án mới, đạt 71%.

Tại TP.HCM, lượng bán căn hộ trong quý 3 cao hơn 16,4% theo quý, đạt 8.189 căn. Đơn vị này dự báo, lượng mở bán mới của căn hộ năm 2018 có thể sẽ ở mức tương đương năm 2017 – năm đạt đỉnh về nguồn cung nhưng theo chiều hướng bền vững hơn với sự mở rộng của các phân khúc giá thấp.

Trong một báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ siêu sang tăng từ 115 căn hộ vào cuối quý II lên 1.322 căn ở cuối quý III, tuy nhiên, chỉ có 90 căn hộ giao dịch được trong quý 3. Tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm này ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 2%. Chiếm tỷ trọng cao nhất là dòng sản phẩm có mức giá thấp, đạt 54% và dòng cao cấp đạt 13%.

“Tỷ lệ hấp thụ của các dòng sản phẩm phản ánh đúng thực trạng nhu cầu thị trường”, báo cáo của Hội môi giới nêu rõ.

Anh Nguyễn Văn Dũng, một môi giới chuyên về dòng sản phẩm cao cấp tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) cho hay, nhà cao cấp đang rất khó bán dù công ty đã tung nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá để kích cầu. Thậm chí, có một số người quen chấp nhận cắt lỗ hàng trăm triệu đồng, “gửi” bán nhưng quả thực, để tìm khách mua nhà với giá 35 – 40 triệu đồng/m2 hiện nay không dễ.

Trong bối cảnh hiện nay, nhiều dự án cao cấp dù có hạ giá cũng không có người mua.

“Nếu như năm trước, mỗi tháng tôi có thể chốt từ 1 – 2 căn, thời điểm căn hộ cao cấp đặc biệt chững lại như cuối 2017 dù ít khách hỏi mua hơn nhưng vẫn bán được 1 căn/tháng thì suốt mấy tháng vừa qua, có tháng không bán được căn nào”, anh này chia sẻ thêm.

Mặc dù vậy, môi giới này cho biết, ngoài việc chi tiêu bị cắt giảm, hàng tháng, anh vẫn phải bỏ một khoản tiền kha khá để tiếp khách, chạy quảng cáo, gọi điện tư vấn khách hàng. “Các khách hàng của dòng sản phẩm này rất khó tính, đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao nên mọi khâu cũng phải đầu tư hơn, thành ra khá tốn kém, trong khi hoa hồng không có khiến cho anh em môi giới gặp khó khăn. Người trụ được lâu cũng chỉ được 3 – 4 tháng”, anh Dũng nói.

Có hạ giá cũng khó bán

Theo nhận định của giới chuyên gia bất động sản, tình trạng lệch pha cung – cầu trên thị trường đã xuất hiện từ nhiều năm nay. Trong khi phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu cao thì nguồn cung lại rất hạn chế, còn căn hộ cao cấp nguồn cung đang ồ ạt trong khi sức cầu có hạn. Đặc biệt, phân khúc căn hộ cao cấp đã có dấu hiệu bão hoà nguồn cung từ năm 2017. Hơn 10 tháng đầu năm 2018, nhiều dự án cao cấp tiếp tục được tung ra trong khi nhu cầu ít khiến thị trường các khó hấp thụ.

Dự báo trong thời gian tới, phân khúc này khó có khả năng tạo sự đột phá về thanh khoản, đặc biệt với những căn hộ có diện tích lớn.

Cùng chung nhận định trên, trao đổi với CafeLand, lãnh đạo một công ty nghiên cứu thị trường đánh giá, thanh khoản trên thị trường đang giảm rất mạnh, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Mặc dù số lượng căn hạng B bán được nhiều nhưng lượng hàng tồn kho của phân khúc này cũng nhiều nhất. Tổng cung sơ cấp toàn thị trường đang là 24.000 căn trong khi số lượng bán được chỉ hơn 6.000 căn. Đối với hạng A, theo chuyên gia này, lượng hàng cũng đang gia tăng, số lượng căn bán được nhiều hơn quý trước. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho vẫn còn vì có nhiều dự án mới tung ra thị trường và không phải dự án nào cũng bán tốt.

“Một số dự án sở hữu vị trí đẹp, nhưng chủ đầu tư dính nhiều đến các lùm xùm, tranh chấp nên tốc độ bán hàng cũng rất chậm”, chuyên gia này nói.

Vấn đề đặt ra là liệu sự sụt giảm của thanh khoản và dư thừa nguồn cung cao cấp có ảnh hưởng đến điều chỉnh giá bán phân khúc này trên thị trường?

Vị này cho rằng, việc giảm giá bán căn hộ cao cấp có thể xảy ra nhưng phân khúc này cũng có ngưỡng đầu tư của nó. Tức là các dự án có vị trí đẹp, chi phí đầu tư cao thì chắc chắn giá sẽ cao, có giảm cũng không thể giảm nhiều. Có chăng chỉ được tặng thêm gói quản lý, gói nội thất…

“Vấn đề quan trọng là dự án có đủ tốt, có đảm bảo chất lượng hay không, chủ đầu tư có uy tín không chứ không phải là vấn đề về giá bởi trong bối cảnh hiện nay, nếu không đáp ứng những điều kiện này thì dù có hạ giá cũng không có người mua”, vị này nhấn mạnh.